Diritto uso esclusivo cortile

Buongiorno, approfitto della sua disponibilità per chiederle un parere sul presunto diritto di uso esclusivo che uno dei proprietari del mio stabile afferma di avere sul cortile condominiale. Tale diritto è indicato nel regolamento di condominio, dove si legge che ai lotti x e y viene concesso l’uso esclusivo del cortile.
I lotti x e y sono di proprietà di questo Signore che dichiara di avere tale diritto ostinandosi a non dimostrare, attraverso opportuni documenti, quanto sostiene e vietandoci di parcheggiare le bici o di entrare nel cortile senza il suo permesso (le lascio immaginare cosa succede quando ci cade un pezzo di biancheria e non possiamo recuperarlo).
Da qualche mese tutti noi altri proprietari ci siamo uniti per chiedere di visionare tali documenti, ossia i documenti che attestano effettivamente tale diritto. Ho letto infatti che si tratta di un diritto concesso alla persona, che ha pertanto una durata e che non può essere ereditato. Ho letto anche che l’uso esclusivo non può essere affittato e/o utilizzato per attività quali carico/scarico merci. Ho letto anche che in occasione di questa concessione vengono stabilite le modalità di manutenzione (informazione assente sul regolamento).
Qualche tempo fa, una crepa nel cortile condominiale ha causato l’allagamento di alcune cantine. Abbiamo ritenuto e chiesto all’Amministratore che fosse il Sig. con uso esclusivo del cortile a sostenere i rimborsi per i danni subiti, ma ci è stato risposto che dobbiamo pagare noi proprietari perché sul regolamento c’è scritto che spettano al Sig. in questione solo il 10% delle spese.
Le mie domande sono:

  • siamo tutti nuovi proprietari e abbiamo un regolamento di condominio vecchissimo che nessuno di noi ha contribuito a scrivere e siamo quasi certi che questa concessione del cortile ad uso esclusivo sia stata data alla mamma del Sig. che oggi non è più viva. Quindi possiamo cambiare il regolamento e chiedere che venga ricontrattato questo uso esclusivo?
  • è possibile che tale concessione sia presente solo sul Regolamento di condominio e che non esista un documento attestante tale concessione? Può essere scritto sull’atto di proprietà dei lotti X e Y del Sig.?
  • se dovessimo decidere di utilizzare il cortile per parcheggiare le bici, contro la volontà di questo Sig., essendo noi i proprietari del cortile commetteremo un reato?
  • quale procedura mi consiglia? Grazie mille per un suo riscontro.

Gentile lettrice, buona sera.

Se avesse fatto cenno al regolamento di condominio convenzionale/contrattuale, ovvero richiamato in tutti i rogiti notarili (CONTRATTI), con tanto di numero di iscrizione e data alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, le avrei subito detto che l’uso esclusivo c’era eccome, in quanto sancito da un CONTRATTO, perché tale è il regolamento di condominio contrattuale.
Invece leggo di un regolamento di vecchissima data, formulato ad Hoc tra familiari, per sottrarre un bene comune, che rappresenta un rapporto di accessorietà rispetto alle singole unità abitative.

Quel regolamento di origine INTERNA non ha alcun valore, quello che ha valore è il TITOLO, che il condomino non ha nella maniera più assoluta, diversamente avrebbe dimostrato il cambio di destinazione d’uso e l’uso esclusivo di una parte COMUNE.

Secondo il mio parere, nulla potendo dimostrare, il proprietario dei lotti x e y sul diritto di uso esclusivo, il condominio è nel pieno diritto di appropriarsi di un bene comune, il quale sicuramente rientra nell’articolo 1117 del codice civile, dove vengono annoverate le parti comuni.

Se la maggioranza è compatta contro l’ipotetico usurpatore, complice l’amministratore, direi pseudoamministratore, quando parlo di maggioranza mi riferisco a quella numerica e millesimale, in quanto con 500 millesimi si possono ribaltare tutte le situazioni strane in essere.

Mi faccia sapere come siete messi, così dopo organizzerà e/o organizzerete con il mio aiuto gratuito l’iter procedurale per ribaltare completamente l’abuso esistente.

Bisognerà chiedere la convocazione dell’assemblea e mettere all’ordine del giorno l’argomento: Revisione regolamento di condominio, conferimento incarico ad un tecnico peritale.

La convocazione sarà richiesta ai ai sensi dell’articolo 66 DD.AA. codice civile e l’amministratore, volente o nolente, la dovrà convocare a pena di autoconvocazione.

Mi ritenga disponibile per il prosieguo.

Cordialità

Geom. Terracciano

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2 commenti su “Diritto uso esclusivo cortile

  1. Davide Suraci il said:

    Abito e sono proprietario di una villetta in un condominio di tipo “orizzontale” in cui sono presenti delle unità abitative simili alla mia e alcuni appartamenti per civile abitazione. La totalità delle villette dispone di posti auto interni e i proprietari degli appartamenti usufruiscono di un parcheggio interno (definito di proprietà condominiale) il cui uso da parte loro è definito “esclusivo”. Tale area a parcheggio, di fatto e di diritto, risulta accatastata a nome del comune e ciò è stato riportato nei rogiti notarili firmati da tutti nel mese di marzo del 2007. Ce ne siamo accorti dopo sette anni a seguito di una visura effettuata dall’amministrastore.

    Vi chiedo:
    – essendoci stati degli errori manifesti nella stesura/controllo della regolarità del rogito sia da parte dei tecnici preposti e anche da parte del notaio, chi deve provvedere alla regolarizzazione degli atti e con quali modalità?
    – se tale regolarizzazione non dovesse essere effettuata, saremmo tenuti alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria?
    – le villette dei proprietari che non possiedono l'”uso esclusivo” dei posti auto riservati ad uso esclusivo di altri condomini possono subire un deprezzamento o un impedimento alla vendita a causa della suddetta situazione in essere?
    – se dovesse essere necessaria la regolarizzazione degli atti di cui sopra, la spesa spetterebbe a tutti i condomini indipendentemente dalla sussistenza o meno dell’uso esclusivo dei suddetti parcheggi oppure solo ai condomini che ne fanno un uso esclusivo?
    – indipendentemente da quanto detto sopra le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria spettano a tutti i condomini indistintamente oppure solo a coloro che ne usufruiscono a titolo esclusivo?

    • oreste terracciano il said:

      PER DAVIDE SURACI
      L’amministratore per fortuna c’è, quindi, a prescindere dalle domande poste, la prima cosa da fare è quella di convocare un’assemblea generale con all’ordine del giorno l’argomento. che riguarda tutti, per poter deliberare sul conferimento incarico ad un geometra, libero professionista, affinché accerti la realtà esistente, sia a livello comunale che catastale.
      In primis questo.
      Dopo, documentazione probatoria alla mano, bisogna accertarsi, presso un avvocato, se l’azione giudiziale da svolgere nei confronti di chi sbagliò, sia condominiale oppure riguarda taluni condomini, diversamente nessuno, dico nessuno può esprimere giudizi in merito.
      Il problema è di natura prettamente LEGALE.
      Cordialità
      Geom. Terracciano

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