Proprietà sottotetti

Gentile GEOMETRA ORESTE TERRACCIANO,

grazie, in primis, per il servizio che offre, sono tornato da poco da una assemblea condominiale fiume, il quesito che pongo è legato ad una richiesta fatta da un condomino sull’accertamento della proprietà dell’area sottotetto, che so essere un bel problema giurisprudenziale.

Si è deliberato di far accertare l’amministratore se dai titoli di proprietà dei condomini si evince la presunzione di titolarità di tale area dai condomini che abitano il piano sotto il tetto o se rientra, in mancanza di titolo, tra le parti comuni, anche se nel regolamento di condomino non sono menzionate. Io chiedo può un amministratore avere il titolo di richiedere copia dei contratti d’acquisto per conoscere la proprietà, o fare questo tipo di accertamento, e se così non fosse con quali strumenti posso appellarmi?

Egregio signore, buongiorno.

L’amministratore ha il titolo per chiedere a tutti i partecipanti al condominio una copia del proprio rogito notarile, almeno per la parte dove si può subito individuare la proprietà con tutti dati catastali.

I regolamenti di condominio contrattuali, per fare un esempio, lo prevedono come obbligo addirittura, mentre è facoltà dell’amministratore, da allegare al registro dei condomini, richiedere una copia ad ogni proprietario, quindi, se lei voleva alludere all privacy, anche se non menzionata, le posso assicurare che nonc’entra affatto.

Per quanto riguarda, invece, il sottotetto posto al di sopra dell’appartamento dell’ultimo piano, se nulla dovesse risultare dai titolo e se nulla dovesse risultare a favore del condominio, scontato pure il fatto che non c’è accesso dal pianerottolo delle scale, è bene leggere la seguente ultima sentenza:

 

(02/05/2011)Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7906 del 06/04/2011

Il sottotetto non viene nominato dal codice civile e quindi non è applicabile automaticamente a esso la presunzione di proprietà comune prevista dall’art. 1117 cod. civ. Pertanto in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo,  per capire se lo si può considerare al servizio di tutti i condomini diventa necessario accertare la funzione svolta e, soprattutto, l’accesso dal vano scala comune.
La Corte , confermando la sentenza d’appello e conformemente al consolidato orientamento giurisprudenziale, ha precisato che “non disponendo diversamente il titolo di acquisto, il sottotetto è di proprietà comune, “considerato l’ampiezza” del medesimo, “la sua praticabilità e, soprattutto, l’accesso dal vano scala”, “non potendo essere modificata tale sua qualità dall’abusiva chiusura da parte dello Z. della botola posta nel vano scala”. La conclusione alla quale è giunta la sentenza della Corte d’appello si sottrae alla censura prospettata, posto che, salvo che il titolo disponga diversamente, l’appartenenza del sottotetto si determina in base alla funzione cui esso è destinato in concreto, e nella specie correttamente è stata applicata la presunzione di comunione, data la potenziale utilizzabilità per usi comuni, accertata dalla Corte di merito con adeguata motivazione in fatto”

Cordialmente

Geom. Terracciano

 

Oggetto: Ripartizione spese impermeabilizzazioni

Buon giorno sig. Terracciano sono di nuovo N. e sono di nuovo qua a chiederle un aiuto, stavolta non per rivendicazioni ma perché non riesco a capire come sono veramente divise le spese per l’ impermeabilizzazione box ,come lei le ha scritte,(vedi allegato) ovvero la prima quella di scoprire e ricoprire il manto erboso ok, invece la parte murale box, dove Lei dice 1/3 di proprietà il condominio, domanda usando in questo caso la tabella di condominio quella per le normali spese ordinarie(pulizie,giardinaggio,assicurazione,ecc….),mentre per i box 2/3, quelle di loro  appartenenza( box),quindi 2 diverse tabelle millesimali,(codominio e box).Ho capito giusto…?

Fra poco come già le ho detto avrò la famosa assemblea e questa volta, sempre con il Suo apprezzato aiuto vorrei almeno arrivare preparato, ho già sentito vari tipi di pagamento che sono un po’ diversi da quello che Lei dice e con il bravo e cosciente amministratore che Ho …….?

Cordiali saluti  N.

Bentornato.

Quello che ho detto, trattandosi di un articolo DEROGABILE del codice civile, per l’esattezza l’art. 1126 (1/3 e 2/3), può anche essere smentito da  una diversa ripartizione delle spese, ad esempio, se l’assemblea, SOVRANA, dovesse decidere, a maggioranza, per il 50%, questa diversa ripartizione deve essere considerata quella corretta.

In proposito ci sono diverse sentenze della Corte Suprema le quali dicono tutto e il contrario di tutto, per cui ci si può tranquillamente adeguare alle circostanze del momento.

Ecco perché lei ha sentito pareri contrastanti sull’argomento, proprio perché l’articolo 1126 del c.c. è DEROGABILE, per cui non c’è bisogno di unanimità per deliberare una diversa ripartizione che metta d’accordo un pochino tutti.

Diverso sarebbe se l’articolo fosse INDEROGABILE, in tal caso ci vorrebbe solo e soltanto l’unanimità con 1.000 millesimi.

Le risposte ai quesiti sono quelle che, in qualche modo, si rapportano alla giurisprudenza consolidata, orientative là dove determinati articoli del codice sono derogabili.

Chiaro il concetto?

Nel ringraziarla, la saluto molto cordialmente e le auguro una buona fine settimana.

Geom. Oreste Terracciano

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