Gestione di un condominio: controllare le spese a consuntivo con quelle a preventivo

Gen.le Terracciano nel salutarLa  le chiedo di seguire questo mio ragionamento e esprimere i suoi preziosi pareri ai fini di una più chiara visione della problematica . Ringrazio anticipatamente
Nel consuntivo vengono spesso inserite spese non preventivate che sembrerebbero lecite a tutti gli effetti quando ricorrono alcuni presupposti /requisiti di formalizzazione ai fini della corretta conoscenza all’assemblea:
E’ sempre legittima la ratifica quando:
Pur non essendo inserita quantitativamente e qualitativamente all’ordine del giorno della nota di convocazione la spesa è a tutti gli effetti condominiale nel senso che è stata utile al condominio. Giusto?
Allora io Amministratore che  ho sicuramente interesse (per ragioni di opportunismo) ad un aumento della spesa e certo di un diffficile controllo “gioco al rialzo soprattuto di alcune spese vedi servizio ascensore dove il potere di controllo da parte dei condomini per la mancanza di conoscenze specialistiche e per il problema della sicurezza degli impianti ”

1) quesito: Esempi di spese sostituzioni pezzi anche ricorrenti a distanza di pochi mesi dell’ascensore , oppure spese disinfestazione di importo non indifferente ecc
si tratta comunque di spese che se anche non richieste da nessun condomino l’amministratore ha ampi margini di discrezionalità e manovra. Non sono CONTESTABILI  e anche se alla fine l’importo e stratosferico vanno pagate perchè oggettivamente utili al Condominio . Giusto?
2) quesito: mi pare di capire invece che eventuali compensi richiesti dall’amministrtore aggiuntivi a quelli già ordinari da contratto -mi pare di capire -che in questo caso “non si tratta di spese che tornano utili al Condominio”-
ALLORA QUI IN QUESTO CASO E DOVEROSO L’INSERIMENTO DI DETTE SPESA NELL’ORDINE DEL GIORNO PER LA CORRETTA INFORMATIVA AI CONDOMINI PENA LA NULLITA’ DI DETTA SPESA ANCHE SE VIENE APPROVATA A MEZZO RATIFICA- GIUSTO?
CIOE: L’INSERIMENTO O MENO ALL’ORDINE DEL GIORNO DELL’IMPORTO E DEL TENORE PUO’ FARE LA DIFFERENZA AI FINI DELLA LEGITTIMITA’ DELLA SPESA? E QUANDO GENTILE TERRACCIANO?

Nel ricambiare i saluti, le comunico che la gestione del condominio è regolata da un PREVENTIVO approvato e da un CONSUNTIVO approvato dall’assemblea.
Normalmente il PREVENTIVO si basa sulle reali spese ricorrenti di gestione:
– Spese per energia elettrica
– Spese per contratti di manutenzione, tipo autoclave – ascensore – riscaldamento
– Spese per amministrazione
– Spese per assicurazione
– Spese per contratti di appalto in essere, tipo pulizie o giardinaggio
– Spese ricarica estintori
ecc.
Quindi non si inseriscono, nella maniera più assoluta, eventuali oneri di manutenzione ordinaria e/o straordinaria, perchè detti oneri potrebbero verificarsi come non potrebbero verificarsi, per cui sarebbe scorretto aumentare le quote spese mensili a carico di ogni condomino.

Durante la gestione annuale dell’esercizio si possono riscontare delle normalissime differenze di spese, rispetto a quanto preventivato, ma questo rientra nella logica del PREVENTIVO, il quale, in quanto tale può presentare, in fase di CONSUNTIVO alcune differenze di spesa, differenze non certamente riscontrabili nei contratti di manutenzione in essere, perchè importi già noti a tutti.
Durante l’esercizio si possono verificare interventi urgenti ed improcrastinabili, per i quali occorre intervenire con tempestività, esempio: rigurgito acqua dai lavelli delle cucine per otturazione colonna scarico acque grigie, per cui l’amministratore può autonomamente intervenire e riferire, giusto per la ratifica della spesa, alla prima assemblea, la quale prima assemblea potrebbe anche coincidere con la presentazione del consuntivo.
In tal caso è tutto giustificato.

