Spese ordinarie e spese straordinarie

Egregio Geometra Terracciano, buongiorno.

Sono sempre in difficoltà a cominciare subito con le domande anche se Lei preferisce così.

PRIMO QUESITO:

Vorrei capire meglio i lavori di straordinaria manutenzione in un condominio e quali reali attività dell’amministratore sono compensate. Sono attività puramente di amministrazione?

Penso di avere posto una domanda in modo molto impreciso, ma spero che Lei mi possa interpretare.

SECONO QUESITO:

Un condomino può presentare un secondo preventivo se è al corrente che l’amministratore è in possesso di una offerta più costosa?

TERZO QUESITO:

Infiltrazioni di acqua da un tetto nell’appartamento di un condomino, mai risolto per opposizione dell’assemblea, può rientrare nelle decisioni dell’amministratore come manutenzione straordinaria urgente senza la decisione assembleare.

QUARTO QUESITO:

Per una infiltrazione dal tetto abbiamo già parlato in precedenza.

In questo specifico caso i quattro condomini che hanno l’appartamento sotto una parte di tetto che sicuramente è condominiale (sue precedenti chiarissime spiegazioni in merito) hanno deciso di effettuare il lavoro, rifacendo la loro parte di tetto, suddividendosi il costo.

L’amministratore non ha dato corso ai lavori perché non veniva utilizzato il preventivo in suo possesso, ma quello degli interessati, fatto regolarmente da una ditta qualificata. La scelta dei condomini interessati si basava su un prezzo inferiore del 50% di quello dell’amministratore.

La ringrazio sia per la collaborazione che sulla Sua attività di “INTERPRETAZIONE”. Cordialissimi saluti.   B. W.

Egregio, buon giorno.

In un condominio sono considerati straordinari quei lavori dal costo gravoso che si presentano “”UNA TANTUM””, oppure scaturiscono da eventi eccezionali e imprevedibili.

1 – Fatta questa doverosa precisazione, l’amministratore, su detti lavori, potrà avanzare una richiesta di compenso extra, sempreché non prevista già all’atto della nomina, all’assemblea dei condomini, nella misura del 2 o 3% e l’assemblea può approvarla o meno.

La richiesta, magari, deve essere motivata da un maggiore impegno da parte dell’amministratore durante i lavori.

2 – I condomini, se invitati preventivamente a presentare nominativi di imprese da loro conosciute, possono procedere in tal senso, ma il preventivo deve pervenire nelle mani dell’amministratore in busta chiusa con timbro e firma sui lembi, poi i preventivi saranno aperti in assemblea.

Se qualche condomino è venuto a conoscenza del contenuto di altro o altri preventivi, qualcosa è sfuggita all’amministratore.

3 – L’amministratore ha il dovere di intervenire, là dove c’è un pericolo, il quale potrebbe causare danni a persone o cose, come una perdita di acqua, uno scrostamento di intonaco dalla facciata, ma, nel caso segnalato, bisogna convocare l’assemblea e decidere su perizia prima e intervento dopo.

In caso di ritardi, il condomino danneggiato può rivolgersi ad un avvocato e al giudice, ritengo che quello di pace vada bene.

Cordialmente

Geom. Terracciano

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