Lavori ristrutturazione edificio impostati male

Gentile geometra Terracciano, sono qui a chiederle chiarimenti riguardanti problematiche condominiali :

ho un appartamento cielo terra che fa parte di un caseggiato composto da 7 unità abitative di differenti metrature.

Abbiamo un amministratore, ma non un regolamento condominiale e nemmeno una tabella millesimale.

In un’assemblea è stato decisa la tinteggiatura esterna del fabbricato con la maggioranza favorevole (4 su 7) e per non aumentare la spesa, è stata fatta una ripartizione sui millesimali esterni degli appartamenti, mi chiedo nel caso di un condominio orizzontale se è giusto così oppure andrebbe suddiviso in parti uguali?

Da preventivo appaiono le voci così suddivise:

Spese tinteggiatura + Iva

Fondo eventuali imprevisti (??? copertura mancato pagamento condomini che non riescono a sostenere le spese )

Onorario amministrazione straordinaria (2,5 % imponibile lavori)
Se uno dei condomini non può sostenere tale spesa e in assemblea era contrario dando anche le proprie motivazioni (in quanto percepisce una pensione minima di 400 euro) è giusto spalmare tali spese sugli altri condomini e utilizzare la voce di eventuali imprevisti? E secondo lei è giusto obbligare questo condomino a cui entra addirittura l’acqua dal tetto a pagare una spesa per un abbellimento e non per una cosa necessaria, come può tutelarsi?
E’ legale questo onorario straordinario del 2,5% quando l’amministratore percepisce già il suo onorario e non è mai reperibile in caso di bisogno?
Oltretutto, lo stabile nelle condizioni in cui si trova, non ne gioverebbe della tinteggiatura perchè l’umidità che assorbe dal terreno ha già rovinato tutto l’intonaco eseguito 12 anni fa e bisognerebbe quindi risanarlo, cosa non fattibile perchè la spesa risultava troppo elevata ed è stata bocciata all’unanimità in una precedente riunione, posso oppormi in qualche modo a questi lavori per me inutili anche se già stati approvati e a breve avranno inizio?
In attesa di una sua cortese risposta, ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.
Gentile lettrice, buona sera.
Ancora prima di affrontare il problema lavori di manutenzione straordinaria, vista la spesa GRAVOSA da sostenere, sarebbe stato quanto mai opportuno deliberare soprattutto la ELABORAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI, quindi deliberare di conferire l’incarico ad uno studio tecnico tenuto da un geometra libero professionista.
Per un condominio orizzontale composto da 7 partecipanti, ritengo che la spesa non debba essere gravosa, ma accessibile a tutte le tasche, salvo casi particolari, si può ipotizzare un onere di 150 -200 euro a testa.
Così facendo, però, dopo l’approvazione a maggioranza assoluta, maggioranza numerica di 4 condomini su 7, tutti gli oneri, finalmente, saranno ripartiti secondo tabella.
Le tabelle esistenti applicate solo per i servizi comuni e per le cose comuni, non vanno bene, tutto deve essere rapportato all’unità immobiliare.
Non conosco le modalità con le quali si è giunti alla richiesta dei preventivi, da geometra prima e da consulente dopo, mi auguro che l’amministratore abbia istruito l’iter procedurale previsto per i lavori straordinari e non si sia servito del “”CAPOMASTRO””.
Quando ci sono morosità in essere è bene e quanto mai opportuno rinviare qualunque lavoro di manutenzione GRAVOSA e limitarsi ad eseguire solo, esclusivamente i lavori urgenti ed improcrastinabili.
Questo, se me lo consente, non è il momento di DISSANGUARSI perché lo siamo già, è bene inculcarlo nel cervello dei condomini “”facinorosi””.
Poiché le morosità non si devono e non si possono spalmare sui condomini solventi, nasce, di conseguenza, l’esigenza di istituire un FONDO CASSA AD HOC, il quale espone il condominio nei confronti dei morosi e non il singolo condomino.
Aggiungo io:<< Non è zuppa ma è pan bagnato>>, nel senso che muta la forma ma la sostanza rimane.
All’amministratore non è dovuta alcuna percentuale ma, se richiesta e la maggioranza approva, allora va riconosciuta.
Se c’è umidità di risalita e non si risolve questo malanno, grave ma curabilissimo con esborso di bei quattrini, i soldi per la pitturazione sono letteralmente BUTTATI, è bene che gli altri prendano coscienza di tutto questo.
cordialità

Geom. Terracciano

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