Maggioranza per cambiare un articolo delle regole del condominio relativa al compenso amministratore..

Abito in una palazzina di 10 condomini. Il condominio è costituito da n° 4 villette ad angolo del fabbricato e n° 5 appartamenti nella zona centrale dell’edificio + un condomino proprietario di solo box auto. Le villette hanno ingresso separato e vialetto comune con gli appartamenti per l’accesso ai garage ed ai box auto, al piano interrato, con rampa condominiale comune per l’accesso ai garage delle villette e l’accesso ai box degli appartamenti.

La corrente per l’illuminazione del vialetto comune e quella della zona manovra di accesso ai garage ed ai box deriva da contatore condominiale (comune ai due gruppi di condomini ossia villette ed appartamenti ). In poche parole i proprietari delle villette (sul rogito risulta di aver acquistato una porzione del fabbricato in verticale da cielo a terra) in comune con gli appartamenti centrali risultano avere il pagamento delle bolletta per l’illuminazione del vialetto di accesso alle rampe  e alla zona manovra e la corresponsione, in base ai valori millesimali di proprietà, delle spese per la pulizia della zona manovra ed eventualmente, sempre in base ai valori millesimali di proprietà, la corresponsione di eventuali somme dovute alla manutenzione straordinaria del caseggiato ( ripristino pittura esterna e lavori straordinari per la manutenzione delle fogne bianche e nere). Per contro, i proprietari degli appartamenti, oltre le spese comuni menzionate sopra, hanno le spese comuni ai soli appartamenti quali la pulizia delle scale  ed ingresso, gestione ascensore e bolletta ENEL relativa ai locali delle scale e disimpegni di accesso agli appartamenti. In una assemblea i proprietari delle villette hanno proposto che le spese relative al compenso amministratore ( euro 1.200 ) siano suddivise in base alle somme gestite dall’amministratore, relative, nella fattispecie, ai due gruppi distinti di condomini. Nonostante il gruppo delle villette abbia avuto la maggioranza millesimale pari a 575, ma di numero di votanti,  partecipanti all’assemblea pari a 5 proprietari (4 villette + 1 proprietario di box) contro i cinque proprietari degli appartamenti del blocco centrale dell’edificio ) l’amministratore ha sostenuto che non era possibile deliberare una proposta del genere perché va contro la legge in quanto, oltre alla maggioranza millesimale occorre avere anche la maggioranza numerica dei partecipanti all’assemblea, che in questo caso doveva quindi essere maggiore di 5.

Gradirei avere cortesemente da lei un parere in merito perché secondo il gruppo dei proprietari delle villette e del box, essendo di maggioranza millesimale pari a millesimi 575 quanto richiesto doveva essere approvato.

Cordiali saluti

Gentile lettrice, buon giorno.

Il condominio, essendo composto da 10 partecipanti, ha bisogno di questa maggioranza, in seconda convocazione, per affermare che l’assemblea si è regolarmente costituita e detta costituzione esula dalle maggioranze occorrenti per l’approvazione degli argomenti posti all’ordine del giorno:

Maggioranza numerica 1/3 dei partecipanti, ovvero pari a 4 condomini

Questi 4 condomini devono rappresentare almeno 333,34 millesimi.

Per l’approvazione degli argomenti all’ordine del giorno, invece, essendo il condominio UNICO, non si può fare alcuna distinzione, per cui se la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea o presenti per delega, rappresentante almeno 500 millesimi delibera la nomina dell’amministratore, tutti, dicasi tutti i condomini, per tabella millesimale di proprietà devono farsene carico.

Nessuno può statuire che quella spesa debba ricadere su questo o su quel gruppo di condomini e non su altri, perché in tal caso statuirebbe oltre le proprie competenze violando i diritti del singolo sui quali la legge non consente di incidere.

A mio parere, comunque, non si tratta di cambiare un articolo delle regole condominiali, visto che lei non ha minimamente accennato al regolamento condominiale contrattuale, si tratta, invece, di cambiare le regole dettate dalla normativa in essere e dal codice civile, la qualcosa non può essere consentita.

Cordialmente

Geom. Terracciano

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