Supercondominio

Buongiorno, mi chiamo T. abito in un condominio (supercondominio composto da 3 stabili in comune solo la caldaia). Ci sono delle spese condominiali non pagate circa (10.000euro). Uno dei condomini morosi è straniero e non è rintracciabile; tuttavia la sua proprietà non risulta ipotecata.

Nel contesto dell’ultima assemblea condominiale l’Amministratore ha notificato a tutti i condomini presenti (la maggioranza) l’obbligatorietà di assolvere il debito in corso, avendo, tra l’altro ancora in sospeso l’ultimo pagamento della rata del gasolio.

Debito del 1˚ stabile: 4000euro + spese legali.

Debito del 2˚ stabile: 3500euro + spese legali.

Debito del 3˚ stabile:0.

Ora mi giunge spontanea una domanda:

1˚ visto che abbiamo solo la caldaia in comune è giusto dover divedere le spese per i 3 stabili, oppure se è unicamente di pertinenza degli stabili in cui sono collocati i morosi?

2˚ se è possibile avere dei chiarimenti analitici riguardo al significato “ SUPERCONDOMINIO” e gli oneri che comporta ad eventuali condomini aggregati.

Grazie per la sua collaborazione.

Gentile signora Tiziana, buongiorno.

Mi corre l’obbligo di soffermarmi subito sulla sua iniziale precisazione racchiusa tra le parentesi (supercondominio composto da 3 stabili in comune solo la caldaia), questo perchè non sono affatto convinto che esista il supercondominio, infatti lei non ha minimamente accennato al regolamento del supercondominio con annesse le tabelle millesimali e né  all’amministratore del supercondominio.

I supercondominii, per intenderci e per rispondere alla sua ultima domanda, sono formati da una pluralità di edifici, costituiti in distinti condominii, ma compresi in un’ampia organizzazione condominiale e legati tra loro soltanto dagli impianti e/o servizi comuni, come cancelli di ingresso – passi carrai – portierato – viali e illuminazione – pulizie e verde comune, rete fognaria ecc.

Il supercondominio ha il suo regolamento, le sue tabelle millesimali e la sua gestione amministrativa completamente autonoma, mentre la pluralità di edifici ha, per ogni edificio che la compone,  il proprio regolamento con le annesse tabelle millesimali e la propria gestione amministrativa autonoma.

In virtù di ciò ogni edificio ha la sua gestione, mentre tutti gli edifici, per le parti e/o servizi comuni sopraccennati fanno capo all’amministratore del supercondominio e non ai singoli amministratori.

Detto questo, devo ritenere che dove abita non è affatto un supercondominio, ma un condominio UNICO con un impianto comune, ovvero il riscaldamento centralizzato, devo ritenere, tuttavia,  che abbiate anche il servizio dell’acqua potabile in comune e la rete fognaria.

Veniamo al capitolo MOROSITA’:

Secondo la Sentenza della Cassazione n. 13631 del 5.11.2001, non è consentito ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, può, invece, ritenersi consentita una deliberazione assembleare, su proposta dell’amministratore, in quanto conoscitore della materia e nello specifico della sentenza appena citata, la quale tenda a sopperire alla morosità con la costituzione di un FONDO CASSA AD HOC, così lo definisce la Cassazione, tendente ad evitare danni ben più consistenti nei confronti di tutti i condomini, i quali sono esposti al vincolo di solidarietà passiva, di conseguenza sorge in capo al CONDOMINIO e non ai singoli condomini morosi l’obbligo di restituire ai condomini puntuali nei pagamenti, quindi solventi,  le somme a tale titolo percepite.

Non condivido la sua ipotesi di limitare il danno soltanto alla palazzina dove si è verificata la morosità, questo perchè l’impianto unico non fa alcuna distinzione di sorta.

Che il moroso sia irrintracciabile poco male, sarà condannato in contumacia, suppongo, quindi l’azione giudiziale deve continuare a prescindere.

Mi ritenga a sua disposizione per ulteriori chiarimenti, con l’auspicio che la mia risposta abbia centrato l’argomento e/o gli argomenti.

Cordiali saluti
Geom. Oreste TERRACCIANO

 

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