Regole condominiali per un edificio sito in un paesino di montagna

Egregio Geometra,
a volte credo che  il rigido applicare di  norme  e regole, per  quanto legittime,  puo’ stravolgere gli usi e i costumi ormai  collaudati nel tempo in piccole realta’  che mal si adattano alle  regole “universali”.
Questo è il caso:
mia moglie ha ricevuto in donazione, circa 20 anni fa,  un monolocale  di circa 35 mq in un piccolo paesino di montagna, situato al piano  terra e facente parte di un vecchio edificio di fine  ‘800. L’edificio  è alquanto irregolare nella forma  e nella volumetria, come del resto  molti degli edifici antichi del paese.

E’ un edificio su 2 piani,  composto di 3  unita’ immobiliari compreso il nostro monolocale; al  piano terra vi è il  nostro monolocale e  un magazzino di circa 15 mq  confinate con il  monolocale, al piano superiore vi è un appartamento  di circa 80mq coperto da tetto in tegole per tutta l’estensione, al  tetto  vi  ha accesso esclusivo il proprietario del 2° piano.

E’  possibile una tale asimmetria di proporzioni tra i 2 piani poiche’ la  struttura e’ stata creata su una collinetta con vie d’accesso diversi  tra i 2 piani.

Ogni unita’ immobiliare ha dunque  un suo accesso  privato e non si è mai sentita la necessita’ di considerare la vecchia  struttura come “condominio”, essendo ognuno responsabile dei suoi  locali e  svolgendo da sempre ognuno a proprie spese i lavori necessari  alla propria struttura abitativa sia all’interno che all’esterno (come del resto è in uso in tutto il paese!).

Il piano superiore non è  abitato da circa 10 anni e versa  in stato di abbandono, il nostro  monolocale, anche se ristrutturato, è abitato per circa 20 giorni  all’anno (estate), il magazzino è adibito a deposito per tutto l’anno.
Di recente c’è stato un parziale cedimento del tetto con infiltrazioni  d’acqua all’appartamento sito al piano superiore e  anche nel nostro  monolocale e per tale motivo ci siamo  rivolti al  proprietario del 2°  piano per invitarlo a provvedere alla riparazione.

Il proprietario,  invocando l’art. 1117 C.C. ci  ha richiesto di compartecipare alle  spese paventando l’ipotesi di non svolgere alcuna riparazione poichè  non ha alcun interesse verso il proprio appartamento ormai abbandonato da anni.

Devo aggiungere che circa 10 anni fa mia moglie ha chiesto, in  termine di favore,  l’accesso al tetto per posizionare l’antenna del  televisore e non le è stato concesso, in tale occasione non sono state
fatte certo rimostranze, infatti era scontato per tutti che il tetto  era di proprieta’ del piano superiore, è questa la consuetudine del paese!

A ribadire il concetto di “consuetudine” ormai radicata e  funzionale, devo aggiungere che non ultima mia suocera, circa 1 anno fa,  trovandosi nelle medesime condizioni del proprietario del piano superiore, ha provveduto al rifacimento del tetto in tegole della sua  abitazione a sue spese (circa 10.000 euro) senza nulla chiedere agli  altri  “inquilini” dello stabile!
A  giustificare la mancata applicazione di  un tale modello  “condominiale ” nella gestione di  questi edifici,  vorrei far notare  altre peculiarita’ strutturali.

Come anche nel nostro caso, a corredo  di ogni edificio gia’ al momento della costruzione era prevista la  presenza di piccole stalle per animali al primo piano, le così dette  “rolle du puorco”, spesso multiple ad uso di diversi familiari che non  abitavano nell’edificio,  di piccole dimensioni (circa 3-4 mq), e di  incerta proprieta’ poichè in disuso da molti anni  non hanno  proprietari certi, magari eredi emigrati all’estero.

Bisognerebbe considerare anche queste nei millesimi condominiali!!!!
Molti  edifici presentano inoltre delle appendici esterne adibite a  servizi igienici e forni a legna un tempo ad uso promiscuo e non sempre accatastate!
Queste ed altre peculiarita’ strutturali  hanno contribuito a  considerare per “convenzione” gli spazi utilizzati e accessibili  esclusivamente  come propri,  sia per l’uso che per la manutenzione, il
buon senso ha sempre  prevaricato sulla rigida applicazione delle norme  con l’avallo ed il quieto vivere della collettivita’;  adesso tutto ad un tratto cambiamo le regole?
A questo punto le domanda sono :  la “consuetudine” come in questo caso,  può “fa legge”?
Nell’ipotesi che noi dovessimo  compartecipare alle spese dobbiamo
farlo da soli o deve essere coinvolto anche il proprietario del
magazzino che non ha ancora subito danni?
in quale misura ognuno dovrebbe partecipare?
Come si sopperisce al fatto che non esiste un “condominio” con un  capocondomino e non esistono quindi tabelle millesimali ?
E’ necessario indire una riunione “condominiale” per i stabilire come, quando e quali siano i lavori da effettuare? e chi lo deve fare?
Mia suocera e tanti altri che non hanno applicato tale norma negli  anni possono eventualmente rivalersi?
Grazie per l’attenzione!
Cordiali Saluti

Egregio utente, buongiorno.

