Domande varie su amministrazione condominiale

Gentile Geom. Terracciano, Le chiedo cortesemente qualche chiarimento.

A febbraio scorso si è tenuta l’assemblea annuale di condominio con, all’ordine del giorno, pure la conferma / revoca dell’amministratore.

Purtroppo, a causa di un imprevisto, un condomino – necessario e indispensabile ai fini dello svolgimento equilibrato dell’assemblea condominiale – comunica di non potere partecipare a causa di seri motivi di salute.

Premesso che il condominio è costituito da 6 proprietari a parità di millesimi, sia io che il condomino impossibilitato abbiamo “promosso” la proposta di rinvio dell’assemblea a nuova data.

Attraverso un giro di telefonate ed e-mail, ottengo l’assenso esplicito di un altro condomino (quindi 3 su 6) e la conferma che la proposta aveva raggiunto pure gli altri condomini.

Ovviamente, mi sono premurato di inviare la stessa e-mail anche all’amministratrice, e di contattarla più volte al cellulare (da contattare esclusivamente per le emergenze) senza però alcuna risposta.

Tutto ciò almeno 5 ore prima dell’orario fissato per l’assemblea.

Certo che la cosa fosse andata a buon fine, dopo una settimana ricevo il verbale di assemblea (!!) in cui:

–          Un condomino era portatore di delega di un altro proprietario

–          L’amministratrice portatrice di delega di un altro proprietario

–          Il condomino che aveva in precedenza aderito alla proposta di rinvio era poi andato all’assemblea.

Ovviamente ci fu uno scambio di informazioni sulle motivazioni per le quali non ero stato avvisato, e la risposta fu che l’amministratrice aveva mostrato attraverso il suo cellulare il mio numero di telefono a dimostrazione che ella mi aveva contattato ma che io non avevo risposto (!!).

A prescindere, comunque, da tale situazione, il totale dei condomini presenti all’assemblea era di  4/6 (2 effettivamente presenti e 2 rappresentati per delega).

Domanda 1): in tali casi, essendo stata riconfermata l’amministratrice per un altro anno, è riconducibile tale situazione ad un conflitto di interesse?

In sostanza, può l’amministratrice votare la sua riconferma attraverso la delega di un altro proprietario senza che questi abbia espressamente scritto sulla medesima delega il suo orientamento?

Domanda 2): i preventivi portati in assemblea dall’amministratrice (e mai fatti vedere) dovrebbero essere allegati alla lettera di convocazione in modo da consentire agli altri condomini di valutarli e di confrontarli con altri portati dai condomini? Oppure va bene come a sino ad oggi fatto, cioè di comunicarci il costo dell’intervento e nient’altro?

Domanda 3): in considerazione di esplicite diffamazioni e calunnie da parte dell’amministratrice nei riguardi sia miei che di un altro condomino, secondo Lei posso proporre denuncia-querela presso i carabinieri?

Domanda 4): e ultima): in una precedente assemblea straordinaria, era stato deliberato all’unanimità di assegnare i lavori  di rifacimento dell’impianto centralizzato dell’antenna soprattutto alla luce dell’avvio del c.d. digitale terrestre. A distanza di parecchi mesi (7/8) l’amministratrice non ha ancora provveduto ad eseguire la delibera: cosa fare in questo caso?

La ringrazio, come sempre, per la sua disponibilità e gentilezza. C.S.

Egregio signor C.S., buon giorno.

Ho letto con attenzione il suo quesito, posto in maniera chiara, per cui rispondo alle sue osservazioni/domande.

RISPOSTA 1 – In assemblea erano presenti o presenti per delega 4 condomini su 6, per cui per la RICONFERMA dell’amministratrice sarebbero bastati solo i voti di 2 condomini su 4, diversamente sarebbe stato se si fosse optato per la nomina.

Quindi il voto dell’amministratrice è ininfluente così il conflitto di interessi.

RISPOSTA 2 – Se per preventivi allude ai preventivi appalto dei lavori straordinari è un conto, se allude, invece,  ai preventivi relativi alla gestione dei servizi è un altro conto.

Tuttavia, quando si parla di preventivi bisognerebbe valutare caso per caso, ma in ASSEMBLEA, non possono essere allegati agli avvisi di convocazione perché ognuno potrebbe presentarne di altri conoscendo l’offerta, infatti i preventivi devono sempre essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea e devono pervenire in busta chiusa con timbro e firma sui lembi.

(giardinaggio – assicurazione GLOBALE FABBRICATO- pulizia parti comuni – riparazioni straordinarie ecc.)

RISPOSTA 3 – Se diffamazioni e calunnia sono suffragate da prove INCONFUTABILI, INEQUIVOCABILI, soprattutto se provenienti da testimonianze estranee al condominio, si potrebbe sempre presentare una regolare denunzia, consapevole, però, che il nostro sistema giustizia ha tempi BIBLICI e costi ESORBITANTI, quindi potrebbe anche rappresentare un boomerang.

RISPOSTA 4 – Deliberare non significa per forza eseguire subito il lavoro, anche se non è assolutamente concepibile far trascorrere tanti mesi dalla delibera.

Tuttavia, sarebbe stato meglio, molto meglio, approvare anche la spesa dell’antennista, questo perché, di solito, quando si passa al digitale bisogna intervenire su tutto l’impianto, cavi compresi.