Non è giustificato, invece, riscontrare, a consuntivo, oneri aggiuntivi per l’amministratore, oppure altri oneri per i quali sarebbe stato utile e corretto passare dall’approvazione dell’assemblea.
Ci sarebbe un eccesso di potere da parte dell’amministratore e si poterbbe anche non riconoscergli la spesa effettuata.
Fatti e circostanze da accertare con una verifica contabile prima dell’approvazione del rendiconto.
Cordiali saluti
Geom. Oreste TERRACCIANO
www.consucondominialegratis.it
www.soldionline.it – vita di condominio

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4 commenti su “Gestione di un condominio: controllare le spese a consuntivo con quelle a preventivo

  1. Enrico Catinoto il said:

    Buon giorno, sono proprietario di un bivani in una palazzina di tre piani senza condominio.
    Il proprietario di un garage al piano terreno, ha rilevato infiltrazione di acqua da uno scarico delle cucina sovrastanti tra cui la mia. Il tubo della colonna di scarico, chiaramente si nota che è lesionato e quindi da sostituire.In questo tubo scarichiamo tre appartamenti e solamente attraversa un garage. Mi chiedo in quanti dobbiamo pagare per il lavoro di sostituzione?
    Grazie
    Enrico Catinoto

  2. Egregio Enrico, buonasera.
    Trattandosi di colonna montante di acque grigie, coloro che devono farsi carico della spesa sono esclusivamente i condomini che a quella colonna montante sono collegati: siete soltanto in tre? ebbene la spesa la ripartirete in tre parti.
    Cordialmente
    Geom. Oreste Terracciano

  3. Gent.mo Geometra,
    Sono un consigliere condominiale che a breve si troverà a dover rappresentare in sede legale su delega dell’Amministratore, il Condominio come condomine e quest’ultimo come Amministratore, considerato che ho seguito personalmente la faccenda e sono l’unico che può meglio raffigurare il problema:
    Essendoci inizialmente solo un cancello che funzionava da carrabile e pedonale, a seguito di lavori di rifacimento dovuti perchè oramai da tempo inutilizzato e non funzionante e addirittura pericolante, abbiamo pensato di modificarlo installandone uno nuovo automatizzato solo per le auto e accanto ne è stato fatto un altro adibito ai pedoni. Il tutto regolarmente approvato in assemblea dalla maggioranza ha avuto buon esito fino ad oggi, momento in cui a seguito di lavori extra non prevedibili e scaturiti successivamente durante l’installazione del cancello dovendo rinforzare e consolidare le colonne portanti già esistenti, tre condomini contestano in assemblea la ratifica delle spese extra con millesimi 4,39.
    I tre condomini rifiutano di pagare le ultime rate citando addirittura il condominio e l’amministratore per via legale.
    Domanda: In BASE ALLE NUOVE NORMATIVE CONDOMINIALI BASTANO QUEI MILLESIMI PER RENDERE VALIDA L’ASSEMBLEA. DI QUANTI MILLESIMI SI PARLA PER POTER RATIFICARE DELLE SPESE EXTRA IMPROCRASTINABILI PER POTER PORTARE A TERMINE I LAVORI. ? INOLTRE RAFFORZANO LA LORO CONTESTAZIONE AFFERMANDO CHE L’APERTURA PEDONALE VIENE CONSIDERATA COME INNOVAZIONE PERCHè EFFETTIVAMENTE PRIMA NON C’ERA . CHI HA RAGIONE IN BASE ALLA NUOVA LEGGE CHE RENDE OBBLIGATORIA L’APERTURA DI UN CANCELLO PEDONALE A PARTE.?
    ANTICIPATAMENTE LA SALUTO E RINGRAZIO .

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