Regolamento di condominio

Buongiorno, è la prima volta che mi rivolgo a Lei; avendo letto molte Sue riposte ad altri utenti e avendole trovate precise, Le rivolgo un quesito anch’io :

la norma del regolamento condominiale , approvato all’unanimità e sottoscritto da presidente e segretario, che impone gli orari del silenzio pomeridiano, è valida? Si può ritenere contrattuale un regolamento non sottoscritto da tutti i comproprietari e non richiamato nell’atto di vendita? Secondo alcune sentenze che ho letto no. Imporre il silenzio pomeridiano rientra tra le norme regolamentari che possono essere contenute in un regolamento assembleare oppure sono di quelle contrattuali che limitano i diritti dei singoli?

Tutto questo non perché voglio arrecare disturbo al prossimo, ma perché ci sono vicini troppo “perfettini” che dopo le 10 di sera non vogliono sentire chiacchierare moderatamente nei giardini esclusivi o di pomeriggio usare l’aspirapolvere, che nei giardini esclusivi non tollerano gli stendini mobili, nelle ore notturne si sentono disturbati da chi usa il passo carraio in modo normale. Che cosa vuol dire poi silenzio? E’ possibile che strutture non fisse alterino il decoro?

Non so se sono io troppo permissiva o altri poco tolleranti, forse entrambe le cose.

Io penso che il regolamento comunale sottocitato che dà la possibilità ai regolamenti condominiali di dotarsi di orari propri oltre a quelli tassativi del comune, si riferisca a regolamenti condominiali contrattuali. Se potesse darmi risposte con rimando alla relativa giurisprudenza, di modo che io la possa eventualmente opporre all’amministratore, Le sarei molto grata.

Il regolamento di zonizzazione acustica del comune cita:

Art. 36 – Rumore derivante da attività domestiche e da abitazioni private con

effetti sull’interno e sull’esterno delle stesse

1. Le attività domestiche e ricreative (4), effettuate all’interno o all’esterno

d’insediamenti abitativi, che possono verosimilmente comportare emissioni sonore di elevata intensità verso altri insediamenti o unità destinate esclusivamente alla residenza, devono avvenire nell’ambito di orari e in condizioni tali da non disturbare il riposo serale o pomeridiano dei residenti. Le emissioni sonore comunque non devono in nessun modo superare i limiti stabiliti dalla Zonizzazione Acustica del territorio comunale. Tali attività comunque non sono soggette al rispetto del limite differenziale, in accordo con il disposto dell’articolo 12 comma 3 delle presenti

N.T.A..

(4) Sono da considerare solamente le attività domestiche rumorose, quali utilizzo di aspirapolvere, battitura tappeti, funzionamento di elettrodomestici o utensili (trapano, lavatrici) etc. Nelle attività ricreative sono comprese le feste, le esercitazioni con strumenti musicali, l’utilizzo di apparecchi radio-televisivi e HI-FI ect.

2. E’ facoltà delle assemblee di condominio dotarsi di orari propri per l’effettuazione delle operazioni di cui al comma 1 del presente articolo, fermo restando che le attività domestiche rumorose, generate da qualsiasi operazione meccanica o manuale, non devono essere effettuate prima delle ore 8.00 e dopo le ore 21.00.

3. Le operazioni di manutenzione del verde privato effettuate mediante apparecchi meccanici devono avvenire nell’ambito dei seguenti orari:

Periodo invernale (dal 15 settembre al 15 maggio):

Da Lunedì a Venerdì Sabato-Domenica

dalle 8.00 alle 12.00 dalle 10.00 alle 12.00

dalle 15.00 alle 17.00 dalle 16.00 alle 17.00

Periodo estivo (dal 15 Maggio al 15 Settembre):

Da Lunedì a Venerdì Sabato-Domenica

dalle 8.00 alle 12.00 dalle 10.00 alle 12.00

dalle 15.00 alle 19.00 dalle 16.00 alle 19.00

Tali operazioni non sono sottoposte a comunicazione o a preventiva

autorizzazione da parte del Responsabile del Servizio ai sensi degli articoli 40 e 42 delle presenti N.T.A..

