Chiarimenti sulla suddivisione spese condominiali

Salve Geom. Terracciano, sono la comproprietaria subentrata per successione di un appartamento sito al piano terra, di un complesso condominiale composto da ben 200 unità abitative….il motivo della mia presente e’ questo: in passato di tutto l’insieme delle incombenze inerenti  il controllo, la verifica della regolarità delle spese condominiali e quant’altro era supervisionato direttamente da mio padre. Ora e’ da circa 7 anni che, essendo subentrati a lui per motivi successori io e la mia restante parte di famiglia, mia madre e mio fratello, vorremmo capirci qualcosa in più su quanto riguarda tutto ciò che concerne rispettivamente:

– il calcolo delle spese (ordinarie/straordinarie) condominiali in base alle tabelle millesimali

– gli eventuali altri criteri di ripartizione delle spese (ovvero so che alcune di esse sono ripartite in base ai millesimi, altre in base al altri criteri)

– l’eventuale distinzione, ovvero quali siano le spese ordinarie e quelle considerate straordinarie in genere, in un condominio di così grandi proporzioni, e se esista per esempio un generico elenco a cui poter fare riferimento

– se esista una differenziazione standard oppure se la differenza tra esse sia soggettivamente determinata dall’assemblea dei condomini.

Tutte domande che per noi non hanno avuto ancora una risposta chiara e precisa, pur avendo interpellato anche direttamente il competente Amministratore condominiale…

Confidando quindi in una Sua cortese risposta “illuminante” a riguardo, con l’occasione Le porgo cordiali saluti.

Gentilissima Dottoressa A.B.B., buon giorno.

Cercherò di rispondere correttamente ed in maniera comprensibile alle domande postemi con la sua e-mail:

– Il presupposto per dividere equamente le spese di condominio, sia trattasi di spese ordinarie che di spese straordinarie, è che siano in essere le tabelle millesimali, anzi, nel caso esposto, condominio composto da ben 200 partecipanti, è quanto mai opportuno che ci sia anche il REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONVENZIONALE o contrattuale, che dir si voglia, anche perché nel regolamento ci possono essere clausole particolari per la ripartizione delle spese.

Detto ciò, le uniche spese che vengono ripartite in PARTI UGUALI sono quelle relative agli impianti CITOFONICI, agli impianti centralizzati TV,oppure ad altre previste nel regolamento di condominio contrattuale, questo perché l’ex articolo 1123 del codice civile è derogabile.

Di regola le spese condominiali sono necessarie per:

–        la conservazione e il godimento delle parti comuni (ORDINARIE)

–        la prestazione dei servizi, quali ascensore, montacarichi, pulizie giardinaggio ecc.

–        le spese per le innovazioni deliberate in assemblea

–        le spese che si verificano UNA TANTUM, definite STRAORDINARIE, come la ristrutturazione delle facciate o in seguito alla rottura accidentale o ad un evento imprevedibile

L’ordinarietà della spesa, giusto per farle un esempio banale, si riscontra soprattutto nei bilanci PREVENTIVI, dove non si può e non si deve inserire alcuna spesa straordinaria, anche se molti amministratori lo fanno sistematicamente SBAGLIANDO.

Sbagliano sicuramente perché prevedono interventi ipotetici che si potrebbero verificare e questo non è corretto, anche perché in un condominio delle dimensioni di quello in cui lei risiede, sicuramente è previsto il FONDO CASSA, dal quale attingere nel caso di LAVORI URGENTI ED IMPROCRASTINABILI per i quali può provvedere direttamente l’amministratore, salvo riferire alla prima assemblea e farsi ratificare la spesa.

Si pensi al distacco di intonaco da un cornicione del terrazzo e ai danni a persone o cose se non s’intervenisse immediatamente, o almeno nel momento in cui qualcuno ha  denunziato il pericolo.

Volendo sintetizzare  con qualche esempio, posso dire che le spese ordinarie sono tutte quelle spese PREVEDIBILI, perché scaturiscono dalla gestione ordinaria dei servizi e delle cose comuni, sono ripetitive, come: assicurazione GLOBALE FABBRICATO– amministrazione – portierato – illuminazione e pulizia parti comuni – giardinaggio – manutenzione ordinaria ascensore compresi collaudi e verifiche – riscaldamento centralizzato – manutenzione canne fumarie – autoclave ove esistente – fitto locale per riunioni – manutenzione strade interne, impianto citofonico e TV,  ecc.

Tutte spese che rientrano nel PREVENTIVO, ripartite, poi, per le tabelle millesimali corrispondenti.

Le straordinarie, invece, sempreché non si debba intervenire con estrema urgenza, come prima detto, o che possano causare la sospensione di questo o quel servizio, sono quelle imprevedibili o programmabili, tra le prime troviamo, ad esempio, la disotturazione delle colonne delle acque nere o acque grigie, il corto circuito, i citofoni in tilt, gli interventi per le infiltrazioni  ed altre.

Tra le programmabili si possono annoverare quelle relative alla ristrutturazione delle facciate, del vano scale, degli androni ed altre.

Le innovazioni, invece, sono spese che richiedono maggioranze qualificate, in quanto possono anche riguardare la modificazione della destinazione d’uso.

Mi auguro, gentilissima dottoressa, di aver dipanato i suoi dubbi.

Cordialmente

Geom. Terracciano

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2 commenti su “Chiarimenti sulla suddivisione spese condominiali

  1. daniela il said:

    buongiorno mi e arrivato il bilancio preventivo 2014/15 di un bilocale di mia proprietà, con tutte le voci delle spese ma ce ne una che non capisco..proprietà/inquilini/spese prevedibili quando il bilocale e sfitto dal 1-aprile-2013 , che faccio devo pagare?…a chi mi devo rivolgere, visto che l’amministratore mi a detto che dovevo pagare senza darmi molte spiegazioni….ringrazio e saluto

    • oreste terracciano il said:

      PER DANIELA
      Buon giorno.
      Se trattasi di spese che vanno comunque pagate a prescindere dal fatto che il bilocale sia sfitto o occupato, allora è tutto regolare, quindi dal preventivo dovrebbero essere evidenziate le spese, pertanto me lo alleghi e poi ne riparliamo.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

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