Regolamento di condominio contrattuale, limiti

Gentile Sig. Terracciano, mi permetto di approfittare della sua disponibilità e professionalità in materia condominiale per farle una domanda.

Il mio regolamento contrattuale, quello cioè sottoscritto durante il rogito, prevede che “per l’installazione di tende parasole, gazebo o altre strutture di arredo, visibili dall’esterno, il condominio dovrà definire un progetto tipo che sarà vincolante per tutti i condomini, con unitarietà di materiali e colori”

Diverse sentenze della Cassazione hanno definito che il regolamento, pur sottoscritto in fase di rogito, può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili” (così Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943). Sono invece di natura contrattuale (dunque modificabili solo con l’unanimità) le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc…).

Non essendo ricompreso negli esempi fatti dalla Cassazione, non mi è chiaro se l’articolo del mio regolamento riguardo tende e gazebo ha natura contrattuale o meno (tali installazioni non sono vietate  espressamente, ma subordinate ad un “progetto-tipo”, tale progetto tipo va approvato a maggioranza o all’unanimità? Grazie e buon lavoro

Egregio lettore, buona sera, grazie per essersi rivolto alla mia consulenza condominiale gratuita.

Nei casi in cui il regolamento si limiti a disciplinare l’uso dei BENI COMUNI, non ha natura contrattuale e può, conseguentemente, essere modificato a maggioranza, mentre è modificabile solo all’unanimità, quando contiene disposizioni che limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni o quando contenga clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri.

Premessa d’obbligo se si considera che l’apposizione di tende parasole PRIVATE ha bisogno del consenso del proprietario del balcone superiore, se aggettante, per l’aggancio alla soletta (sottobalcone), influisce sull’aspetto del decoro architettonico dell’edificio, quindi meglio se modelli e tessuti siano uniformi e in tinta con le facciate.

Detto questo l’articolo del regolamento di natura convenzionale è da tenere nella massima considerazione, data la natura del regolamento, ma la scelta dei tendaggi non può essere vincolata al CONSENSO UNANIME, questo assolutamente NO.

Di solito il problema si risolve in questa maniera:

– si portano all’approvazione dell’assemblea due o tre progetti, richiesti alle Ditte del ramo,  di installazione dei tendaggi, tenuto conto soprattutto dell’estetica, quindi, a maggioranza, l’assemblea approverà il progetto “”TIPO””, al quale fare sempre riferimento.

Nel condominio ove risiedo, da anni, essendo vincolati dalle disposizioni del regolamento, proprio come da lei, abbiamo adottato detta linea e nessuno, dicasi nessuno ha mai avuto da ridire.

La categoria del nostro condominio è A/2.

Bisogna attenersi al regolamento, questo si, ma, contemporaneamente, bisogna far prevalere sempre la  logica razionale e il buon senso, mancando questi due  requisiti, non c’è regolamento che tenga.

Cordialmente

Geom. Oreste Terracciano

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