Devo dirle, in tutta sincerità, che è stato bravissimo nel descrivere lo stato dei luoghi, questo lo affermo da geometra prima e da consulente dopo, infatti è come se vedessi quella costruzione nella maniera in cui l’ha descritta, anche perché, trattandosi di un edificio  di fine ‘800, sito in un paesino di montagna, quindi “”fiabesco””  ,tra virgolette, espressione, la mia,  metaforica, è difficile poter risalire al progetto originario considerate anche talune consistenti modifiche effettuate nel corso degli anni.

Non posso che immedesimarmi nella sua riflessione iniziale con la quale ha esordito con la presente  e –  mail, al primo capoverso, ma, nella mia posizione di esperto della materia, non posso comunque condividerla, in quanto la mia condivisione sarebbe solo riduttiva e non esplicativa.

L’edificio, nonostante tutte le peculiarità descritte, è un edificio condominiale, almeno lo è dal momento in cui qualcuno ha voluto mettere in evidenza il concetto di proprietà comune citando l’art. 1117 del codice civile, non a torto direi, anche se ci sono delle contraddizioni che farebbero pensare al contrario.

Non sono le contraddizioni che devono preoccupare, in quanto queste possono senz’altro scaturire da una naturale ignoranza della materia condominiale, cito, giusto perché lei lo ha rimarcato, l’episodio in cui sua moglie, qualche anno addietro, chiese al proprietario del 2° ed ultimo piano di esercitare un suo SACROSANTO DIRITTO (installazione antenna TV sul tetto), quindi non lo definirei  “”FAVORE””, diritto che le fu negato, preoccupano, invece, i rapporti tra i partecipanti al condominio che si incrinano, la chiusura a qualsiasi forma di dialogo costruttivo, ai distinguo che certamente non agevolano nessuna forma di collaborazione, fino ad arrivare alla sua circostanziata e-mail, con la quale chiede cosa fare, dopo essere giunti ad un punto di non ritorno e come muoversi dopo che si è instaurata per decenni una situazione siffatta, ovvero una situazione di fatto consolidatasi negli anni.

Non posso che rispondere di adeguarsi alla nuova situazione e cercare, da ora in avanti, di dare vita ad un condominio con la C maiuscola, dove ognuno sarà chiamato a comportarsi, responsabilmente, da COMPARTECIPE/CONDOMINO.

Per partire con il piede giusto, egregio utente, bisogna affidarsi a persone competenti, persone che possano accertare i fatti, produrre tutta la documentazione probatoria, sia comunale che catastale, persone che possano affermare concretamente cosa va e cosa non va nel condominio, quindi richiedere una perizia tecnica per valutare lo stato di conservazione dell’edificio e capire quali sono le vere priorità sulle quali intervenire senza se e senza ma.

Se è pur vero che il condominio in oggetto non ha l’obbligo di nominare l’amministratore, è altrettanto vero che nulla impedisce, come extrema ratio, di nominarlo ugualmente, di richiedere il codice fiscale intestato al condominio e di procedere, a tappe, alla formalizzazione del condominio.

Quindi formulazione delle tabelle millesimali, individuazioni di tutte le spese comuni, tra cui quelle del tetto, perché, in quanto tale, costituisce la copertura dell’edificio a prescindere da qualunque considerazione, tra cui l’impianto fognario ecc.

La convocazione dell’assemblea condominiale, in maniera FORMALE, diventa quanto mai opportuna, almeno per un primo esame delle cose da discutere, per le quali non si può più procrastinare la discussione, ma anche per fissare i paletti che condurranno ad una corretta gestione del condominio, autonomamente gestito per decenni.

Per i lavori, egregio utente, bisogna che sia rispettato l’ITER procedurale, a cominciare dalla perizia, indispensabile, fino all’appalto vero e proprio, transitando dalla nomina del direttore dei lavori a tutto il resto.

Per concludere, le dico che le mie considerazioni scaturiscono dal rispetto delle regole, sia dal punto di vista codicistico che procedurale, quindi non possono tenere conto di situazioni di fatto consolidatesi nel tempo.

Cordialmente

Geom. Oreste TERRACCIANO

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