Acquisto programmato: comprare casa è più veloce

Contro la crisi del  mattone si moltiplicano le strategie di vendita per favorire l’incontro, sempre più difficoltoso negli ultimi tempi, tra domanda in flessione e offerta in aumento, contribuendo a riaccendere la fiducia nel mercato.

Da un’agenzia immobiliare sarda arriva una formula innovativa, una vera e propria compravendita, che non prevede alcun contratto di locazione.

Acquisto programmato –  Niente a che fare con il rent to buy o l’affitto con riscatto. Una formula alternativa alla tradizionale compravendita.  Ad idearla sono stati Pietro Scano e Daniele Lecis, della Welchome Immobiliare di Quartu Sant’Elena (Cagliari).

Si abita la casa fin dal contratto preliminare – Acquirente e venditore stipulano un contratto preliminare di compravendita in cui viene bloccato il prezzo dell’immobile dal notaio, in modo tale che possa essere trascritto – quindi non solo registrato – e reso opponibile a terzi . Contemporaneamente l’acquirente versa al venditore un acconto iniziale, almeno un 10%, che può essere imputato o ad acconto prezzo o a caparra confirmatoria.

A partire da questo momento l’acquirente potrà abitare la casa e inizierà a versare al proprietario una rata mensile che sarà detratta integralmente dal prezzo di vendita, anch’essa imputata a caparra e che non è un canone di affitto, per un massimo di 36 mesi, 3 anni.  L’importo versato complessivamente attraverso le rate mensili deve essere pari ad almeno il 10% del prezzo dell’immobile (o comunque la somma di acconto iniziale e rate deve essere almeno pari al 20% del prezzo dell’immobile, perché il saldo sia pari o inferiore all’80%).

Circa 12 mesi prima della scadenza del preliminare, l’acquirente deve iniziare a “sondare il terreno” presso gli istituti bancari per procedere al saldo del prezzo qualora intenda avvalersi di un mutuo.

Il rogito dopo 3 anni – La stipula del rogito avviene dopo 3 anni , con il passaggio di proprietà effettivo, poiché secondo le norme del codice civile, l’effetto della trascrizione del compromesso  cessa di esistere con il passare del 36esimo mese dalla data della trascrizione stessa.

A questo punto la somma da saldare è pari o meno dell’80% del prezzo, che è l’importo che le banche oggi sono disposte a finanziare  per l’eventuale erogazione del mutuo.

Pensato per chi non ha capitali disponibili – L’acquisto programmato si pone come valida alternativa per quelle persone che sono solvibili, quindi mutuabili, ma che purtroppo non hanno accumulato la somma necessaria per far fronte ai parametri richiesti dalle banche. Oppure per chi ha necessità di vendere la propria casa per poterne ricomprare un’altra.

Vantaggi per i proprietari –  Quei proprietari che oggi non riescono a vendere la propria casa vuota, decidendo di vendere attraverso la formula dell’acquisto programmato, iniziano a incamerare del denaro che consente di far fronte alla gestione dell’immobile. Dal momento della consegna, contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio sono a carico dell’acquirente. A carico del proprietario rimangono le spese straordinarie e l’Imu. Se alla scadenza dei 3 anni l’acquirente non dovesse sostenere l’acquisto, l’immobile rimane al proprietario. Nel caso l’acquirente non intenda procedere all’acquisto, il preliminare può essere ceduto a terzi ed egli può trovare una persona che si sostituisca a lui nell’adempimento dell’obbligo e magari rientrare in possesso delle somme versate.

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