Formalizzazione condominio

condominioSiamo 12 unità abitative singole e intendiamo formare il condominio per la regolamentazione dei beni in comune e gestione spese (luce vialetti,citofono e cancello elettrico,giardinaggio, manutenzioni e varie). Quali in primis i documenti da redigere ? L’atto costitutivo deve essere un atto pubblico (rogito notarile), deve essere registrato ? Anche il regolamento deve essere registrato ? Per ottenere il codice fiscale del condominio serve atto pubblico ? In fin dei conti quanto costa in bolli, diritti, tasse e parcelle professionali ?

Grazie mille.

Gentile signore, buonasera.

Il condominio composto da ben 12 proprietari/condomini è un CONDOMINIO con la C maiuscola e come tale è soggetto a tutta la normativa in essere, alle varie disposizioni delle Finanziarie succedutesi negli ultimi anni, al Decreto Bersani e a tutto il dettato del codice civile, inoltre il condominio è soggetto a tutta la normativa fiscale, civile e penale.

Dall’1.1.1998 poi, il condominio è SOSTITUTO DI IMPOSTA, quindi ha l’obbligo di richiedere il CODICE FISCALE intestato direttamente al CONDOMINIO di via……

Intanto è bene che sappia che il condominio non deve essere formato affatto perchè, in pratica, lo è già, nel senso che il condominio si costituì nel momento in cui l’unico originario proprietario vendette il primo immobile, frazionando l’edificio, al limite c’è solo da FORMALIZZARE il condominio tramite convocazione dell’assemblea dei condomini, nella quale si procede unicamente alla NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO.

Non importa se la scelta ricade su un condomino interno o su un professionista esterno, non importa se sia retribuito o meno, è importante, però, che mastichi abbastanza bene la materia condominiale, in quanto la stessa è farraginosa, banale ma complicata ed in continua evoluzione.

Le responsabilità che ricadono sull’amministratore sono di natura fiscale – civile e penale, quindi da non prendere sottogamba detta figura.

Per procedere in maniera corretta e arrivare alla prima convocazione dell’assemblea, dove si delibererà la nomina dell’amministratore, occorre che tutti siate concordi nel voler  mettere ordine in un condominio fino ad ora amministrato in maniera “”artigianale””, tra virgolette, quindi bisogna che qualcuno di voi  12 condomini, diciamo il più disponibile, acquisti un  Registro dei verbali di assemblea presso una libreria Buffetti e provveda alla convocazione dell’assemblea in maniera FORMALE, sia in prima che in seconda convocazione.

Non occorre nessun atto pubblico, non occorre alcun notaio, quello che occorre, invece, per far sì che non si commettano errori che potrebbero danneggiare tutti, è cercare su zona almeno una rosa di 3 o 4 amministratori di professione e chiedere loro la disponibilità ad amministrare il vostro condominio e a presentare, eventualmente, un’offerta di amministrazione in busta chiusa contenente gli estremi del compenso richiesto.

Una commissione di quattro o cinque condomini, scelti tra i 12 che compongono il condominio, aprirà le buste dei preventivi e orienterà il condominio verso l’offerta più conveniente, nel senso che quel nominativo sarà poi nominato amministratore.

Il mio consiglio è questo:

Scelto il miglior preventivo, la commissione chiederà un incontro presso lo studio dell’ipotetico amministratore per chiedergli di pilotare-guidare in maniera corretta il condominio vostro verso la delibera di sua nomina, anche se tutta la documentazione, come gli avvisi di convocazione, deve essere firmata da un condomino e non dal futuro amministratore, naturalmente si chiederà anche la sua presenza in assemblea per la redazione del verbale onde evitare di sbagliare.

Questo mio suggerimento vi mette al riparo da errori, in quanto bisogna avere buone conoscenze dei vari passaggi, specie nella fase di formalizzazione del condominio.

Solo con la delibera di nomina dell’amministratore, questi potrà, munito della copia, recarsi al’Agenzia delle Entrate per richiedere il CODICE FISCALE  intestato al condominio.

All’atto della nomina, si potrà anche invitare l’amministratore a farsi carico di richiedere i preventivi per la formulazione di un regolamento di condominio e per l’elaborato delle tabelle millesimali, così, successivamente, l’assemblea sarà solo chiamata ad approvare i preventivi e poi regolamento e tabelle.

Nessuna registrazione, nessuna notifica.

Un amministratore di condominio, che svolge detta professione, percepisce un compenso che varia da  città a città, questo perchè non esiste un tariffario ufficiale e perchè c’è tanta concorrenza sleale, tuttavia un condominio composto da 12 condomini si dovrebbe amministrare con un compenso LORDO annuo, fisso ed invariabile di euro 1.000 al massimo.

Non aggiungo altro se non l’invito a ritenermi sempre disponibile per altro possa occorrere a lei ma anche al condominio tutto.

Cordialmente

Geom. Oreste Terracciano

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2 commenti su “Formalizzazione condominio

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