Case messe all’asta e morosità in essere

Buongiorno Dr. Terracciano, ho visto dal sito in oggetto che è disponibile per piccole consulenze gratuite, di questo anticipatamente La ringrazio e di seguito le sottopongo il mio quesito:

Nel residence dove abito ci sono alcune case messe all’asta da diverso tempo (una addirittura da 10 anni), in questi anni ci è stato detto che si doveva, per questioni di bilancio, compensare i mancati introiti con un aumento delle spese condominiali, cosa che è stata fatta.
Ora la situazione è diventata paradossale perchè in aggiunta a quanto sopra si sono venuti a sommare altri casi di morosità dovuti alla crisi economica in atto ed in sostanza tutto quello che viene pagato tramite le rate condominiali va a coprire le spese di esercizio indispensabili (luce, acqua, ecc.) e il ripianamento di bilancio delle case messe all’asta.
La domanda è la seguente: non è possibile “congelare” in bilancio la situazione amministrativa delle case all’asta così da poterci permettere un abbassamento dell’importo delle rate ed una ripresa delle attività di manutenzione dello stabile ? Grazie, cordiali saluti.

Egregio lettore, buona sera.

Per me che svolgo questo lavoro di consulenza da quasi 8 anni è diventata oramai una abitudine leggere di case all’asta, di morosità e di situazioni insostenibili per i condomini solventi, i quali, poverini sono chiamati a colmare, in qualche modo, i debiti dei condomini morosi.

Tuttavia, bisogna far leggere questa importante sentenza all’amministratore affinchè ne prenda atto e la metta in pratica:

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II, 5 NOVEMBRE 2001, N. 13631.

In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo-cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri. (C.c., art. 1123, c.c. art. 1135) (1).

Non c’è altra soluzione.

Cordialità

Geom. Terracciano

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