Amministratore condominio: consigli per uno che comincia

Gentilissimo geom.Terracciano,

Ho seguito un corso abilitativo e aperto regolare P.iva.

Ovviamente l’esperienza la sto facendo sul campo ed in breve tempo da febbraio a giugno, ho acquisito l’amministrazione di 6 condomini, grazie alla grande onestà ed impegno che ci metto, il passaparola è un’arma potentissima!

I condomini che ho preso tutti disastrati, grande è stata l’esperienza acquisita anche per questi motivi, amministratori scappati e disonesti, bilanci manchevoli anche per 18 anni etc..etc..

Ecco, non tiro a lungo…oggi mi ritrovo a fare la mia pratica per detrazione fiscale per ristrutturazione parti comuni del condominio, e volevo chiederle come poterla istruire e come fare per la riscossione delle quote.

L’iter eseguito è stato:

assemblea n1

nomina tecnico per computo metrico inerente lavori urgenti ed indifferibili

ass. 2

delibera del computo metrico e dei lavori.

ass3

nomina direttore lavori e responsabile sulla sicurezza

gara d’appalto tra ditte del ramo edile

ora però come mettere in riscossione le quote?

secondo il tecnico direttore dei lavori il computo deve essere integrato, poi v’è la pratica per l’occupazione suolo etc…

devo far approvare il quadro di spesa e la ripartizione? anche se loro gia hanno deliberato l’offerta della ditta del tecnico e il mio 1,5% sui lavori str. …

Dovremo comunque fare un’assemblea per l’integrazione, lì porterò il quadro di spesa e la ripartizione da approvare e poi metterò in riscossione? non vorrei che si perdesse molto tempo…alcuni lavori sono realmente urgenti si rischia una diffida sulla sicurezza…ma pensare che tutti (condominio di 48 unità) paghino è impensabile…allora come procedere? mi perdoni ma ripeto è la prima volta che mi trovo a dover affrontare questo tipo di problematiche ed i miei genitori per quanto ottimi tecnici non hanno mai affrontato l’amministrazione di condomini. La ringrazio, estremamente grato,

amministratore condominio
Amministratore condominio: quando si comincia si può avere bisogno di qualche consiglio

Carissimo amministratore  buona sera.

L’iter procedurale che, a tappe assembleari obbligate, ha condotto all’appalto dei lavori, immagino con la gara di appalto  andata a buon fine, a quanto leggo, è stato ampiamente rispettato e questo è un buon inizio.

L’assemblea di aggiudicazione si è già svolta? penso di si dal momento che parli di ripartizione quote.

Se la spesa globale reale, rispetto al preventivo dei lavori approvato dalla maggioranza dei condomini, espressione di almeno 500 millesimi, è di tanto superiore allora conviene riconvocare l’assemblea e far presente quali sono i costi aggiuntivi, anche se ritengo, ancora prima di dare inizio ai lavori, che è necessario convocare l’assemblea per comunicare le modalità di riscossione delle quote.

Non puoi prescindere dalle modalità di riscossione sancite dalla Legge 220/12, ovvero quella di costituire il FONDO, ammesso che i lavori vengano pagati a STATO DI AVANZAMENTO, come è giusto che sia, ad ogni stato di avanzamento, in quanto se i lavori, per contratto, devono essere pagati in una unica soluzione, allora bisogna preventivamente costituire il FONDO.

Poichè il revisionato articolo 1135 del codice civile non è inderogabile, l’assemblea può anche decidere diversamente all’UNANIMITA’, non a maggioranza.

In caso di morosità, è bene ribadirlo in assemblea, l’impresa appaltatrice riceverà, dall’amministratore, i nominativi e la prima azione giudiziale di recupero la farà l’impresa, questo, naturalmente, a saldo.

Cordiali saluti

Geom. Oreste TERRACCIANO

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