L’impennata dei mutui surroga

Si abbassano gli spread delle banche e gli italiani tornano a chiedere la surroga dei mutui già contratti, ma  il mercato immobiliare non riparte. E‘ quanto rilevato dall’ultima edizione di „Bussola Mutui“, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it.

L’impennata delle surroghe – Raddoppiata la domanda di surroga rispetto a 1 anno fa.Le richieste di mutuo di surroga inoltrate nel terzo trimestre 2014 hanno raggiunto il 25% del totale contro il 10% del terzo trimestre 2013, per effetto della continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui di surroga.

Il differenziale di spread di offerta fra mutui con finalità acquisto e mutui con finalità surroga si è ridotto dallo 0,7%-0,9% della metà 2013 a valori prossimi allo zero odierni, rilanciando l’appeal del prodotto surroga.

Crescono i mutui surroga a tasso fisso – Fra chi surroga il proprio mutuo, diminuisce sensibilmente la preferenza per il tasso variabile e tasso variabile con cap che nel terzo trimestre 2014 viene scelto dal 66% dei richiedenti contro il 75% del secondo trimestre. Parallelamente, cresce in maniera significativa il peso della domanda di mutui per surroga e sostituzione a tasso fisso, che passano dal 19% del secondo trimestre 2014 al 25% del terzo trimestre 2014. Tale dinamica è spiegata in particolare da mutuatari esistenti – che storicamente avevano optato per un mutuo a tasso fisso – che decidono di bloccare nuovi IRS ai minimi storici di sempre e spread a livelli inferiori rispetto a quelli sottoscritti inizialmente.

 Cresce la domanda di mutui e diminuisce l’importo- Cresce la domanda di mutui nei primi 9 mesi del 2014 (+11,8%) rispetto al pari periodo 2013, ma rappresenta circa la metà della domanda registrata nei primi nove mesi degli anni 2009 e 2010. E nel terzo trimestre 2014 l’importo medio richiesto alle banche raggiunge il nuovo minimo storico di 123.129 euro (contro i 136.806 del primo trimestre 2012). Un fenomeno da interpretare con l’atteggiamento prudente che ancora distingue sia le famiglie che gli Istituti di credito, con il continuo ribasso dei prezzi degli immobili, nonché con le aumentate erogazioni di nuovi mutui con finalità surroga, che presentano un importo medio inferiore rispetto ai mutui con finalità acquisto casa, dato che in tal caso, parte del capitale preso a prestito inizialmente è stato già restituito alla banca.

 Crescono i mutui erogati –  I recenti dati di Banca d’Italia mostrano nel primo semestre 2014 un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +3,4% rispetto al primo semestre 2013. La dinamica positiva registrata è favorita dai miglioramenti sullo  scenario finanziario – spread BTp-Bund ai livelli dell’1,40% in linea con i valori pre-crisi del secondo trimestre 2011 – che vede il ribasso degli spread per favorire l’erogazione di mutui a privati e famiglie. Per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile sono scesi all’1,95% a fine terzo trimestre 2014 segnando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%). Mentre e i migliori spread per mutui a tasso fisso sono attorno al 2,25%.

Mercato immobiliare statico – Contrazione delle compravendite residenziali dell’1% nel secondo trimestre 2014 ( dati Agenzia delle Entrate) rispetto al secondo trimestre 2013.

Scende, dal 2101 al 2013, raggiungendo il minimo storico dell’1,2%,  anche l’IMI – ovvero l’indice di intensità del mercato immobiliare calcolato come il rapporto tra numero di compravendite e stock immobiliare -, che rivela così una scarsissima liquidità del mercato immobiliare italiano, soprattutto quando lo si confronta con il valore IMI di mercati esteri quali, ad esempio, quello inglese (IMI 2013 pari al 5%).

Prezzi in picchiata – Nel terzo trimestre 2014 il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra una nuova contrazione segnando un -4,7%. Mentre per le case di nuova costruzione prezzi medi al metro quadro degli immobili sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore, calando solo del -1,0%, i valori degli immobili usati calano invece del -3,9%. I ribassi delle quotazioni  sono più evidenti al Centro (-10,0%), e molto più leggeri al Nord Est: -3,5%, Nord Ovest: -1,9%, mentre i prezzi salgono (+1,2%) nel Sud e Isole.

 House Calculation

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