4. Fermo restando il rispetto dei limiti stabiliti dall’articolo 8, 9 e 12, all’interno di box o scantinati situati all’interno di edifici destinati alla residenza non è permessa l’effettuazione di attività artigianali o commerciali che comportino l’originarsi di rumori molesti per il riposo delle persone residenti.

Sono comunque permesse le attività comportanti rumore svolte da privati che

abbiano carattere occasionale, di passatempo o hobby, di manutenzione periodica

svolte nell’ambito degli orari di cui al paragrafo 3 del presente articolo e nel rispetto dei regolamenti condominiali.

5. I proprietari di cani alloggiati all’interno di appartamenti o di giardini sono tenuti a impedire l’abbaiare degli stessi in maniera continuativa o comunque tale da arrecare disturbo alla quiete o al riposo delle persone.

6. Per i dispositivi antifurto installati nelle abitazioni, negli insediamenti industriali, artigianali, commerciali o di altro genere, o a bordo degli autoveicoli non si applicano i limiti di cui all’articolo 8, 9 e 12 delle presenti N.T.A., ma la durata della loro emissione sonora non deve essere superiore ad un periodo massimo di 15 minuti. La ringrazio molto per la pazienza ed attenzione. Cordiali saluti

Gentile lettrice, buona sera.

Rimango disorientato di fronte a tanta tracotanza di pochi condomini e/o della maggioranza di essi, per il semplice fatto che il regolamento di condominio di natura interna, meglio conosciuto come regolamento di condominio assembleare, contiene  norme approvate oltre le proprie competenze dell’assemblea violando i diritti dei singoli condomini sui quali la legge non consente ad essa di incidere.

Vediamo le sentenze in proposito:

Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, da manifestarsi in forma scritta, essendo costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell’edificio condominiale; mentre per la variazione di clausole che disciplinano l’uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 2 c.c. (Tribunale Napoli, 30 giugno 2003).
I poteri dell’assemblea di condominio, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda (Cass. 13780/2004).

 

Un regolamento siffatto è un regolamento “”AD PERSONAM””, studiato e concepito da persone affette da manie di persecuzione, da persone  che non conoscono il termine di IMMISSIONI di rumori, che ignorano volutamente i Regolamenti di Polizia Urbana in materia di orari di silenzio ove possibile, in materia di sciorinio bucato ecc.

Pertanto il regolamento così concepito è radicalmente NULLO.

Perché dare tanta importanza ai condomini/promotori IGNORANTI in materia ma soprattutto in cattiva fede?

Due sono le cose:

PRIMA – Ignorare completamente il regolamento e comportarsi, in casa propria, come meglio le pare, contrastando vivacemente ogni forma di “”aggressione”” e ricorrendo, volendo, anche denunzie.

SECONDA – Far leggere lo “”SGORBIO”” ad un avvocato, meglio se condominiali sta, e ribadire, con lettera raccomandata all’amministratore, la propria volontà di non accettare un solo rigo del regolamento approvato non tenendo conto che lo stesso violava i diritti dei singoli.

Quello SGORBIO, chiamato regolamento, è stato studiato da persone INESPERTE, INSOFFERENTI, insomma da persone che hanno voluto IGNORARE i diritti degli altri, per cui NON BISOGNA ASSOLUTAMENTE DARE CREDITO ALLE IMPOSIZIONI DI STAMPO………………….

Non abbia alcun timore e li mandi letteralmente a quel paese………..

Dietro lettere di richiamo o altro risponda di rivolgersi al giudice……….

In pratica si è voluto aprire una LITE permanente in condominio.

ULTIMO CONSIGLIO: Poiché sono norme NULLE, si rechi da un avvocato e impugni il regolamento davanti al GIUDICE, non ci sono tempi di prescrizione.

cordialità

Geom. Terracciano

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