Spese condominiali dopo acquisto all’asta

Buongiorno,  vorrei approfittare della sua consulenza  per chiarire una cosa che mi sta togliendo il sonno:

Ho acquistato un appartamento all’asta.

Sono di fatto il proprietario dall’ott.2010 ed avevo messo in conto che avrei dovuto al condominio degli arretrati condominiali (gli ultimi due anni)

Ora mi arriva dall’amm.re lettera dove mi vengono chiesti €10.500,00, ho chiesto di avere il dettaglio delle spese e questo mi manda il bilancio dell’anno OTTOBRE 2008 – SETTEMBRE 2009 dove trovo scritto che 8500 sono i soldi che avanzava dal precedente inquilino già nell’anno 2007 (quindi non devo pagarli giusto? come faccio a far valere le mie ragioni? cosa potrei scrivere all’amm.re per far capire che so il fatto mio??)

Inoltre: mi è pervenuto appunto BILANCIO Ott.2008 Sett.2009, PREVENTIVO Ott.2009 Sett.2010

Io che sono diventato proprietario nell’ottobre 2010 non sono tenuto a pagare solo PREVENTIVO OTTOBRE 2009 – SETTEMBRE  2010??

La ringrazio molto per l’aiuto offerto,

cordiali saluti.

Buongiorno.

Vedo con piacere che lei è a conoscenza del fatto che chi subentra nei diritti di condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, così recita il 2° comma dell’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile.

Tanto vale anche per chi ha acquistato l’immobile a un’asta pubblica.

Volendo focalizzare i limiti di solidarietà, di cui sopra, bisogna tenere presente che l’anno di riferimento è quello della gestione condominiale e non quello solare, non a caso i due possono differire, proprio come nel suo caso.

Infatti, il riferimento, nel caso specifico, deve essere inteso per l’ esercizio contabile IN CORSO, ovvero ottobre 2009 – settembre 2010 e per l’esercizio contabile PRECEDENTE, ovvero ottobre 2008 – settembre 2009.

L’unità immobiliare è stata rilevata all’asta, quindi qualunque rivalsa lei volesse fare sul precedente proprietario diventa pressoché impraticabile, a parer mio è lei a doversi fare carico della corretta richiesta dell’amministratore, in quanto il riferimento riguarda un bilancio CONSUNTIVO, regolarmente approvato dall’assemblea ed il successivo bilancio PREVENTIVO, in corso perchè non ancora rendicontato.

Che il bilancio consuntivo approvato, relativo all’esercizio contabile ott. 2008 – sett. 2009, contenga debiti pregressi è un fatto puramente contabile, probabilmente per questo ed altri motivi si è arrivati alla vendita all’asta.

Sarebbe stato opportuno, ancora prima di acquistare, informarsi sui debiti condominiali esistenti presso l’amministratore e poi decidere se acquistare o meno all’asta.

Cordialmente

Geom. Oreste TERRACCIANO

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4 commenti su “Spese condominiali dopo acquisto all’asta

  1. Giovanna Bartella il said:

    Espongo un diverso punto di vista, a mio parere corretto. L’art. 63, 2° comma, disp. attuaz. c.c., ai sensi del quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, dev’essere interpretato nel senso che l’obbligo ivi previsto concerne unicamente l’esercizio in corso e quello precedente, pertanto sono esclusi i “riporti” degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell’immobile.
    Tale interpretazione, oltre ad essere fedele al dettato letterale della citata norma, trova conferma nel raffronto con l’art. 1104, ult. comma, c.c. che, relativamente gli obblighi dei partecipanti nella comunione, prevede che “il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”.
    E’ evidente, infatti, che l’art. 63, 2° comma, disp. attuaz. c.c., dettata in materia di condominio, si trova in rapporto di specialità rispetto all’art. 1104, ult. comma, c.c. .
    Del resto, la Cassazione ha affermato che “la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l’art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all’art. 1139 cod. civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano” (cfr. in tal senso: Cass. civile 18 agosto 2005 n. 16975).
    Correttamente, dunque, è stato affermato in giurisprudenza che “non è ammessa un’applicazione estensiva dell’art. 63 disp.att. c.c., il quale dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (cfr. in tal senso: Tribunale Reggio Emilia, 07 dicembre 1990 in Giur. merito 1992, 1172).
    Ne consegue, per il caso esposto, che gli obblighi insorti nel 2008 e precedentemente non possono essere posti in carico all’acquirente. Diversamente non si comprenderebbe la puntualizzazione e limitazione temporale imposta dal legislatore con il 63, comma 2.

  2. stessa cosa sta succedendo a me. ho comprato un appartamento nel novembre 2010. è stato occupato fino a giugno 2012 dai ex proprietari. a settembre 2012 l’ho affittato perche nominato custode dal tribunale. a gennaio 2013 finalmente dovrei ritirare il mio decreto di trasferimento dove effettivamente indica la reale proprietà.
    domanda
    le spese condominiali le pago da quando me lo sono aggiudicato, e cioè da novembre 2010, oltre all’anno precedente, oppure da gennaio 2013, visto che il decreto di trasferimento porta tale data odierna?

    e ancora!
    quando ho comprato l’amministrazione condominiale era interna e le spese erano di 250 euro l’anno. nel 2011 si è insediato un amministratore esterno il quale la cifra si è immediatamente triplicata, solo per le spese ordinarie. mi chiedo: ma nella perizia di stima non esistevano spese arretrate, e non c’era l’amministratore esterno. ma perchè devo pagare chi non ho mai cercato e ne votato e ne visto?
    questa settimana ho ricevuto un decreto ingiuntivo di pagamento con cifre sbalorditive arrivando a oltre 5000 euro. ho pensato di oppormi, ma come posso fare per poter far valere i miei diritti. io voglio pagare le spese condominiali dal giorno del ricevimento del decreto di trasferimento, e cioè da gennaio 2013. è possibile? a chi mi devo rivolgere? grazie giancarlo di castelfranco veneto tv. cordialità

  3. pietro il said:

    a me e successa la stessa cosa, ho comprato casa all’asta il 23 settembre 2010 e il decreto di trasferimento e del 28 dicembre 2010, adesso il condominio mi manda le spese del vecchio propietario che sono circa 6500 euro in quanto nel 2009 e stato ristrutturato il tetto e in più i canoni 2007-2008-2009-2010, l’articolo 63 comma 2 dice che il nuovo propietario deve farsi carico delle spese dell’anno in corso e dell’anno precedente. adesso sono stato messo in mora, io mi chiedo l’amministratore non aveva il diritto di mettere in mora il vecchio propietario ( e non l’ha fatto) e poi inserirsi nell’asta e partecipare alla ripartizione dei soldi? che in questo modo avrebbe recuperato le spese. e non le chiedeva a me. a delle responsabilità l’amministratore?
    cordiali saluti.

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