Ripartizione spese condominiali

Gentile sig. Terracciano, buonasera.

Ci sono 8 appartamenti disposti così:

3 al piano rialzato

3 al primo piano

2 al secondo piano

nel corridoio di accesso ai garages (che hanno tutti) c’è un piccolo ufficio di un impresa di costruzione

Come inseriamo la pulizia del suddetto corridoio nel computo?

ogni anno, con l’approssimarsi dell’assemblea condominiale, lei è così gentile da darmi chiarimenti.

Questa volta ho qualche quesito che spero mi aiuterà a risolvere.

Finora abbiamo diviso le spese condominiali in base ai millesimi, con il benestare di tutti i condomini.

Adesso, su richiesta di un condomino, dovremo rifare le divisioni secondo legge. Come si fa? cosa dice la legge?

Siamo un condominio disposto su tre piani (uno rialzato + altri 2) con in comune il cortile di accesso ai garage, e il corridoio interno di accesso ai garage.

Qual’è la formula?

Secondo quesito: finora stimavamo le spese per l’anno a venire, e anticipavamo la quota ripartita secondo i millesimi. Visto che le spese per le pulizie non sono costanti e il totale mensile cambia a seconda delle ore impiegate (a seconda delle condizioni climatiche) non è possibile quantificare con precisione la spesa futura. Come ci si comporta con le quote condominiali? Si versa tutti in anticipo e a fine anno si fa il conguaglio?

Terzo: Allacciate al contatore condominiale ci sono l’illuminazione scale, il cancello automatico, i citofoni e l’alimentazione delle antenne. Qualcuno suggerisce che anche la quota della luce scale sia ripartita come per le pulizie. E’ vero? e come si può fare a quantificare?

Quarto: E’ obbligatoria l’assicurazione condominiale?

Ringraziandola per la sua disponibilità con l’occasione la saluto.

Egregio utente, buongiorno.

Lei non ha fatto alcun accenno alla figura dell’amministratore, pertanto sappia che l’amministratore, nel condominio ove lei si pregia di risiedere, è obbligatorio per legge, quindi qualunque ipotesi di autogestione va respinta senza se e senza ma.

Nel rispondere alle sue domande le faccio osservare che laddove esistono le tabelle millesimali non c’è altro sistema di ripartizione delle spese se non quello per tabelle, qualunque altro tipo di ripartizione dovrebbe trovare approvazione UNANIME, con 1.000 millesimi da parte dell’assemblea.

Il condomino che chiede di ripartire le spese secondo legge, non ha specificato, però, il significato delle sue parole, dal momento che, secondo legge, le spese si ripartiscono per tabelle millesimali.

Quindi c’è qualcosa che è sfuggito a tutti, forse proprio in virtù della mancanza dell’amministratore professionale.

Le spese per il bilancio successivo non si stimano, ma si ricavano sulla scorta di quelle consolidate di un bilancio rendiconto regolarmente approvato in assemblea.

Non capisco cosa significhi che le spese per la pulizia non sono costanti……., forse la pulizia non viene appaltata all’esterno ad una ditta del settore.

Di solito si affida ad una ditta esterna il servizio delle pulizie, diciamo con interventi cadenzati, ad esempio due o tre volte alla settimana, stabilendo un programma che soddisfi le esigenze di tutto il condominio e stabilendone i costi.

Non so come da lei avviene.

Se sul contatore generale condominiale sono allacciate più utenze, ebbene, si fa un calcolo ipotetico dei consumi, magari chiedendo l’intervento di un elettricista e si affibbiano le percentuali per ogni servizio.

Per esempio, per quanto riguarda la luce delle scale, basta contare quante lampade sono accese, da quanti watt sono e ricavare un consumo ipotetico bimestrale moltiplicandolo, poi, per 0,17 euro a Kw. così per gli altri servizi, alla fine si assegneranno le percentuali.

L’assicurazione dell’edificio in tutta la sua interezza, compresala ricerca del guasto ed i danni provocati dalle acque condotte, chiamata normalmente GLOBALE FABBRICATO, non è obbligatoria, ma quanto mai opportuna, anche se bisogna studiare attentamente la polizza e le condizioni da includere o da escludere.

Per quanto riguarda il sistema delle pulizie con i relativi costi, bisogna che la ditta, addetta a tale scopo, faccia le dovute distinzioni tra le varie cose da pulire:

– Per pulizia scale e androne, compresi corrimano, vetri, portoni e porte ecc., ad esempio, due volte ala settimana, euro TOT

– Per pulizia parti comuni esterne, quali area cortiliva, corsello accesso box ecc., ad esempio, ogni 15 giorni, euro TOT

La pulizia delle scale e l’illuminazione delle stesse si ripartisce con la tabella millesimale relativa alle scale, metà della spesa per tabella millesimale di proprietà e metà per altezza dei piani, quindi articolo 1124 del codice civile.

RIBADISCO CHE SE NON C’E’ AMMINISTRATORE E’ UN PROBLEMA SERIO, IN VIRTU’ DEL FATTO CHE IL CONDOMINIO E’ ORAMAI SOSTITUTO DI IMPOSTA, QUINDI CI SONO RESPONSABILITA’ FISCALI-CIVILI E PENALI DA NON TRASCURARE NELLA MANIERA PIU’ ASSOLUTA.

Cordiali saluti
Geom. Oreste TERRACCIANO

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