Problemi di amministrazione

Egregio Geom. Oreste Terracciano,nel testimoniarLe un plauso per la meritoria

attività  che Lei conduce in modo ineccepibile, La vorrei interpellare,con

cortesia,in ordine alla questione che mi vede impegnato.

Da due anni, uno stabile costituito da 14 unità abitative, tutti proprietari,è amministrato,se così possiamo dire,da un condomino con compenso, nomina scaturente da regolare seduta assembleare.

So bene che l’art.1129 del C.C. impone ben’altro, ma una nomina interna,ai più, è apparsa meno onerosa e semplificata,vorrei però distinguere la mia posizione che è stata ed è nettamente contraria!

Le chiedo:

1) è possibile la proposta di  azzerare il compenso,tenuto conto di una      favorevole adesione solamente  al 50% dei millesimi?

2) si possono imporre le dimissioni dello stesso,anche non raggiungendo la maggioranza in millesimi,per non avere ottemperato ad una precisa delibera, approvata con l’individuazione di una ditta per l’esecuzione di lavori riguardante la legge 626,quindi in materia di sicurezza ecc. per l’adeguamento impianto elettrico corpo scala,cantine,messa a terra ecc.?

3)per la caduta di parte di frontalini ammalorati di più balconi aggettanti il viottolo privato,quindi non pubblica via,e pertanto dei previsti

lavori di messa in sicurezza e successiva manutenzione straordinaria,mi risulta

che la giurisprudenza sosterrebbe che,trattandosi di frontalini non

decorativi,bensì strutturali, quindi non connotando alcun decoro preciso dello

stabile,l’intervento di rifacimento è esclusivamente a carico del singoli

proprietari dei balconi e non tra tutti i condomini,qual è la Sua

opinione?

4)nella ipotesi di condomini morosi,la posizione del cosiddetto

“amministratore” in ragione di recupero crediti e eventuali decreti ingiuntivi,

come si concilia ,appunto,stante la sua precarietà di fronte alla legge? scrivo

questo,poiché da qualche tempo,situazioni di questo genere si stanno verificando

a macchia di leopardo,anche perché ci si rende conto di avere davanti una figura

non “legalmente” riconosciuta. Scusandomi fin da subito per la lungaggine del

testo,ma confidando sulla Sua  clemenza,mi pregio inviarle i miei distinti

saluti.      Giovanni Sessa

Egregio signor Giovanni, buona sera, grazie di cuore per i suoi spontanei e sinceri apprezzamenti al mio impegno quotidiano verso tutti voi che mi scrivete.

Ho letto il suo quesito, descritto con dovizia di particolari, per questo la ringrazio perché facilita il mio compito nel fornirle una risposta corretta.

Al punto 1) le rispondo dicendole che come per la nomina anche il compenso viene approvato dall’assemblea, quello che bisogna accertare, invece, se all’atto della nomina del condomino interno, come amministratore pro-tempore, c’erano sia le maggioranze numeriche che quelle millesimali.

Non a caso l’amministratore per essere nominato e per approvare anche il compenso richiesto poteva essere nominato con la maggioranza dei presenti all’assemblea o presenti per delega e detta maggioranza doveva rappresentare almeno 500 millesimi.

Se così non fosse, poiché la delibera è NULLA, non c’è alcuna prescrizione dei 30 giorni per impugnarla, ma per fare questo bisognerà, suo malgrado, ricorrere al giudice.

Al punto 2) le rispondo che si può chiedere la revoca dell’amministratore in ogni tempo, ma per fare ciò è necessario richiedere la convocazione straordinaria dell’assemblea ai sensi dell’art. 66 delle DD.AA. del codice civile e bisogna, soprattutto, essere certi di avere dalla propria parte la maggioranza dei condomini, diversamente sarebbe un FLOP.

Per quanto riguarda tutta la normativa sulla sicurezza, come previsto dalla legge 626 e ancora prima dalla legge 46/90, l’amministratore è direttamente responsabile là dove non dovesse attivarsi per il compimento di tutte quelle opere annesse e connesse, ma, poiché siamo in un paese garantista, allora bisogna, anche per questo, ricorrere al giudice per chiederne la revoca, sempreché, l’assemblea, compatta, non decida di assumere iniziative tali da revocargli l’incarico.

Al punto 3) le rispondo che i balconi, per quanto riguarda il distacco di eventuali pezzi di intonaco, sono di proprietà esclusiva, per cui in caso di danni a cose e persone ne risponde direttamente, civilmente e penalmente, il proprietario degli stessi, in tal caso non ci si può appellare al decoro architettonico.

Basterebbe, in attesa di approvare i lavori alla facciata, quindi di servirsi dei ponteggi, applicare le reti avvolgenti alla soletta del balcone, così, con una spesa irrisoria, si eviterebbero conseguenze ben più gravi, basta venire a Taranto per vedere che le reti fanno bella mostra dappertutto, specie ora che la gente si ritrova con i problemi di sopravvivenza giornalieri.

Al punto 4) le rispondo che il ricorso al decreto ingiuntivo è mal visto dagli amministratori per una serie di motivi, tra i quali la lungaggine dell’azione giudiziale, i costi eccessivi, la perdita di condominii da parte degli amministratori di professione perché si metterebbero contro parecchi condomini, e il pessimo rapporto di buon vicinato che si instaurerebbe con il condomino amministratore.

Tuttavia, è bene sapere che con la riforma del condominio sarà musica diversa, perché ne risponderà direttamente l’amministratore per i crediti non esatti dai condomini morosi.

Comunque, egregio Giovanni, nel nome del dio risparmio, succede questo ed altro, soprattutto quello di affidarsi a persone incompetenti per amministrare la cosa comune, consapevoli tutti, nessuno escluso, che oggi il condominio è una “”azienda””, per cui l’improvvisato amministratore combina solo guai a danno di tutti.

Cordialissimi saluti anche a lei e mi scriva quando vuole.

Geom. Terracciano Oreste

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