Sottoterrazzo, problemi

Gent.mo Sig. Terracciano,
approfitto della Sua esperienza e gentilezza per conoscere il suo prezioso parere in merito ad un problema che si è presentato nel condominio dove vivono i miei genitori molto anziani.

L’appartamento  – di loro proprietà esclusiva – è ubicato al primo piano di un palazzo ed è dotato di un terrazzo calpestabile che unisce un secondo palazzo (con una differente Amministrazione). Il terrazzo è suddiviso fra tre proprietari distinti e per tutta la sua lunghezza esso costituisce la copertura di un passaggio di proprietà di un quarto privato che ha concesso diritto di transito a un cortile ospitante parcheggi di altri privati  e ai mezzi che riforniscono il combustibile agli impianti termici dei due palazzi.
Poiché la copertura del passaggio, cioè la parte inferiore del terrazzo, necessita di lavori di risanamento in quanto gli stessi condomini e fruitori hanno segnalato distacchi di intonaco, le chiedo, a suo parere, quale sia l’iter che personalmente potrei seguire per pervenire velocemente alla messa in sicurezza del sottoterrazzo senza ledere i diritti di qualcuno o tralasciare i doveri (…anche monetari!) di altri,  vista questa complicata suddivisione di proprietari e/o fruitori del passaggio e l’inerzia di alcuni interessati ad agire sollecitamente.
I miei genitori sono molto in apprensione per questa situazione e vorrebbero risolverla al più presto, temendo eventuali danni a persone e conseguenti problemi per la loro figlia.

Come calcolare la quota di loro spettanza? Restando in attesa della sua gentile risposta, la ringrazio anticipatamente e la saluto cordialmente.

Gentile signora, buona sera.

Il terrazzo non è altro che un terrazzo in uso esclusivo a tre distinti condomini, quindi la ripartizione delle spese dipende da due distinti fattori:

Primo – I distacchi di intonaco del sottoterrazzo sono dovuti alle infiltrazioni provenienti dal terrazzo per la cattiva impermeabilizzazione?

Secondo – I distacchi di intonaco sono dovuti a vetustà, quindi prescindono dalle condizioni di conservazione del piano di calpestio?.

Domande che richiedono necessariamente una perizia tecnica eseguita da un tecnico peritale, questo perché potrebbe risultare parziale ed insufficiente il solo intervento di manutenzione del sottoterrazzo.

I soggetti che devono concorrere alla delibera e quindi alla spesa sono i tre proprietari che godono dell’uso esclusivo e il proprietario al quale il terrazzo funge da copertura.

Se c’è l’amministratore, questi non può fare finta di nulla in quanto il terrazzo funge da copertura ad altra proprietà, quindi dovrebbe gestire correttamente la cosa.

Come avrà notato non è questione di quota, ma si deve partire da una convocazione delle parti interessate per affrontare responsabilmente l’argomento.

Meglio se si procedesse a mezzo avvocato e nel frattempo si facesse intervenire una ditta per scrostare le parti ammalorate e in fase di distacco, così il pericolo è scongiurato.

Si può, volendo, anche far applicare una rete protettiva, magari dividendo la spesa con gli altri due condomini che calpestano il terrazzo.

Sicuramente una perizia tecnica andrà oltre il sottoterrazzo, soffermandosi anche sulla ristrutturazione del pavimento del terrazzo calpestabile, questo lo dico da geometra; non sempre sono soltanto i gocciolatoi la causa dell’ammaloramento.

Le spese comunque si ripartisco per 1/3 a carico dei tre condomini e per 2/3 a carico di coloro che hanno la proprietà sottostante, quella di transito, alla quale il terrazzo funge da copertura.

Cordialmente

Geom. Terracciano

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