Nomina amministratore

Buongiorno Geom. Terracciano, le scrivo perché sono costretta a prendere una iniziativa individuale per NOMINARE UN AMMINISTRATORE in edificio con 8 abitazioni + 1 negozio (già in possesso di elaborato millesimale).

1) Come si indice la Assemblea condominiale?

2) per la validità della delibera quanti a) millesimi b) numero di unità abitative devono essere presenti all’ Assemblea?

3) per la validità della delibera di nomina dell’ amministratore quanti devono approvare?

4) In caso di esito negativo so che mi dovrò rivolgere al tribunale. Sono obbligata ad avvalermi di un legale? Quali saranno i tempi necessari per la nomina dell’ amministratore giudiziario e la spesa economica?

5) La spesa da me sostenuta inizialmente, potrà poi essere suddivisa fra tutti i condomini? Grazie, Alice

Gentile signora, buon giorno.

Un condominio composto da ben 8 partecipanti è un condominio con la C maiuscola, lo sarebbe, comunque, anche se fosse MINIMO, ovvero composto da soli due partecipanti.

Questa è una premessa indispensabile per continuare a chiarire quale dovrà essere il suo iter procedurale, per formalizzare il condominio,  prima di dover ricorrere al giudice del Tribunale per una ipotetica nomina di amministratore giudiziario.

Il condominio ove abita è già costituito, infatti si costituì nel momento in cui il costruttore vendette il primo immobile, quindi si tratta solo di formalizzarlo con la nomina dell’amministratore come prevede l’ex articolo del codice civile, INDEROGABILE, il 1129.

Come procedere è presto detto:

1 – Non deve fare altro che compilare l’AVVISO di convocazione allegato ala presente, datarlo e firmarlo, farne 7 fotocopie che poi recapiterà, a mezzo raccomandata a mano, porta a porta, ai residenti nel condominio, facendosi apporre la firma da ogni condomino su altra fotocopia che rimarrà a lei per l’avvenuta consegna, basta sulla fotocopia che rimane agli atti, scrivere : firma per ricevuta……………………

Ai condomini non residenti dovrà inviare la raccomandata con ricevuta di ritorno, priva di busta, basta piegare il foglio A4 in tre parti applicare dei pezzettini di scotch ai lembi e poi recarsi alla Posta per l’inoltro.

Deve tenere conto, però, dei tempi tecnici previsti dal codice civile, i quali sono:

5 giorni liberi per raccomandate a mano distribuite tutte nello stesso giorno, porta a porta; ciò vale a dire che non si deve tenere conto del giorno in cui l’avviso viene distribuito, nè del giorno dell’assemblea, in pratica i giorni minimi diventano 7.

Faccio un esempio:

Se l’assemblea si terrà in seconda convocazione alle ore 18,00 del giorno successivo alla prima, come è giusto che sia, ecco perchè per la prima convocazione le ho messo come orario le ore 8 del mattino, giusto perchè l’assemblea vada deserta, e sono presenti o presenti per delega tutti i condomini, ovvero 8 condomini, l’assemblea è validamente costituita, in quanto per la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione sono sufficienti 1/3 dei partecipanti, nel suo caso 3 condomini e questi 3 condomini devono rappresentare almeno 333,34 millesimi di proprietà, tabella A o tabella generale.

Essendo presenti 8 condomini con 1.000 millesimi non c’è alcun problema.

Non ci sono limitazioni alle deleghe, quindi una persona può anche avere più deleghe.

2 – Per la nomina dell’amministratore occorre che il 50%+1 dei presenti o presenti per delega all’assemblea rappresentino almeno 500 millesimi di tabella generale o tabella A

Quindi si deve scindere la costituzione dell’assemblea dall’approvazione della delibera di nomina, infatti, se in assemblea sono presenti solo 5 condomini, ebbene, 3 di questi devono rappresentare almeno 500 millesimi, diversamente l’amministratore non può essere nominato.

L’opera di responsabilizzazione nei confronti di tutti i condomini deve essere portata avanti “”a tavolino””, tra virgolette, bisogna convincere tutti che è un OBBLIGO di legge nominare un amministratore, che è un OBBLIGO di legge richiedere il codice fiscale intestato al condominio, bisogna ribadire il concetto che il condominio è SOSTITUTO DI IMPOSTA dal lontano 1998, che il condominio ha responsabilità fiscali – civili e penali per cui c’è assoluto bisogno di nominare l’amministratore.

Se così non fosse, gentile lettrice, è bene dire che l’amministratore ci sarà comunque, perchè lei lo chiederà per  VOLONTARIA GIURISDIZIONE al Tribunale, rivolgendosi ad un avvocato, non necessario, ma quanto mai opportuno, in questo caso,  per poi vedersi rimborsare tutte le spese che dovrà sopportare, anche se non invasive, per richiedere la nomina.

In effetti lei dovrà solo anticipare, poi sarà il giudice a compensare.

I tempi per la nomina giudiziaria glieli comunicherà l’avvocato.

Tuttavia, è bene sapere che bisogna attivarsi prima dell’assemblea per la ricerca di almeno 2 o 3 preventivi di amministratori esterni, in busta chiusa, da aprire in assemblea alla presenza degli altri, per poi deliberare l’approvazione.

Bisogna presentarsi con il registro dei verbali dell’assemblea, edito dalla BUFFETTI, dove si dovrà riportare tutto il discusso dei vari interventi, anche perchè, in caso di diniego, la fotocopia della delibera dovrà essere allegata al ricorso al giudice.

Lei potrà fungere da Presidente dell’assemblea e nominerà il segretario al quale detterà presenze, valori millesimali e oggetto della discussione dei vari argomenti con i vari interventi.

Alla fine si passerà alla votazione per alzata di mano e si approverà.

Il verbale deve essere firmato da Presidente e segretario e tutti, meglio fare così, dovranno ricevere fotocopia del verbale anche se sono stati regolarmente presenti in assemblea.

Cordialità

Geom. Terracciano

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