Supercondominio

Gentile Geom.Terracciano, perdoni il disturbo.

Un amico mi ha suggerito di rivolgermi a Lei per un primo parere di massima.

Ho una villetta in un comprensorio, dove tutti i proprietari devono obbligatoriamente aderire ad un consorzio istituito una quarantina di anni fa.

Lo statuto ammette la commistione di ville e condomini ed il regolamento pone poche funzioni tipo l’approvvigionamento idrico, la manutenzione

delle strade consortili, la raccolta dei rifiuti (ora eseguita dal Comune).Per il resto valgono le regole del condominio e quelle del Codice Civile.

Il problema è rappresentato da un grosso condominio associato, costituito da molti appartamenti, che ha in partenza la maggioranza dei millesimi nella assemblea consortile.

Ne deriva che l’amministratore di quel condominio intervenendo in assemblea determina la scelta dei consiglieri, la nomina dell’amministratore e quindi di tutte le decisioni importanti.

La Cassazione sin dal 1994 con 4 sentenze univoche (sotto  riportate) ha stabilito che nei Supercondomini l’amministratore di un singolo condominio non può intervenire in assemblea neppure con delega dei suoi rappresentati, ma che questi debbano farlo presenziando individualmente.

Certamente queste novità giurisprudenziali non sono state recepite nel regolamento del Consorzio. A mio avviso questo dovrebbe comportare la nullità di tutte le delibere.

In ogni caso cosa pensa possa fare per “smontare” questo mostro associativo e riportare il tutto alle decisioni dei proprietari e non quella degli amministratori ?

Per essere chiari l’ amministratore in carica ha sottratto circa 200.000,00 €  destinati al pagamento di una ditta che ha rifatto l’impianto idrico consortile e siamo stati ben fortunati a bloccarlo per riavere l’ammanco di cassa (usato per pagare debiti di altri condomini da lui amministrati).

Ringrazio anticipatamente per quanto potrà suggerirmi.

Visto che sono in tempo Le porgo gli auguri per un sereno e prospero anno nuovo

e porgo cordiali saluti

Stefano

Egregio signor Stefano, buona sera e tanti auguri anche a lei.

La definizione di SUPERCONDOMIO mi auguro che derivi da uno stato di fatto e non da una sua interpretazione.

Dico questo perchè il SUPERCONDOMINIO ha un suo amministratore, ha i suoi bilanci, ha il suo  regolamento contrattuale, ha le sue tabelle millesimali, ed entrambi (regolamento e tabelle)  riguardano esclusivamente la gestione delle parti comuni che vengono utilizzate da più edifici AUTONOMI, i quali hanno ognuno il suo amministratore, il suo regolamento contrattuale e le sue tabelle millesimali.

L’amministratore del SUPERCONDOMINIO è quello che è obbligato a convocare, per la gestione di tutte le parti comuni, ad ogni chiusura esercizio tutti, dicasi tutti, nessuno escluso i condomini di tutti gli edifici AUTONOMI, anche se dovesse trattarsi di centinaia e centinaia di condomini.

Non a caso l’amministratore del supercondominio non può e non deve convocare esclusivamente gli amministratori delle singole palazzine gestite in maniera autonoma, quindi deve limitarsi a convocare tutti i condomini, dicasi tutti, anche se diventa un’impresa ARDUA.

Per farle un esempio, le dico che  qui a Taranto, in un supercondominio di ben 1080 condomini, ripartiti in 54 edifici AUTONOMI, non si riescono a fare assemblee da oltre 8 anni, pur corrispondendo all’amministratore del supercondominio qualcosa come 64.000 euro all’anno di compenso, a onor del vero le dico che c’è soltanto una grande indifferenza da parte dei condomini, i quali pagano a prescindere……..senza partecipare alle assemblee regolarmente convocate.

Quello da lei ipotizzato, ovvero che le delibere siano tutte NULLE, è senz’altro una ipotesi credibile, ma per far si che siano rese inefficaci deve, suo malgrado, ricorrere al giudice del Tribunale, diversamente si faranno solo chiacchiere.

Le delibere NULLE, per l’impugnazione, non hanno data di prescrizione.

Cordialmente

Geom. Oreste Terracciano

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