Sottotetto agibile ma non abitabile: cosa significa?

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Buongiorno, eccomi nuovamente a disturbarla con la mia ricerca della “casa ideale”: ieri sera ho visto un DUPLEX in cantiere, devo valutare con il mio geometra di fiducia (cugino) le metrature, ma non mi sembra male.
Però ho un dubbio: mi hanno detto che lo vendono con il secondo piano definito “sottotetto agibile ma non abitabile” e il geometra del cantiere mi ha spiegato che non cambia ai fini della vivibilità, tranne il fatto che se un giorno vogliamo rivenderla dobbiamo renderla abitabile e sbrigare le pratiche (tra 5 anni).
Io ho chiesto se la cosa è legale e se possiamo comunque creare nel sottotetto la zona notte e mi hanno confermato che è possibile fare tutto, ma se voglio rivenderla devo renderla abitabile. Ora mi chiedo: è giusto quanto affermano? se effettuano un controllo e verificano che la mia zona notte è nel sottotetto, rischio una multa?

grazie

Buongiorno, Laura.
La dicitura “” sottotetto agibile ma non abitabile””, non significa assolutamente nulla.
Bisogna, invece, che suo cugino geometra, mio collega, si rechi all’Ufficio tecnico del Comune per chiedere la destinazione di uso di ogni locale di cui è composto l’appartamento, naturalmente deve essere in possesso del numero di concessione edilizia e dei dati dell’impresa costruttrice, deve, altresì, chiedere cosa dispone il regolamento edilizio comunale per i sottotetti, la cui volumetria non rientra in quella per la quale l’impresa ha poi ottenuto la concessione.
I 5 anni dovrebbero rappresentare il tempo minimo per poi chiedere il condono, ma non ne sono certo perchè non seguo attivamente la normativa in quanto non più libero professionista.

Tuttavia il sottotetto può essere utilizzato come meglio si crede, ma è molto importante che non venga pagato allo stesso prezzo di vendita a metro quadro dell’immobile, ma molto molto di meno.
Suo cugino di sicuro può darti una mano non virtuale ma reale.
Cordiali saluti

54 thoughts on “Sottotetto agibile ma non abitabile: cosa significa?

  1. antonio gambino il said:

    Salve,
    è probabile sche il suo sottotetto sia stato edificato con una concessione edilizia che lo indica come vano tecnico e quindi non destinato ad uso abitativo. Riguardo ai 5 anni credo che si riferisca ad un vincolo legato alle cooperative per cui non si possono rivendere gli immobili prima di tale periodo ma non ne sono molto sicuro. Per poterlo rendere abitabile vi sono due strade: la prima è quella di un condono per cambio di destinazione d’uso ma in questo caso occorre una legge di condono edilizio che in questo momento non c’è in italia oppure fare ricorso all’ex art.13 della legge 47/85 o 37/85 ma in questo caso occorre valutare la conformità con il piano regolatore. Ritengo anche questa strada poco percorribile. In definitiva, in questo momento Lei è bloccato. Se dovesse vendere l’immobile non può che venderlo come vano tecnico ed inoltre sperare che nessuno venga a farLe un controllo in questo caso si ritroverebbe con la zona notte abusiva. Rischia una denuncia per abuso edilizio.
    saluti

  2. Adele Ghiglia il said:

    Buonasera, riguardo all’affermazione “è molto importante che (il sottotetto) non venga pagato allo stesso prezzo di vendita a metro quadro dell’immobile, ma molto molto di meno” vorrei porre questo quesito: sto per acquistare un appartemento all’ultimo piano di un condominio. Il sottotetto di pertinenza di questo appartamento e’ sito al piano superiore ed e’di proprieta’dello stesso proprietario dell’appartamento che sto acquistando. Tempo fa e’ stato trasformato in mansarda abitabile(cambio di destinazione d’uso) ma mai ristrutturato. Mi e’ stato proposto allo stesso prezzo al mq dell’appartamento sottostante pur non essendo ad esso collegato tramite scala interna (l’accesso alla “mansarda” avviene solo dal piano superiore) Quale potrebbe essere un prezzo ragionevole in termini di % del prezzo al mq deel’appartamento ?

