Formalizzazione condominio

Salve sig. Oreste,ho trovato questa sua pagina ed ho pensato di scriverle in merito ad un mio problema condominiale. Mi chiamo Federico, sono un amministratore di condominio e le volevo porre questo quesito in merito alla futura gestione di un condominio che andrò a prendere in carico.

Il condominio e’ nuovo, composto di 20 unità e la maggior parte di queste sono ancora di proprietà dell’impresa la quale farà un’assemblea a breve per proporre la mia nomina e per far approvare il mio onorario.

Nell’assemblea quindi (che alla fine svolgerò io a nome dell’impresa)

ci saranno 7 proprietari più l’impresa per i suoi 13 appartamenti

attualmente invenduti.

Parlando con l’impresa ho saputo che non esistono ne’ regolamento

condominiale ne’ millesimi di proprietà.

Anche se in questa saranno tutti d’accordo nel nominarmi e

nell’approvare il mio preventivo di spesa per la gestione, mi chiedo

come posso fare io a far deliberare l’assemblea in quella che

convocherei io tra circa un mese e mezzo per far approvare i vari

punti del futuro o.d.g. (bilancio preventivo, riparto spesa, preventivi

vari per assicurazione, manutenzioni ascensore, tecnico per millesimi

di proprietà da fare ecc).

Mi e’ stato consigliato di chiedere all’assemblea di considerare le

quote uguali e di fare la mia assemblea futura sempre considerando le

quote dei proprietari uguali e di scrivere nel verbale che il tutto

verrebbe poi rettificato in base ai millesimi corretti e riapprovato.

Leggendo che non e’ molto corretta come prassi, mi chiedo se non e’

forse più corretto nella prima assemblea fatta dall’impresa, dopo

aver ricevuto la nomina ed approvazione dell’onorario, mettere per

iscritto che nella prossima assemblea verrà deliberato sui preventivi

dei tecnici per il calcolo dei millesimi e la delibera di un

regolamento assembleare (che nel frattempo mi presterò a recuperare)

e che poi farei una ulteriore assemblea dove si andrebbe a deliberare

sui vari preventivi necessari per far avviare il condominio (bilancio

preventivo, riparto spese, approvazione preventivi per manutenzioni

ascensore, estintori e quant’altro…)

Mi rendo conto che questo vorrebbe dire fare tre assemblea (una

dall’impresa e due convocate da me) ma in questo caso avrei almeno i

documenti corretti con a monte dei millesimi di proprietà corretti ed

approvati.

La ringrazio per questa sua disponibilità

Federico Veronese

Caro amministratore Veronese, buon sera.

L’impresa, così facendo, secondo il mio parere, è fuori strada, questo perché la maggioranza è comunque tenuta saldamente nelle sue mani, non a caso ha ancora 13 appartamenti invenduti, per i quali, volente o nolente, dovrà concorrere nelle spese di gestione condominiale, per cui se qualcosa non sarà di suo gradimento potrebbe sempre assumere le sembianze del signor “”NO””.

L’assicurazione che lei, ancora prima di subentrare come amministratore, dovrebbe avere dall’impresa è quella che la stessa si adeguerà sempre alle esigenze dei proprietari già residenti, quindi si accoderà alle decisioni della maggioranza dei proprietari presenti in assemblea o presenti per delega.

Sarebbe la scelta più corretta da fare nei confronti di chi, in pratica, sarebbe minoranza.

Detto questo, la prima assemblea non avrebbe altro come OGGETTO che la formalizzazione del condominio già regolarmente costituito, inserendo nell’ordine del giorno i seguenti argomenti:

1 – Nomina amministratore proposto dal costruttore, suo compenso fisso lordo annuo

2 – Determinazione dell’assemblea in merito alla ripartizione PROVVISORIA delle spese salvo conguaglio da effettuare dopo l’approvazione delle tabelle millesimali

3 – Determinazione dell’assemblea in merito alla formulazione delle tabelle millesimali da parte di un tecnico abilitato, con annesso il regolamento di condominio di origine esterna, meglio conosciuto come assembleare.

4 – Determinazione dell’assemblea in merito all’apertura di un conto corrente postale o bancario intestato al condominio dopo che l’amministratore avrà richiesto il codice fiscale intestato al condominio.

5 – Determinazione dell’assemblea in merito alla polizza GLOBALE FABBRICATO per la copertura di danni a persone o cose e danni da acque condotte

6 – Determinazione dell’assemblea in merito al contratto di manutenzione dell’ascensore

7 – Varie ed eventuali

Con questo significa che l’assemblea approva le modalità per ogni voce, perché poi, preventivi in buste chiuse alla mano, si dovranno poi appaltare i vari punti approvati, così nessuno, tanto meno l’amministratore, prevaricherà le scelte dell’assemblea SOVRANA.

Senza elementi non si può presentare il preventivo, quindi sarebbe il caso di approvare, temporaneamente, un fondo cassa ad hoc, così viene definito, finalizzato alla copertura delle spese correnti e non, ma anche a coprire le eventuali spese che scaturiranno dal passaggio delle consegne da impresa a condominio con regolare verbale.

Caro amministratore, non vada alla ricerca dei sistemi sbrigativi, in quanto sono quelli che la potrebbero squalificare professionalmente, cerchi, invece, di andare per gradi e poi sappia che mi può interpellare come e quando vuole, ma sempre prima di agire, non dopo.

Cordialmente e in bocca al lupo!!!

Geom. Terracciano

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