Una mia considerazione finale: perché non cambiare l’amministratrice revocandole l’incarico?

Basta che siate d’accordo almeno 4 condomini su 6.

Cordialmente

Geom. Terracciano

Precedente Amministratore ad interim Successivo Amministratore interno imposto da regolamento

9 commenti su “Domande varie su amministrazione condominiale

  1. Capuano Antonio il said:

    Si potrebbero avere complete delucidazioni sulla ripartizione delle spese condominiali quando gli impianti per la produzione dell’energia e/o del calore sono del tipo fotovoltaico e/o a pannelli solari ?
    Il vostro programma dà una risposta in termini di bilancio a tutta una serie di problematiche ?
    Grazie per la disponibilità che vorrete accordarmi .
    P.S. Vorrei sapere in termini economici il costo del programma .

  2. abito in condominio di 10 appartamenti e nel mio garage ci sono infiltrazioni dovuto agli scarichi acque dello stabile.alla riparazione io devo contribuire alle spese del lavoro oppure no.

  3. vittoria il said:

    GENT.MO ORESTE,
    IL MIO CONDOMINIO HA EFFETTUATO DEI LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE ALL’INTERA PALAZINA CIRCA UN ANNO FA. NEL CONTRATTO DA NOI FIRMATO, SI PARLAVA DEL TEMPO MASSIMO DI 100 GG LAVORATIVI PERIL TERMINE DEI LAVORI. PURTROPPO NULLA E’ ANDATO COME PATTUITOPER VARI PROBLEMI DELLA DITTA CHE HA RALLENTATO DI PARECCHIO I LAVORI FINO A FARLI DURARE QUASI OTTO MESI. NEL FRATTEMPO A NOI CONDOMINI, L’AMMINISTRATORE CHIEDEVA I VARI IMPORTI DA PAGARE IN TRANCHE ALLA DITTA. L’ULTIMO PAGAMENTO ERA DI UN IMPORTO PARI A 1.133,00 CHE AVREBBECHIUSO I LAVORI. IL PROBLEMA E’ CHE NEL FRATTEMPO SONO USCITI VARI DIFETTI ALLE FACCIATE, AI BALCONI E NOI AVEVAMO CHIESTO ALL’AMMIN. DI NON SALDARE L’AZIENDA PRIMA DI NN AVERE SISTEMATO TUTTI I DIFETTI. MORALE DELLA FAVOLA FINO A QUALCHE GG FA CI ERA STATO ASSCIURATO CHE GLI IMPORTI DEI 6 CONDOMINI ERANO ANCORA IN CASSA INVECE ABBIAMO SCOPERTO CHE L’AZIENDA E’ STATA PAGATA A NS. INSAPUTA.QUINDI LE CHIEDO E’ POSSIBILE CHE L’AMMINISTRATORE PROVVEDA A SALDARE DEI LAVORI NONOSTANTE SI E’ DECISO DI NN FARLO ALL’UNANIMITA’?

  4. Pistolesi Roberto il said:

    Egregio Geometra, vorrei sottoporle un quesito:
    un condomino proprietario di due appartamenti, insistenti sullo stesso pianerottolo, può provvedere a smembrare gli stessi e ricavare TRE unità immobiliari, di fatto aumentando di una unità abitativa il condominio, senza preavviso alcuno??? nè DIA/SCIA nè richiesta all’assemblea condominiale????.
    Grazie

  5. il nostro amministratore non paga le bollette della luce e ci fa staccare la corrente elettrica.dice non ci sono soldi.
    a causa di qualcuno che non paga il condominio,e i lavori di ristrutturazione
    nei cofroti di chi a pagato sempre tutto e regolare tutto questo.se si fa male qualcuno per le scale oscure chi e responsabile.
    saluti. tognino luca

    • vincenzo il said:

      nel nostro codominio ci sono due appartamenti che sono in stato di fallimento ,
      quindi non paga nessuno ,ne riscaldamento e spese varie . quindi chi paga ??
      l’amministratore ci ha detto che siamo noi tutti i condomini a coprire le spese ,e non è
      poco.LA ringrazio anticipatamente per una Sua risposta . Saluti Vincenzo .

      • oreste terracciano il said:

        PER VINCENZO
        Egregio Vincenzo buna sera.
        L’amministratore ha detto, purtroppo, la verità, infatti, solo volendo ragionare per logica razionale, chi dovrebbe coprire le spese condominiali dei condomini in stato di fallimento?
        E ancora, se la cassa LANGUE l’amministratore come affronta le spese?
        L’amministratore non può e non deve anticipare di tasca sua neanche un solo euro.pertanto lo dovranno fare i condomini solventi se vogliono continuare a mantenere in vita tutti i servizi.
        Buona serata
        Geom. Terracciano

  6. Alfredo il said:

    Egregio amministratore x favore vorrei sapere in un parco di 100 appartamenti
    Con 70 posti auto
    quale è l’ordine di acquisire un posto auto tenendo conto che il parco e’
    Abitato da inquilini, proprietari residenti, uffici di proprietà, uffici in fitto, proprietari
    ed inquilini che hanno già un box
    e ovvio bisogna fare un sorteggio ma chi ha la priorita?
    Grazie

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