Danni da colonna montante

Ciao Oreste, ho bisogno di un consiglio.

In un condominio che amministro si è intasata una colonna della cucina. La colonna serve 2 cucine, se n’è accorto il condomino del 2 piano ed ho risolto il problema.
L’appartamento al 1 piano era sfitto senza e l’intasamento ha provocato l’uscita d’acqua che ha rovinato il parquet della cucina per € 4000. Ora il condomino si è rivolto ad un legale che ha fatto fare una perizia dove dice che è responsabilità del condominio che non ha eseguito la manutenzione correttamente. Da parte mia ho sempre fatto lo spurgo annualmente e l’assicurazione ha risarcito € 1350 che è il massimo, ma quello che dico è che il danno è così ingente perché la casa era vuota e probabilmente il tappo dello scarico della cucina fissato male.
per l’appartamento di sopra ho pagato € 130 di idraulico e basta.

In un primo momento lo spurghista sta mi aveva detto che quel pozzetto non lo aveva mai pulito, poi ha ritrattato. come mi consigli di agire?, visto che la sig.ra si è rivolta ad un legale, ho chiesto consiglio al mio avvocato il quale sostiene che deve pagare tutto il condominio perché non si tratta di ripartizione spese dove si suddivide solo su una colonna ma è un risarcimento danni che coinvolge tutto il condominio, sei d’accordo?

Caro M. buon giorno:

Il danno lamentato, prescinde dalla presenza o meno di persone nell’immobile, in quanto si possono verificare situazioni in cui gli abitanti possono allontanarsi e poi ritrovarsi in situazione come quella da te rappresentata.

Il condomino deve essere risarcito sulla scorta di un preventivo in suo possesso per il ripristino dello stato dei luoghi a regola d’arte, a nulla vale dichiarare che l’assicurazione ha risarcito meno della richiesta, la differenza la deve sborsare il condominio, ben sapendo che il condomino danneggiato concorre regolarmente al suo stesso risarcimento, in quanto riveste il doppio ruolo, quello di condomino e quello di danneggiato.

Il danno è una cosa e la ripartizione dei costi un’altra, quindi la spesa devono sostenerla comunque i condomini allacciati a quella colonna montante, anche questo prescinde dalla presenza o meno delle persone in casa.

Io applico la logica razionale, non so gli avvocati quale logica applichino, forse la seguente:

il condominio quale custode dei beni comuni risponde dei danni procurati dagli stessi a titolo di responsabilità oggettiva.

In sostanza gli si addossa un rischio per il solo fatto d’essere titolare di quelle parti dell’edificio.

Per andare esente da responsabilità, il condominio dovrà dimostrare la presenza di un caso fortuito (ossia di un evento imprevisto ed imprevedibile) che può essere anche il fatto colpevole del danneggiato o di un terzo (si pensi al condomino che negligentemente intasa la condotta fognaria).

Secondo la più recente, e maggioritaria, giurisprudenza di merito (Corte d’Appello,Tribunale, Giudice di Pace) e di legittimità (Cassazione),  la responsabilità del custode disciplinata dall’art. 2051 c.c. costituisce una ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta.

Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare la esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa (come del resto, affermato anche dalla giurisprudenza, richiamata in ricorso dai ricorrenti, cfr. ad esempio, Cass. 1 ottobre 2004, n. 19653) (così da ultimo Cass. 19 gennaio 2010 n. 713).

Ritengo, non essendo un avvocato, che queste siano le motivazioni che hanno indotto l’avvocato ad esprimersi in maniera generica, coinvolgendo il condominio.

Non vedo altri riscontri oggettivi.

Cordialità

Geom. Terracciano

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