Opere straordinarie nel condominio minimo

Egr. Geom., cercherò di essere estremamente schematica per non gravare troppo sul Suo tempo.

Condominio minimo (così mi pare venga definita una casa di due soli appartamenti) di cui io sono proprietaria di uno dei due alloggi, quello superiore, dove risiedo e di una parte del verde circostante. L’intero edificio avrebbe bisogno di opere di ristrutturazione nelle parti comuni, peraltro già evidenti –ma in maniera meno grave- al momento dell’acquisto nel 2005.

Mi riferisco:

a)       al cortile condominiale sul quale compaiono molti dislivelli tra una lastra di cemento e l’altra, e sui quali sono già cadute due persone mie ospiti;

b)       alla necessità di incanalare sotto tale cemento, per collegarsi alla fogna, almeno due gronde pluviali che, attualmente, scaricano l’acqua piovana “a perdere” sul cortile;

c)       al bisogno di rifare il cordolo che delimita la parte del mio orto, rispetto al cortile condominiale e la creazione di una griglia di scolo delle acque “bionde” al centro del cortile medesimo;

d)       al rifacimento dell’intonaco di tutta la casa che si sfoglia con pioggia e vento, anche non intensi;

e)       alla necessità, ormai urgente poiché l’infiltrazione dell’acqua piovana procura una macchia di muffa sul soffitto della veranda e sul muro, di ricercare e tappare la falla della grondaia in cemento del lato nord/est e forse di tutto il perimetro del tetto.

Altro vi sarebbe, ma  tralascio.

Il mio condomino sottostante, non vuole saperne di fare nessuno dei lavori. Anzi, in occasione del rifacimento e messa “quasi” a norma delle fogne, mi ha intimato in forma scritta di non eseguire alcuno dei lavori, anche a mie spese, e che avrebbe considerato un abuso le mie azioni.

Le domande:

  1. se decido di eseguire a mie spese i lavori dei punti a), b), c),  come devo agire? Dovrò inoltrargli una lettera raccomandata, ma potrò far eseguire i lavori senza il suo consenso e senza pretendere rimborsi? Preciso che non verrebbe alterata alcuna opera esistente se non in senso migliorativo per una maggiore fruibilità di entrambe le proprietà.
  2. Per il punto e), che mi arreca anche un danno, come posso agire per obbligare l’altro condomino a far eseguire i lavori ed a pagarli, compreso il risarcimento dei danni che ha subito la mia proprietà, dovendo reintonacare il soffitto della veranda e imbiancare?
  3. Per tutti i lavori, è necessario presentare una D.I.A. al Comune e, trattandosi di zona a vincolo paesaggistico, anche la sub-delega?

Ringrazio anticipatamente per le cortesi risposte che vorrà fornirmi e, in caso di oneri, attendo Sue disposizioni in merito. Cordialmente,

Gentile signora M.L., buona sera. Lei, volendo, mi può scrivere tutte le volte che ha un problema da risolvere. Il condominio cosiddetto MINIMO, perchè formato da due soli partecipanti, è un condominio in piena regola, quindi deve richiedere il codice fiscale all’Agenzia delle Entrate, intestato al condominio, in quanto, alla pari di condominii più consistenti,  è SOSTITUTO DI IMPOSTA.

Se è pur vero che lei, a sue spese, può eventualmente far eseguire tutti i lavori, di cui le parti comuni hanno reale bisogno di intervento di manutenzione straordinaria, è altrettanto vero che è tenuta a convocare formalmente l’assemblea, anche con una semplice comunicazione scritta  all’altro partecipante, dove indicherà gli argomenti da discutere e da approvare per non mandare in rovina lo stabile.

Solo dopo questo tentativo andato a vuoto, come è facilmente presumibile, si può recare da un avvocato e assieme affrontare i problemi che le stanno a cuore, problemi per i quali c’è urgente necessità di intervento.

Tutto deve avvenire nel rispetto delle leggi e delle procedure, onde dimostrare che i diritti dell’altro partecipante non saranno assolutamente lesi, tutto dovrà avvenire in nome e per conto del condominio, anche se a pagare è lei direttamente, quindi con documentazione tecnica (ci vuole una perizia tecnica), con fatturazione e nel rispetto della normativa comunale e degli eventuali vincoli paesaggistici.

Quindi, gentile signora, nessun passo falso, diversamente non avrà vita facile ed ogni sua iniziativa le sarà contrastata, quindi meglio affidarsi ad un avvocato e redimere la questione anche attraverso il giudice di pace, sempreché competente.

Nel condominio MINIMO o si va d’amore e d’accordo o si finisce sovente nelle aule dei Tribunali.

Ribadisco, avvocato, perizia e giudice, poi vedrà che il secondo partecipante scenderà a miti pretese.

Cordialmente

Geom. Terracciano

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