Infiltrazione acqua box sottostante giardino condominiale

Buongiorno Geom. Terracciano,
La contatto per un suo parere in merito alla seguente situazione.
Sono proprietaria di un garage che ha per tetto il giardino condominiale, le cui spese (ex :tagli erba, manutenzione piante …sono sempre state ripartite in millesimi di proprietà x tutti i condomini , e non solo per i proprietari dei garage.) Ora abbiamo un danno di infiltrazione d’acqua dovuta alla rottura delle menbrane sotto il giardino. E’ giusto che a pagare siano per 1/3 i condomini e i 2/3 i proprietari dei box se la perdita e’ dovuta al lastricato solare che ci fa da tetto ed e’ condominiale? Grazie di una risposta
Gentilissima signora buona sera.
SENTENZA CASSAZIONE N° 2243 del 16/02/2012 in ordine all’argomento del cortile comune e/o giardino che funge da copertura a box privati e non posti nella verticale del fabbricato principale .

La sentenza, felicemente pone in evidenza che quando trattasi di eliminare le infiltrazioni di acqua dal cortile comune e/o dal giardino, anche se tramite lavori straordinari, che interessano la impermeabilizzazione e la nuova pavimentazione o la stesura di nuova terra, non viene intaccata la struttura portante né la parte sottostante del cortile, pertanto non può trovare applicazione l’art. 1125 c.c. (ripartizione spese al 50% e non 1/3 e 2/3, ipotesi quest’ultima da scartare a priori).

Infatti le infiltrazioni di acqua nei box sottostanti che derivano da una cattiva manutenzione del giardino e/o cortile, da vetustà della guaina impermeabilizzante o da difetti di costruzione, trova il responsabile dell’obbligazione risarcitoria nel condominio, quale proprietario della copertura, come previsto, non già gli artt.1123-1125-1126 c.c. ma, bensì, l’art. 2051 c.c. :
Danno cagionato da cosa in custodia
Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito..
Mostri la presente all’amministratore, il quale ha l’obbligo di prenderne atto e correggere la sua posizione, diversamente violerebbe i diritti dei singoli condomini sui quali la legge non gli consente di incidere.
Diversamente, non volendo dare credito a quanto da me scritto, non rimane che consultare un avvocato, meglio se condominialista.
Siamo di fronte all’ultima significativa sentenza della Cassazione per cui non si può fare finta di nulla e continuare nell’errore di ripartizione e non solo, ma bisogna anche risarcire i proprietari dei box per i danni ricevuti.
Cordialità
Geom. Terracciano
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4 commenti su “Infiltrazione acqua box sottostante giardino condominiale

  1. claudia il said:

    Buongiorno, cosa dice rispetto alla parte della sentenza da lei indicata che, nella parte finale, recita:
    ” D’altra parte, la Corte territoriale ha omesso di valutare il tipo di intervento in relazione al quale è
    intervenuta la delibera di riparto della spesa: se cioè l’opera di manutenzione straordinaria avesse riguardato
    esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione del cortile (spesa, questa, da porre a
    carico, come sopra rilevato, di tutti i condomini) o avesse riguardato anche la struttura sottostante, e cioè
    il solaio con la relativa impermeabilizzazione (spesa, questa, da ripartire invece in parti eguali tra tutti i
    condomini contitolari del cortile, da un lato, ed i proprietari esclusivi dei garage sottostanti, dall’altro). “

    • condominioaiuto il said:

      PER Claudia
      Buona sera Claudia, il significato è il seguente, se l’opera riguardava soltanto la ripavimentazione dell’area cortilizia, in tal caso i proprietari dell’area sottostante, proprietari dei box, non erano tenuti al concorso spese in quanto la ripavimentazione si eseguiva in seguito alla vetustà dovuta all’uso, nel caso invece di infiltrazioni al piano inferiore, l’intervento riguardava la sostituzione della guaina impermabilizzante, per cui bisognava ripartire la spesa secondo l’articolo 1125 del codice civile, ovvero al 50% tra tutti i reali proprietari dell’area cortilizia e tutti i proprietari dei box sottostanti.
      Tutto qui, spero di aver chiarito il contenuto della sentenza.
      Cordialità
      Geom. Oreste TERRACCIANO

  2. Claudia il said:

    E la stessa sentenza si può ritenere valida nel caso i lavori riguardino una parte di cortile comune (rifacimento pavimentazione e impermeabilizzazione) che però serve da copertura ai box e nello stesso tempo da corsello ad altri box sovrastanti? Cioè in pratica si tratta di una parte di cortile comune ma di utilizzo quasi esclusivo dei proprietari dei box – certo non c’è una sbarra che vieta l’ingresso…ma questo si può dire lo stesso delle scale o dell’ascensore le cui spese vengono ripartite in modo differente in base all’utilizzo anche se “teoricamente” anche un condomino del piano terra può mettersi ad andare su e giù dalle scale o con l’ascensore… Mi sa dare qualche chiarimento in merito?

    • condominioaiuto il said:

      PER Claudia
      …..nel rispondere al suo nuovo quesito ritengo che IN PRIMIS bisognerebbe fare una PERIZIA tecnica con la quale stabilire le CAUSE e RIMEDI senza affidarsi unicamente all’impresa appaltatrice la quale potrebbe aggiungere lavori non necessari.quindi è molto importante capire come il condominio ha proceduto.
      Che l’area cortilizia sia PARTE COMUNE non significa che tutti, anche se non ne fanno uso e l’uso è consentito soprattutto ai proprietari dei box per transito auto, debbano partecipare alle spese di riparazione dovute all’uso, le stesse vanno ripartite tra i reali fruitori riparametrando la tabella millesimale di proprietà.
      Poichè lei parla di USO QUASI ESCLUSIVO ecco perché IN PRIMIS occorre la PERIZIA.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

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