Terrazzo a livello

Egr. Sig.Oreste Terracciano, la Sua gentilezza è infinita, ho ricevuto a stretto giro di posta il Suo e-mail con il quale mi permette di scriverLe per aver lumi condominiali che vado ad esporre:

Abito a Grosseto in un fabbricato di 4 piani ove il proprietario ha un terrazzo a livello per il quale si propone il rifacimento, i tre piani sottostanti sono coperti, in parte, dall’appartamento posto al quarto piano con tetto tradizionale e in parte dal terrazzo.

In effetti il rifacimento riguarda 148,00 mq , mentre le sottostanti abitazioni cumulano 211,00 mq circa, per cui facendo una proiezione verticale reale, il terrazzo copre solo una parte delle sottostanti abitazioni.

Domanda: i tre appartamenti parzialmente coperti debbono concorrere alla spesa in base al loro valore millesimale o in quota parte e soltanto per la superficie coperta effettiva.

Ritengo non debba essere utilizzata la tabella millesimale di proprietà generale.

Se un condomino ha una superficie di 100,00 mq,  ma di questa solo una parte viene in proiezione coperta es. 30,00 mq, dovrà pagare solo per la parte che funge da tetto (art.1126 C.C.) alla propria casa.

Distinti saluti.        Merlini Carlo

Grosseto 22/12/2010

Egregio signor Carlo, buona sera.

Nel caso esposto, ovvero lastrico solare/tetto che comprende anche una terrazza a livello, occorrerà ripartire la spesa relativa allo SPAZIO relativo alla terrazza a livello con il criterio di cui all’ex articolo del codice civile 1126 e per il rimanente, secondo le quote millesimali delle proprietà esclusive coperte dal residuo lastrico.

Se poi una parte del lastrico residuo copra anche una parte comune, come ad esempio l’atrio d’ingresso, la riparazione di questa parte del lastrico grava su tutti i condomini, posto che l’atrio serve a tutti i condomini.

È stato peraltro precisato che in tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condomini, quando l’art. 1126 cod. civ. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, ma alla porzione come unità; e che pertanto, è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai 2/3 dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo (Trib. Bologna 27 novembre 2001).

Detto questo e suffragato giurisprudenzialmente, i condomini che sono in proiezione, comunque coperti, dovranno ripartirsi la spesa dei 2/3 per tabella millesimale riparametrata.

Cordialità e AUGURI

Geom. Terracciano Oreste

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