Spese per interventi di manutenzione straordinaria

Egregio Geometra, vorrei il suo aiuto per chiarire una questione condominiale. Ho un alloggio in un residence in cui sono stati realizzati diversi fabbricati del tipo villette a schiera, il mio appartamentino posto al secondo e ultimo piano è capofila, il sottostante alloggio occupa il piano terra ed il primo piano ed in tutto il fabbricato gli alloggi si sviluppano dal piano terra al secondo piano.
A causa delle ripetute infiltrazioni d’acqua ho chiesto da più tempo all’amministratore del condominio di ripristinare la copertura del mio tetto e recentemente ho anche chiesto il ripristino della facciata esterna la quale presenta crepe e cedimenti e si intravede il ferro arrugginito. Vorrei che lei mi chiarisse se tali interventi sono a carico mio, le preciso che non sono proprietaria del sottotetto.
Vorrei sottoporle un’altra questione riferita allo stesso alloggio l’accesso all’abitazione avviene grazie ad una scala ad uso esclusivo, ora dovendo fare dei lavori di consolidamento della struttura le chiedo se il rifacimento dei pilastri e delle travi che sorreggono il tetto è tutto a carico mio.
La ringrazio per la risposta che sono certa riceverò al più presto.
Gentile lettrice, buon giorno.
Tutto quanto da lei elencato, per il quale sono necessari interventi strutturali e/o manutentivi straordinari, v. tetto – facciate, è PARTE COMUNE e/o in uso esclusivo v. scala, quindi l’amministratore, se professionista preparato, dovrebbe sapere a priori come procedere.
Lei sbaglia soltanto nel dire : << ………….d’acqua ho chiesto da più tempo all’amministratore del condominio di ripristinare la copertura del mio tetto e recentemente ho anche chiesto il ripristino della facciata esterna la quale presenta crepe e cedimenti e si intravede il ferro arrugginito.>>
L’amministratore, se professionista preparato, torno a ripeterlo, avrebbe già dovuto convocare l’assemblea straordinaria, della palazzina che la riguarda, per deliberare l’ITER PROCEDURALE che, a tappe assembleari obbligate, conduce dritto dritto all’appalto dei lavori nella piena legittimità.
Invece, cosa leggo, leggo che l’amministratore DORME, da qui la mia affermazione, SE PROFESSIONISTA PREPARATO.
Ciò che è intervento STRUTTURALE, a prescindere dall’uso, riguarda tutti, nessuno escluso.
Cordialità
Geom. Terracciano
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5 commenti su “Spese per interventi di manutenzione straordinaria

  1. Nicoletta il said:

    Egr. Geometra Terracciano,
    abito in un condominio di 12 appartamenti. All’interno del ns. cortile c’è un piccolo parco in comunione con un condominio adiacente al nostro.
    L’anno scorso 3 condomini senza chiedere nessuna autorizzazione agli altri condomini hanno posizionato una piscina fuori terra ma fissa per tutta l’estate utilizzando addirittura l’acqua condominiale senza chiedere niente a nessuno. Quindi per tutta l’estate bimbi urlanti dalla mattina alla sera, finiti i giochi ludici dei bimbi iniziavano quelli degli adulti con grigliate, circa 20 persone sotto alle nostre finestre. Le lascio immaginare il disagio e la poca libertà da parte nostra.
    Vano è stato il nostro lamentarsi presso il nostro amministratore. Lui dice che si può…. perchè tutti ne possono usufruire…. ma nessuno naturalmente ne usufruisce se non loro.
    Quest’anno ci siamo ritrovati una comunicazione dell’amministratore dove ci comunica la messa in funzione della piscina… praticamente il benestare glielo ha dato lui senza interpellare nessuno.
    Abbiamo fatto una raccolta firme nei 2 palazzi, e che a giorni consegneremo all’amministratore sperando che serva a qualcosa.
    Nel frattempo mi sa indicare come dovremmo muoverci per non avere ancora questo disagio?
    Vorrei anche sapere se l’amministratore può dare il benestare senza convocare gli altri condomini.
    La ringrazio

    • oreste terracciano il said:

      PER NICOLETTA

      La riforma, in materia di tutela della destinazione d’uso delle parti comuni, ha introdotto nel codice civile l’art. 1117-quater, che recita:

      In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

      Secondo il sopracitato dettato codicistico, secondo il mio parere, l’amministratore ha sbagliato a concedere l’autorizzazione in quanto l’installazione sia della piscina che del barbecue, ad appannaggio di poche persone, magari anche estranee al condominio, determina IMMISSIONI di rumori da una parte e di fumo e odori dall’altra INCONTROLLABILI.
      Se è pur vero che la destinazione d’uso del cortile non è stata cambiata, è altrettanto vero che è stata utilizzata l’acqua comune per riempire la piscina ignorando la volontà degli altri condomini vicini.
      Dato che il quesito ha i connotati di un quesito legale, la invito a consultare anche un avvocato, meglio se condominialista
      Cordialità
      Geom. Terracciano

  2. Mariagrazia il said:

    Buongiorno Geom. Terraciano,
    mi rivolgo a Lei per un quesito:
    nel mio condominio di 13 appartamenti si è deciso di ridipingere i muri delle scale, premetto che sono scale un po precarie in quanto sono state sacrificate avendo fatto spazio per l’ascensore.
    Alcuni condomini vorrebbero effettuare loro il lavoro a titolo gratuito (in cambio non parteciperebbero alle spese vive) dicono loro per risparmiare.
    Io ed anche altri condomini non siamo assolutamente d’accordo in quanto se dovesse succedere qualcosa siamo tutti responsabili e dovremmo pagare di tasca nostra, problema che non avremmo con una ditta professionista.
    Vorrei chiedere in fase di assemblea all’amministratore una liberatoria e mettere a verbale che io non sono d’accordo per i lavori fatti dai condomini e voglio essere sollevata da qualsiasi responsabilità civile e penale che dovesse insorgere.
    Posso chiedere questo?
    Grazie
    Mariagrazia

    • oreste terracciano il said:

      PER MARIAGRAZIA
      Gentilissima signora Mariagrazia buon giorno.
      Lei, in mancanza di una delibera UNANIME, ha perfettamente ragione, infatti l’assemblea, a maggioranza, non può violare i diritti dei singoli su quali
      la Legge non consente ad essa di incidere, non a caso se un condomino si fa male durante i lavori chi ne risponde è il condominio, quindi è bene prendere atto che il RISPARMIO NON E’ MAI GUADAGNO, meglio appaltare i lavori ad una ditta che possa presentare il DUVRI e che abbia tutte le carte
      in regola.
      La delibera, lo ribadisco, deve essere approvata da tutti i condomini, dico tutti, diversamente è NULLA.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

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