Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio

Gentile Geom. Terracciano, avrei dei quesiti da sottoporle a riguardo di una questione di ammninistrazione condominiale. Abito in un condominio di quattro appartamenti, poi separatamente ci sono due fondi più due altri condomini che hanno una sola stanza del loro appartamento che ricade sotto il tetto del nostro palazzo. Essendo una situazione un po’ anomala, volevo sapere:
1. chi sono gli effettivi condomini del palazzo? Ho letto che se nel palazzo vi sono fino a quattro appartamenti allora non è obbligatorio avere un amministratore.Quindi in questo caso bisogna considerare quattro condomini oppure otto?
2. E’ stato nominato un amministratore per il rifacimento del tetto, ho letto che per la revoca si deve avere in assemblea la maggioranza dei condomini con almeno la metà dei millesimi. Nel mio caso se consideriamo otto condomini, saremmo 4 a favore dell’amministratore e 4 contrari: in questo caso vale la regola della metà con il maggior numero di millesimi?
3. Se il condominio è da considerarsi di quattro appartamenti, non essendo obbligatorio avere un amministratore ed essendo due dei proprietari degli appartamenti contrari all’amministratore, è possibile revocarlo ugualmente magari solo per i condomini contrari?

La ringrazio infinitamente per la sua assistenza.
Cordialmente
Alessandra Rossi.

Gentile signora Alessandra Rossi, buonasera.
Rispondo ai quesiti postimi:

  1. Poichè il complesso condominiale, a prescindere dal distinguo da lei evidenziato, è UNICO, gli effettivi condomini dell’ edificio condominiale sono in tutto 8, i quali occupano 8 distinte unità immobiliari – locali o appartamenti mini o con più vani non fa alcuna differenza –  quindi, a norma dell’art. 1129 del codice civile, INDEROGABILE, è obbligatorio nominare l’amministratore, interno o esterno non fa alcuna differenza, così pure se retribuito o meno, è importante, però, che mastichi la materia condominiale perchè,  OGGI, la stessa,  ha un valore diverso rispetto a ieri. E’ obbligatorio anche avere il codice fiscale intestato al condominio.
  2. Leggere che è stato nominato un amministratore per il rifacimento del tetto, mi sembra alquanto riduttiva come soluzione, perchè non si può e non è consentito nominare un amministratore di condominio per uno specifico problema, l’art. 1129 c.c. recita che l’amministratore dura in carica un anno, con la riforma del condominio, invece, saranno due anni.Siccome lei ha accennato alla eventuale revoca dell’amministratore, senza peraltro specificare in quale circostanza, devo ritenere che l’amministratore è stato regolarmente nominato con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, la quale rappresentava almeno 500 millesimi, quindi, ricorrendone le condizioni, la maggioranza per la revoca e la nomina del nuovo amministratore rimane invariata tanto in prima che in seconda convocazione.
  3. Dopo i miei chiarimenti mi sembra superfluo ribadire quanto già sopradescritto, tuttavia, gentilissima signora Rossi, è bene sapere che anche un condominio cosiddetto MINIMO, ovvero composto da due soli condomini è CONDOMINIO con la C maiuscola, seppure con qualche distinguo normativo, per cui un condominio di 4 condomini, ma non è il suo caso, è nelle medesime condizioni, ma sottoposto a tutta la normativa in essere:civile – fiscale – sicurezza e codicistica.

Mi ritenga sempre disponibile anche più volte al giorno.
Cordiali saluti

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3 commenti su “Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio

  1. Angelo il said:

    Gentile Geometra,
    Abito in un palazzo di 48 appartamenti di proprietà suddivisi in 4 scale da 12 locali abitativi ciascuna. Fino a qualche anno fa ogni scala nominava annualmente un “capo condomino” (uno dei condomini) che provvedeva all’amministrazione della parte di competenza; ad oggi tre di queste scale hanno affidato ad un amministratore esterno la gestione delle parti mentre una, in cui ha l’appartamento il sottoscritto, continua con la nomina del Capo condomino.
    Vorrei chiederle:

    1.Essendo il palazzo un unico condominio è fattibile una divisione amministrativa?

    2. E’ legale la nomina di un capo condomino, tra l’altro non competente in materia di codice civile, per 12 appartamenti?

    Approfitto della sua gentilezza per porle un’ultima questione:
    Il mio garage è ubicato nel sottoscala dell’ingresso principale, avendo uno spazio di manovra per entrare e uscire strettissimo che necessita di un’area comprendente la parte di strada condominiale posta sotto il balcone del mio appartamento dove vengono anche parcheggiate le auto che ne intralciano la fruibilità, è stata deliberata dall’assemblea (12 condomini) l’apposizione di un divieto di sosta nello spazio sotto il balcone del mio appartamento con deroga solo per l’auto di mia proprietà, in modo che qualora non fruissi del garage potrei metterci il mezzo considerando che non potrei procurare danno a me stesso.
    Qualche condomino ha sollevato il dubbio sulla regolarità di tale apposizione e comunque continuano i parcheggi di auto e moto nell’area del divieto. Non sono una persona litigiosa e ho sempre chiesto cordialmente ai condomini di adoperare il buon senso nella questione ma ora, passati diversi anni, con le macchine di proprietà aumentate di numero, spesso mi trovo a dover parcheggiare la mia fuori dal condominio, sulla strada comunale, per mancanza di posti. C’è qualcosa che possa fare in questo caso, che dia la certezza legale sulla fruibilità di tale diritto?

    La ringrazio e mi scuso per la lungaggine.

  2. Oreste Terracciano il said:

    Caro Angelo,
    un condominio siffatto è un condominio con la C maiuscola, quindi è abbastanza logico augurarsi che ad amministrarlo sia una persona competente e non un interno che opera, magari, senza cognizione di causa.
    I danni consequenziali a questo tipo di amministrazione ricadono inevitabilmente su tutti i condomini.
    La divisione e/o scioglimento del condominio è consentita, ma ci sono molti aspetti da tenere in considerazione, quindi, argomento da trattare a parte.
    Non credo sia ammissibile i divieto di sosta, in quanto violerebbe i diritti del singolo.
    Cordiali saluti
    Geom. Terracciano Oreste

  3. giuseppe il said:

    vorrei sapere se è obbligatorio che in un condominio composto da 40 appartamenti circa 30 proprietario debba essere nominato un’amministratore esterno.
    grazie.

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