Area fronteggiante attività commerciali

 

Gentilissimo Geometra Terracciano, già’ in passato ho avuto da Lei degli utilissimi chiarimenti in materia condominiale e vorrei approfittare della sua competenza e gentilezza per chiederle nuovamente un parere che possa aiutarmi a risolvere il problema che vado a esporle. Le potrei allegare a questo proposito un disegno di quanto e’ causa di “lite” ma non so come inviarle il file. Nel palazzo in questione i miei genitori hanno un appartamento di proprietà. Mentre un lato del palazzo e’ adiacente a un cortile adibito a parcheggio auto per i soli condomini, sui tre rimanenti lati del piano terra della palazzina ci sono delle attivita’ commerciali. Di fronte ai negozi corre un marciapiede (ben evidenziato da mattonelle rosse) di proprietà condominiale (quindi su tre lati rispetto alla pianta del palazzo). Il regolamento condominiale recita che ciascuna attivita’ commerciale, per la parte fronteggiante il proprio locale, ha un uso esclusivo di questo marciapiede, senza che venga impedito il transito ai pedoni. Nel senso che, se c’e’ un negozio di abbigliamento il titolare puo’ mettere sul marciapiede gli stands con i vestiti, se c’e’ un bar ci possono stare dei tavolini purche’ l’area usata non sia recintata impedendo di fatto il passeggio. Veniamo al contenzioso; una di queste attività e’ una pizzeria che ha messo nella parte prospiciente le proprie vetrine dei tavoli, sedie e un tendone per favorire l’attività’. E fin qui nulla da ridire: negli anni scorsi la proprietaria della pizzeria ci chiese il consenso di fare, in un primo momento, una specie di gazebo chiuso ove mettere i tavolini (proposta da noi respinta) per poi decidere di mettere il tendone, cosa che fu concessa. Il problema e’ sorto questa estate, in occasione dell’assemblea condominiale: la titolare dell’attivita’ commerciale, su consiglio del proprietario del locale, ha fatto richiesta (ma piu’ che di richiesta si tratta di una sorta di “minaccia”) di voler ampliare l’area usata con i tavoli oltre le vetrate del negozio, sostenendo che l’area fronteggiante il negozio si estende anche per il tratto di muro condominiale (senza vetrata ne’ finestra) che delimita il suo bagno interno, intimandoci quindi di non usare detta porzione di marciapiede (in poche parole: asserisce che quel tratto e’ di suo uso esclusivo, impedendocene ogni tipo di servizio). Ora, se così fosse si verrebbe a creare un certo fastidio per i condomini che per entrare ed uscire dal palazzo, laddove c’e’ il cancelletto condominale, dovrebbero attraversare una specie di corridoio largo non più di un metro e mezzo tra il muro del cortile parcheggio e la zona che la signora vorrebbe usare solo lei: cosa disagevole perché se entrando con le buste della spesa io incontrassi un condomino che esce, dovremmo accordarci per far passare uno alla volta. Io ritengo che l’area fronteggiante, per una attività commerciale sia da intendersi quella che si affaccia sulle vetrate e non anche quella del bagno come vorrebbe intendere la proprietaria del locale e dal proprietario del locale. In merito a cosa significhi area fronteggiante per un’attivita’ commerciale c’e’ qualche sentenza a riguardo che possa portare chiarimento ed essere mostrata come prova “provata”? Una eventuale visura catastale (o documentazione analoga) dell’area dove e’ stato edificato il palazzo può aiutare a dirimere la questione? Non me ne intendo ma in assemblea si parlò di subalterni e simili. Mi scuso per essermi dilungato e probabilmente per la poca chiarezza. Nel caso fosse utile mandarle un disegno mi dica come posso farglielo avere via mail. Grazie Cordialità Stefano

Caro Stefano buona sera.
Non si scusi in quanto è stato abbastanza chiaro nell’esporre la questione, questione che, secondo il mio parere, non fa altro che avallare la sua tesi circa la clausola contenuta nel regolamento di condominio, immagino di natura convenzionale/contrattuale.
Lei ha precisato quanto segue:
Il regolamento condominiale recita che ciascuna attività commerciale, per la parte fronteggiante il proprio locale, ha un uso esclusivo di questo marciapiede, senza che venga impedito il transito ai pedoni.
Penso proprio che non ci sia nulla da aggiungere visto che la clausola è così chiara ed esplicita, pertanto ogni versione pretestuosa della stessa, avanzata dal gestore e/o proprietario del locale commerciale fronte strada è da respingere a prescindere.
Trattandosi di area privata ad uso pubblico, visto che la clausola menziona i PEDONI e non solo i condomini, ritengo che siano i Vigili Urbani a dover intervenire laddove si dovesse esagerare nell’uso da parte dei commercianti.
Il proprietario che ha avanzato la richiesta in nome e per conto del suo inquilino che ha la pizzeria, secondo me, ha fatto una richiesta che viola i diritti dei singoli condomini sui quali la legge non gli consente di incidere.
Questo perché si verrebbero a creare condizioni di transito impossibili per la compagine condominiale, diverso sarebbe stato se si fosse trattato di un’area cortilizia molto ampia.
Questo il mio parere, ma, come ben sa, conta poco in quanto è solo una prima dritta scaturita da un consulente, quindi va interpellato un avvocato, meglio se condominialista.
Cordiali saluti
Geom. Oreste Terracciano
Leggi per approfondire il problema su facebook

 

 

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