Nomina amministratore e avvio gestione in ritardo

Egregio Sig. Terracciano sono un proprietario di un appartamento in un condominio costituito da poco di 6 appartamenti, fino a pochi mesi fa’ non avevamo un amministratore, ma nel mese di maggio ne abbiamo nominato 1 di cui anche avvocato.

Questo amministratore si è fatto vivo solo oggi inviandoci una lettera per raccomandata che le allego via mail.

La mia domanda è, forse non solo la mia domanda ma anche quella di altri 2 condomini possiamo revocare questo amministratore in quanto solo oggi si è fatto vivo e da parte nostra non c’e’ più fiducia? Oppure ci consigli lei come eliminarlo o come comportarci in sede di riunione.

Nell’attesa di un suo prezioso consiglio le porgo distinti saluti.

Buona sera.

Veniamo al quesito.

Chiarisco che il condominio si costituì quando l’unico originario proprietario vendette il primo appartamento, al limite si è formalizzato a maggio con la nomina dell’amministratore.

Sicuramente il costruttore convocò la prima assemblea nella si doveva deliberare su un solo argomento:

– Nomina amministratore e suo compenso lordo annuo

Non potrebbe essere diversamente anche se lei non ne ha fatto cenno.

Il ritardo nel convocare per la prima volta l’assemblea sicuramente sarà dovuto a:

1 – Passaggio delle consegne da costruttore ad amministratore (tempi sempre non ben definiti)

2 – Formulazione del regolamento di condominio con annesse le tabelle millesimali di natura esterna ovvero assembleare ma da “”imporre”” a tutti per una corretta gestione del condominio e per una corretta ripartizione delle spese.

3 – Tempi per definire la polizza assicurativa GLOBALE FABBRICATO e “”IMPORLA”” a prescindere, anche se la riforma del condominio non è ancora legge.

4 – Scelta ditta delle pulizie alla quale affidare l’appalto delle stesse

CONSIDERAZIONI:

La “”latitanza”” dell’avvocato/amministratore è, a parere mio, giustificata, anche se ha tutto il sapore di voler comunque IMPORRE le regole a prescindere dalla volontà dell’assemblea e questo è un punto a svantaggio dell’amministratore.

Segno di grande efficienza? Segno di eccesso di zelo? Segno di attaccamento alle cose fatte bene e legittime?

Diciamo che è oramai da anni una prassi consolidata laddove la gestione del condominio passa di mano, ovvero passa dal costruttore al condominio.

Quindi non drammatizzerei e riterrei la latitanza un banale incidente di percorso dovuto a fattori organizzativi soprattutto, quindi sarei molto attento, in assemblea, quando il Presidente designato dai condomini dà il via alla discussione degli argomenti all’ordine del giorno.

Sul regolamento di condominio ci sarà poco da dire, anche perchè sarà stato elaborato rispettando i canoni codicistici, ma non si potrà definire CONVENZIONALE in quanto non richiamato nei 6 rogiti notarili, con tanto di numero e data di iscrizione ala Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Sarà, in pratica un regolamento di condominio ASSEMBLEARE, quindi modificabile con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, espressione di 500 millesimi.

Tuttavia, non tanto il regolamento, NON obbligatorio in un condominio di soli 6 partecipanti, quanto le tabelle millesimali sono indispensabili per una corretta ripartizione delle spese.

Per quanto riguarda la polizza assicurativa, denominata GLOBALE FABBRICATO è importante, ancora prima di approvarla, capire quali sono le clausole in essa contenute e se c’è quella che riguarda i danni da acque condotte.

Per l’impresa delle pulizie bisogna anche capire, prima di esprimere un voto favorevole, come sarà svolto il servizio.

Naturalmente bisogna anche chiedere all’avvocato amministratore se ha richiesto il codice fiscale intestato al condominio, in quanto il condominio, dal 1° gennaio 1998 è Sostituto di Imposta, quindi soggetto alla ritenuta fiscale del 4% da applicare sulle fatture emesse dalle ditte per poi versarla al Fisco entro il giorno 16 del mese successivo.

Cordialità

Geom. Terracciano

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