Non hai il mutuo? Le compravendite alternative

Con la crisi del mercato immobiliare e del mercato del lavoro, la recessione economica generale e il credit crunch, si sono rispolverate tutte le forme possibili di compravendita alternativa. Una di queste è la vendita con riserva di proprietà è anche nota come “patto di riservato dominio”.

Abiti nella casa ma non ne sei il proprietario – E’ una particolare forma di contratto di compravendita (disciplinato dall’art. 1523 del del Codice Civile) con il quale un acquirente entra in possesso dell’immobile ma non ne acquisisce la piena proprietà, che rimane al venditore fino a quando il compratore corrisponde l’ultima rata dell’importo dovuto. E’ una forma di pagamento rateizzata che spesso sostituisce il mutuo.

Quando il contratto si risolve – Se alla scadenza dei pagamenti pattuiti l’acquirente non ha interamente pagato quanto pattuito, il venditore ha il diritto di riprendersi l’immobile e il relativo possesso tramite la semplice richiesta di “risoluzione del contratto”, qualunque sia la  cifra che avrà pagato l’acquirente, che il venditore gli restituirà, salvo il diritto di trattenerne una parte a titolo di compenso per l’uso dell’immobile da parte del compratore (art. 1526 del C.C.) ed eventualmente per il risarcimento di danni subiti dall’immobile. Ma se si salta una sola rata, il venditore non ha il diritto a chiedere la risoluzione del contratto, a patto che la rata non sia superiore ad un ottavo del prezzo di vendita.

Vendita con condizione risolutiva di inadempimento  – Quando invece il proprietario vende subito la proprietà della casa, mantenendo però un pagamento a rate, il contratto diventa di “vendita con condizione risolutiva di inadempimento”. In questo caso, si acquista immediatamente la proprietà della casa, pagando un piccolo anticipo e saldando il resto dell’importo con un versamento mensile da locazione.  Ma se le rate vengono pagate troppo in ritardo (ad esempio il ritardo di oltre 30 giorni nel versamento di 7 rate anche non consecutive o un unico ritardo di oltre 180 giorni), scatta la condizione risolutiva, ossia la proprietà della casa torna al venditore. La differenza principale, rispetto al “riservato dominio”, è che si può ottenere un mutuo. Anche per la “vendita con condizione risolutiva”, comunque, in caso di inadempienza del compratore, l’immobile torna al venditore e le rate sono restituite solo in parte.

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