Regolamento e tabelle millesimali esistenti ma mai approvate

Egregio geometra, le scrivo perchè vorrei risolvere un problema in un condominio che amministro ufficiosamente dal 1992 ma ufficialmente, cioè con delibera assembleare, dal 2009. Orbene, il punto è questo, Il condominio è costituito da 10 u.i., di cui 6 al p.t. con ingresso dalla strada pubblica, e 4 al primo piano che accedono tutti dalla scala comune. Mi spiego meglio: se io guardo l’intero immobile, partendo da sinistra vi sono al p.t. 3 u.i., accanto il portone d’ingresso condominiale, a destra altre 3 u.i. al p.t.. Al primo piano, partendo da sx vi sono 4 u.i. in perfetta corrispondenza con le u.i. del p.t.  (3 a sx e 1 a dx del portone d’ingresso. Rimangono quindi al p.t. 2 u.i. che accedono al cortile dal portone condominiale. Questo è lo schema riportato sulle tabelle millesimali con annesso regolamento di condominio fatte redigere dai vecchi proprietari (tutti eredi), tabelle che sono state da subito applicate ma nessuno mai ha pensato o sapeva che dovevano essere approvate in assemblea. Da qui le difficoltà che sorgono ora per me per recuperare le quote dei morosi e applicare le norme del regolamento che attribuiscono all’amministratore la possibilità di far sospendere i servizi comuni ai morosi. Inoltre sull’area delle altre  2 u.i. a dx  del portone condominiale c’è un primo piano a cui si accede da una scala separata di proprietà del primo piano. Ma sull’atto di compravendita cè scritto che l’immobile (il primo piano) è alienato nello stato di fatto e di diritto in cui ….con ogni ….quote comuni e condominiali, così come risultanti dalla legge e dai titoli ed in particolare con la comproprietà di un quinto del lastrico solare sovrastante l’immobile oggetto del presente atto. La proprietà esclusiva del quinto del lastrico solare si riferisce al tutto il lastrico solare dell’intero immobile di cui 6 al p.t., 4 con ingresso comune e gli ultimi due al primo piano con ingresso scala separata. Gli impianti di acqua e fogna sono anche in comune per tutti e 11 gli immobili. Non so se ho delineato bene la situazione. Le tabelle millesimali non comprendono l’appartamento al primo piano con accesso separato, ma secondo me avendo in comune il terrazzo e gli impianti dovrebbe essere considerato e per le tabelle e per il regolamento. Spero che mi possa aiutare a sbrogliare la matassa.

Nel ringraziarla porgo distinti saluti.

A.M.

Egregio utente, buonasera.

Ho letto quanto da lei descritto con dovizie di particolari, per questo la ringrazio, per cui la cosa che mi ha lasciato perplesso è stata la sua affermazione sull’applicazione delle tabelle millesimali e di un regolamento sin dalla loro formulazione, ma  MAI APPROVATI.

Secondo il mio parere c’è da rivedere proprio questo non trascurabile aspetto, nel senso che le tabelle, congiuntamente al regolamento, devono essere riformulate conferendo l’incarico ad un geometra libero professionista, perchè, in buona sostanza, gli immobili sono 11 e non 10, quindi è una situazione completamente diversa.

Sia il regolamento che le tabelle millesimali sono state redatte dai precedenti proprietari tutti eredi, per cui sono state redatte a loro uso e consumo, occorre, invece, che un geometra, da voi incaricato, ancora prima di formulare le tabelle millesimali, si renda conto, attraverso indagini e visure, di come è composto l’edificio e come sono ripartite al suo interno le cose comuni e i servizi comuni.

Bisogna, inoltre, che gli si mostrino tutti i titoli di acquisto dai quali ricavare elementi utili alla nuova formulazione.

Ai morosi non deve essere sospeso alcun servizio, perchè solo un regolamento di condominio CONVENZIONALE/CONTRATTUALE potrebbe consentirlo e non certamente il regolamento di natura assembleare.

L’amministratore, per poter procedere, contro i morosi,  con lo strumento che la legge gli consente, ovvero con il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, deve risultare nominato regolarmente da delibera assembleare sul registro dei verbali, deve aver richiesto il codice fiscale intestato al condominio, deve dimostrare che ci sono i bilanci preventivo e consuntivo approvati, e quant’altro perchè l’azione giudiziale possa avere un seguito.

Di sicuro non potrà dimostrare la bontà del regolamento e delle annesse tabelle millesimali, in quanto MAI DELIBERATE e APPROVATE.

Quindi meglio, molto meglio procedere per gradi e vedere di dare una dritta al condominio, indispensabile per ritrovarsi sempre dalla parte della ragione.

Oggi, regolamento e tabelle millesimali, formulate nella maniera corretta, quindi inconfutabili ed inequivocabili, si approvano con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, quindi……………., ed il costo non dovrebbe superare le 200 euro ad unità immobiliare.

Geom. Oreste TERRACCIANO

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