Amministratore scorretto e negligente

Egr. Dott. Terracciano sono con la presente a chiederle una consulenza:
Il Nostro Amministratore di condominio non ha presentato per due anni di
seguito i bilanci.
Dopo Nostra insistenza ha indetto una riunione straordinaria per approvazione
bilanci 2008 e 2009. Intanto tengo a precisare che prima della data della
riunione per l’approvazione dei bilanci non ha fatto pervenire a nessuno copia
degli stessi qualche giorno prima e già qui ci sono molti dubbi. Siccome non ho
partecipato per malattia gli ho richiesto copia del verbale d’assemblea che non
arriva.
La mia domanda è:
è valida un’assemblea per l’approvazione dei bilanci senza una preventiva
lettura o copia degli stessi prima dell’assemblea o è possibile approvare i
bilanci direttamente durante l’assemblea?
Quanto tempo ha l’amministratore nella consegna dei verbali di assemblea ( se
esiste tale tempo) visto che è stata tenuta l’8-11 e siamo a dicembre e ancora
niente. E’ il caso che chieda anche i bilanci o tutta l’assemblea è annullabile
perche’ sostanzialmente, non consegnando preventivamente i bilanci, manca di
fatto l’ordine del giorno. Cosa approviamo noi senza avere un riscontro? O è
possibile?
Siccome ci hanno detto che l’amministratore dura in carica praticamente un
anno,ha l’obbligo nelle riunioni annuali ed approvazione bilanci di richiedere
la sua conferma o siamo al chi se ne f……..tanto non capiamo niente. La sua
conferma dobbiamo richiederla noi condomini di metterla come oggetto nelle
riunioni o la legge obbliga l’amministratore di condominio a farsi riconfermare
ogni anno?
Cordiali saluti

Egregio utente, buona sera.

Se la cosa la può confortare, le posso assicurare  che di amministratori simili ce ne sono parecchi, li definisco “”personaggi improvvisati””, ma abili nel prendere in giro i condomini.

Vedo che è abbastanza seccato dal comportamento scorretto dell’amministratore, per cui non posso che condividere appieno il suo disappunto, quindi mi accingo a rispondere alle sue domande:

1 – Se è pur vero che l’approvazione dei bilanci avviene in assemblea, è altrettanto vero che gli stessi devono essere recapitati ai partecipanti al condominio con largo anticipo rispetto alla data di convocazione dell’assemblea, in quanto ogni partecipante al condominio deve avere il tempo di verificare i conteggi e non solo, ma deve poter esercitare un suo sacrosanto diritto, ovvero il diritto di VERIFICA CONTABILE.

Con la verifica contabile, la quale si esercita presso lo studio dell’amministratore, previo appuntamento telefonico, si possono produrre fotocopie di documenti, si possono controllare tutte la fatture, gli estratti conto bancari intestati al condominio, le entrate e le uscite e lo stato dei pagamenti, quindi si evita di dover trascorrere ore ed ore in assemblea per poter controllare tutto: IPOTESI REMOTA, anche perchè tutti i documenti non vengono portati in assemblea.

L’assemblea così convocata, priva dei requisiti essenziali, è praticamente NULLA, INESISTENTE, in quanto si va in assemblea per approvare il NULLA.

In assemblea, invece, per prassi consolidata dalla giurisprudenza, si va per discutere di altro, certamente non per controllare documenti, conti e fatture.

E’ quanto mai opportuno, da parte dell’amministratore, inviare agli assenti all’assemblea la copia del verbale della stessa, giusto per non allungare i tempi di impugnazione, perchè questi termini decorrono dal momento in cui si riceve copia della delibera.

Poichè, nel suo caso, la delibera è praticamente NULLA, i termini non sono previsti per cui la delibera può essere impugnata in ogni momento e non necessariamente nei 30 giorno, come previsto per le delibere annullabili.

Il caso da lei descritto con la seguente mail è un caso ANOMALO di gestione amministrativa/contabile ANOMALA, per cui ci sarebbe solo una cosa da fare:

REVOCARE L’AMMINISTRATORE senza pensarci su due volte.

All’ordine del giorno dell’assemblea di fine gestione, ci deve essere questo argomento:

– CONFERMA AMMINISTRATORE O NOMINA NUOVO E SUO COMPENSO.

consapevoli tutti che per la conferma è sufficiente che 1/3 degli intervenuti all’assemblea abbia 333,34 millesimi, mentre per la nomina occorre che la maggioranza degli intervenuti rappresenti almeno 500 millesimi., quindi l’assemblea decide se confermare o meno l’attuale amministratore.

Potrebbe anche optare per la nomina del nuovo e non riconfermare l’attuale.

Cordialmente

Geom. Oreste Terracciano

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