Uso esclusivo giardino

Buongiorno Geom. Oreste
sono proprietario di un appartamento al piano terra di un condominio di 4 piani, con area giardino pensile su dei box auto e avevo deciso di portare la terra a livello della pavimentazione visto che la zona giardino e’ alta 50cm suddivisa dalla zona pavimentata da un muretto di cemento alto 60cm x 15cm di larghezza.
In poche parole portare sia la zona pavimentata che la zona verde a livello.
Il mio amministratore ha detto che vuole chiedere l’autorizzazione ai condomini con la prox assemblea.
Ma per una cosa del genere serve il benestare dei condomini???
Buon giorno lettore, purtroppo non tutti gli amministratori sono all’altezza del compito, forse il vostro amministratore non sa che se  lei volesse eliminare il giardino per trasformarlo in pavimentazione e/o in parcheggio auto, lei non ha alcun obbligo di rivolgersi all’assemblea né il condominio può entrare nel merito.

Tuttavia c’è da leggere nel rogito se ci sono clausole restrittive, ovvero se sono state imposte clausole dal costruttore.
L’uso esclusivo di un bene è un atto pubblico che deve risultare o dal rogito o dal regolamento di condominio contrattuale, pertanto nessuno, né condominio, né amministratore possono interferire.
Si accerti del titolo e poi mandi a quel paese l’amministratore.
Cordialità
Geom. Terracciano

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8 commenti su “Uso esclusivo giardino

  1. paolo il said:

    Siamo in un complesso di 4 condomini.
    Volevo sapere se x effettuare un lavoro “sostituzione di una barriera perimetrale in comune e necessario che tutti siano d accordo o ne basta uno contrario.
    La barriera e diversa e più alta Dell originale

    • oreste terracciano il said:

      PER PAOLO
      E’ sufficiente la maggioranza numerica dei presenti in assemblea espressione di 500 millesimi, laddove i millesimi sono inesistenti è sufficiente l’approvazione della sola maggioranza.
      Bisogna fare molta, tanta attenzione a dare, poi, corso ai lavori deliberati nella massima trasparenza e tracciabilità per non vedersi negato il concorso spese dal dissenziente.
      Approvazione preventivo, fattura al condominio ecc.
      Saluti
      Geom. Terracciano

  2. Salve abito da poco in una palazzina di 4 unità. Siccome non si hanno le stesse vedute sulle cose, tipo spazi comuni etc, vorrei sapere come si fa a redigere un regolamento e se questo è come dire obbligatorio doverlo rispettare. C’è un condomino che nelle parti comuni cioè vano scala, lo ha praticamente “arredato ” a suo piacimento e cosa più grave mettendo anche oggetti che ostacolano movimenti. Vorrei sapere come fare e a chi rivolgersi per fare chiarezza su tutto dato che dopo vari tentativi di discussione non si raggiunge un’intesa. Nonostante fossimo 4 proprietari della stessa famiglia. Grazie Luca

    • condominioaiuto il said:

      PER Luca
      Caro Luca buona sera.
      Prima della riforma del condominio i condominii composti da 4 partecipanti non avevano l’obbligo di nominare l’amministratore, con la Riforma, invece, tutto è rimasto come prima con una variante a dir poco **AGGRAVANTE**, non si può più ricorrere al Giudice per la nomina dell’amministratore giudiziario, è come dire : o vi mettete d’accordo o è il CAOS………..
      Il regolamento, poi, non contrattuale è carta straccia se assembleare, ammesso che vi siano le maggioranze per deliberare.
      Chi ha legiferato ha ignorato che il condominio composto da soli 4 partecipanti è un condominio con la ** C ** maiuscola, quindi soggetto al rispetto di tutta la normativa esistente, assemblee, maggioranze per le delibere e quant’altro formalmente previsto.
      Caro Luca lei vive in condominio, pertanto se riesce a portare dalla sua parte la maggioranza dei condomini, ovvero 3 condomini su 4, in tal caso tutto è possibile se deliberato FORMALMENTE in assemblea.
      Diversamente diventa una giungla giudiziale dove non si hanno certezze ma solo esborsi di soldi e tempi biblici di attesa.
      Deve rivolgersi ad un avvocato prima e poi al Giudice dopo, transitando sicuramente prima dal Mediatore civile con un esborso minimo di 1.000 euro tra avvocato e mediatore.
      Senza rapporti di buon vicinato è proprio difficile convivere.
      Senta un avvocato e vedrà che concorderà con la mia tesi.
      Cordialmente
      Geom. Oreste Terracciano

