Stabile che va in rovina, cosa fare

Egregio Geom. Terracciano,

approfitto della sua disponibilità, e della sua preparazione per porle un quesito.

Vivo in un condominio composto da 4 unità immobiliari, una di queste è di  proprietà delle Ferrovie dello Stato, l’altra è di un inquilino che  vive solo nel periodo estivo nell’immobile.

Quindi siamo solo due i condomini che vivono stabilmente nel palazzo.

Da 2 anni stiamo cercando di eseguire dei lavori di rifacimento straordinario dell’intonaco esterno che ha ormai quasi trent’anni, e che presenta lesioni e crepe in più parti, con la conseguenza che noi viviamo nell’umido e con danni anche ai muri interni delle abitazioni.

Vi chiedo come possiamo comportarci, abbiamo anche regolarmente costituito il condominio al fine di realizzare i lavori ma non riusciamo ad avere il 50%+1 per l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Possiamo rivolgerci  per esempio ai Vigili urbani oppure all’ASL in modo da spingere gli altri a partecipare ai lavori.

Infine, essendo entrambi  i condomini favorevoli ai lavori, all’ultimo piano dell’edificio possiamo provvedere al rifacimento solo di questo a nostre spese. In tal caso qual è l’iter da seguire.

La ringrazio per la disponibilità.

Francesco

Egregio lettore Francesco, buon giorno.

Mi corre l’obbligo di apportare due significative correzioni alla sua esposizione dei fatti:

1 – L’inquilino, che occupa l’alloggio solo nel periodo estivo,  non è senz’altro un inquilino ma un CONDOMINO, se così non fosse bisognerebbe contattare il locatore, non l’inquilino.

2 – Il condominio è costituito da tempo, immagino, ovvero dal momento in cui l’unico originario proprietario alienò il primo immobile, quindi al limite si dovrebbe formalizzare con la nomina di un amministratore, insomma di un rappresentante che svolga le funzioni di amministratore anche scelto tra voi.

Qualcuno pur dovrà interessarsi della gestione, a meno che non si voglia procedere congiuntamente.

La maggioranza per poter dare luogo ad una formalizzazione del condominio, e per poter affermare che l’assemblea, opportunamente convocata da lei, per fare un esempio, è quella formata da almeno 3 partecipanti su quattro, diversamente non si possono tenere le assemblee.

E’ sufficiente parlare con il condomino che occupa l’alloggio nel periodo estivo, esprimergli le proprie intenzioni e, magari, farsi delegare, se d’accordo sulle stesse.

E’ bene sapere che tutti i 4 partecipanti al condominio dovranno ricevere l’avviso di convocazione dell’assemblea, quindi l’ENTE FERROVIA deve essere informata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.

Caro Francesco, il compito è arduo e faticoso, perché sicuramente si è in presenza di uno stabile datato, mal conservato, dove ognuno si è autogestito, tra virgolette, negli anni, per cui si è lasciato correre fino ad arrivare al degrado estremo.

Lasci perdere i Vigili Urbani, la ASL, perché non interverrebbero, al limite, in presenza di un reale pericolo di distacco intonaco è bene far intervenire i Vigili del Fuoco, senza, per questo, chiamarli se il pericolo non è reale.

Il mio consiglio “”saggio””: Si attivi, ancora prima di formalizzare la convocazione dell’assemblea, per contattare il condomino stagionale, gli parli, gli esprima tutte le sue preoccupazioni, gli faccia presente che, volente o nolente, bisogna intervenire affinchè lo stabile non finisca in rovina, pena il ricorso al giudice, dopodiché gli chieda la delega senza condizioni, così poi procederà alla convocazione, invitando anche l’Ente Ferrovie, consapevole però che ha la maggioranza dalla sua parte.

Solo così potrà iniziare l’iter procedurale per arrivare all’appalto dei lavori in maniera assolutamente LEGALE, pena rifonderci tutto l’onere conseguente ai lavori.

Quindi perizia tecnica eseguita da un tecnico peritale iscritto all’Albo dei periti, elaborazione di un capitolato di appalto e di un computo metrico estimativo, affidamento della direzione dei lavori e, infine, la gara per appaltare i lavori come da capitolato.

Tutto il resto, caro Francesco, se me lo consente, sono solo chiacchiere, a meno che lei non decida in maniera autonoma di sopportare l’onere dei lavori che ha in mente di fare o di quelli che rivestono la priorità su tutti.

Nelle condizioni in cui si trova bisogna lottare per raggiungere lo scopo, anche perché sconsiglio la via giudiziale per le condizioni in cui versa il nostro sistema giustizia, il quale garantisce soltanto TEMPI BIBLICI ed un esborso continuo di euro.

Cordialmente

Geom. Oreste Terracciano

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