  3. Grazia il said:

    Buonasera..nel mio condominio composto da 6 famiglia l amministratore viene fatto a turno di 6 mesi…considerando ke le 4 famiglie sono a mio dire un CLAN come posso far rispettare le leggi condominiali??i luoghi comuni loro li fanno diventare di loro uso ad esempio usano il giardino condominiale come parco giochi ed io ke ho un cane nn posso lasciarlo libero nemmeno in loro assenza…Nn esistono orari di silenzio notturno poiché organizz grigliate sempre nei luoghi comuni con estranei e musica e strilli fino oltre la mezzanotte…ditemi cosa posso fare affinke di attengano e rispettare le leggi..grazie mille x la sua gentile collaborazione..a presto.

    • condominioaiuto il said:

      PER Grazia
      Gentilissima Grazia buona sera.
      Lei ha parlato, a giusta ragione, di CONDOMINIO, anche se trattasi di condominio FANTASMA privo di qualunque regola di civile convivenza ma soprattutto di ignoranza gestionale.
      L’amministratore non può essere a rotazione semestrale quando la legge prevede che debba rimanere in carica un anno più uno, in pratica due anni.
      Sono certo che tutto avviene col principio dell’arroganza ignorando le regole, pertanto o vi mettete d’accordo o è CAOS permanente senza poter nemmeno sperare nella nomina di un amministratore giudiziario, su ricorso giudiziale di uno di voi, in quanto la riforma del condominio non lo prevede più.
      Cerchi, con pacatezza, di dialogare con i suoi vicini e non arrivare alle liti che non conducono da nessuna parte, capisco che è difficilissimo uscirne indenni, ma cosa vuole farci?
      Il rispetto delle leggi bisogna averlo nel proprio DNA…….
      Saluti cordiali
      Geom. Oreste Terracciano

  4. Elisabetta il said:

    Buongiorno,
    Ho un” appartamento in un residence di 3unita” abitative il mio e” nello stabile di 15 condomini gl’ altri due sono di 12 condomini ciascuno con area parcheggio comune di 23 posti auto, essendo malata non ho potuto partecipare all’ assemblea in cui hanno deciso di mettere a pagamento con lucchetto 7 posti auto senza specificare quali e sorteggiandoli esclusivamente solo alcune persone che hanno partecipato all’ assemblea ..e mettendo una barra al posto del cancello che accede ai garage sottostanti pensando do poter risolvere il problema di parcheggia abusivamente..possono farlo senza la maggioranza di tutti i condomini?
    Grazie
    Elisabetta

    • PER Elisabetta
      Buona sera gentilissima Elisabetta, probabilmente i condomini che hanno assunto quell’assurda decisione non sanno che così facendo hanno violato i diritti dei singoli condomini sui quali la legge non consente loro di incidere.
      Infatti il diritto di parcheggio, trattandosi di PARTE COMUNE con soli 23 posti auto, deve consentire a tutti, dicasi a tutti di parcheggiare a TURNAZIONE e la delibera deve essere UNANIME, CONDIVISA DA TUTTI.
      E’ bene informare l’amministratore di questa ASSURDA decisione e pregarlo di CONVOCARE nuovamente l’assemblea per ANNULLARE la delibera e di argomentare l’occupazione dei posti auto a TURNAZIONE.
      Se l’amministratore farà finta di non……SENTIRE, allora faccia scrivere, previa presentazione del verbale, da un avvocato, vedrà che la sua è RAGIONE da vendere.
      L’ignoranza in materia condominiale è DOMINANTE in tantissimi condominii, in taluni casi dovrebbero intervenire gli amministratori, invece…………….sono i primi ad essere DISINFORMATI.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

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