  3. ETTORE il said:

    pagina interessante;una domanda quanto puó valere un sottotetto nn abitabile al mq a Mondoví prov.cn piemonte,poi la mia carissima amica sta acuistando un’alloggio con annesso una mansarda nn abitabile,sul compromesso il mediatore dell’agenzia ha scritto mansarda con cucina bagno,locali sgombero,secondo me si sono contradetti,a quel punto puó essere rimborsata di quello che ha dato col bonifico x il compromesso,anche perché copia degli atti catastali li ha avuti solo dopo una 20 di giorni ,dopo che lei mi ha richiesto di verificare le condizioni delle unitá abitative mi sono accorto di nn trasparenza;gradirei una risposta nel limite della vostra disponibilitá.

  4. Giuseppe il said:

    Cara redazione,
    il piano regolatore del Comune e il regolameto comunale prevedono la possibilità di realizzare dei sottotetti termici non abitabili. Ho ottenuto il permesso a costruire dal Comune regolarmente, allegando anche un verbale condominiale (abito in un parco) nel quale i condomini chiedono la relazione tecnica di agibilità. Tutto fatto e l’amministratore l’ha ritenuta come ultimo atto da poter allegare alla documentazione. Dopo unanno e mezzo circa ottengo il permesso. L’amministratore dà la notizia all’inizio lavori. Scoppia il putiferio. Mi ferma e mi dice che è necessaria un’ulteriore riunione per deliberare. Aspetto ancora, mentre pago e pago architetto ed oneri di urbanizzazione. Alla riunione contestano la procedura. Rinviano a data ulteriore dicendo che debbono verificare se per tale realizzazione è prevista l’unanimità o la maggioranza. Ma intanto l’amministratore non mi ha detto nulla (per incompetenza….credo) ed io ho pagato fior di quattrini. Lo stesso Comune mi rilascia il permesso in virtù di un verbale condominiale sulla fattibilità. Intanto la documentazione è stata depositata al Genio Civile. Insomma a questo punto mi possono fermare comunque? E’ necessaria questa unanimità? E a me chi paga? L’amministratore che mi ha lasciato proseguire?????

  5. Devo costruire un sottotetto non abitabile con tanto di documenti in regola (SCIA) volevo chiedere per la spesa che vado ad affrontare che l’aliquota IVA deve essere applicata dal mio fornitore.

  6. Stefano il said:

    Sottotetto agibile (o praticabile) ma non abitabile significa di fatto che quel vano (quindi tutto il piano) non è in regola con le norme relative all’abitabilità del locale, per vari motivi, primo su tutti un altezza media non conforme secondo normativa (2,70 m).
    Importante che sappiate che le banche ora come ora bloccano pratiche ( o cmq sia rognano)per appartamenti duplex non regolarizzati.
    Una legge dell’anno scorso vieta di vendere locali segnati in un modo nelle carte e differenti nella realtà (dichiarazioni mendaci in atto e rischio annullamento contratto vendita!!)
    Ad ogni modo l’importante è assicurarsi che se c’è un bagno nella realtà quello figuri anche nella carta. (intendo nelle planimetrie catastali quindi ufficiali e non quelle di progetto ok?)
    I 5 anni non centrano un tubo…quelli sono per non perdere i benefici dell’acquisto prima casa ma basta riacquistare (entro 18mesi) se si vende la prima casa e si è apposto.
    In sostanza l’impresa non si accolla i costi della pratica (nonostante sia una loro responsabilità) e ti dicono arrangiati.
    Nessuno verrà a vedere se in casa tua c’è qualche incongruenza però se un domani vorrai vendere sarai tu responsabile delle incongruenze presenti nell’immobile.
    Oggi queste pratiche le fanno anche col piano casa (e costano un tot) un domani chi lo sa… TUTTO CHIARO….???

  7. katia il said:

    a proposito di questo argomento vorrei fare una domanda anche io, io invece abito in una villa in cui al suo fianco ma cmq staccata c’è un accessorio (55mq per piano per 2 piani, senza tetto)
    risulta pero come accessorio e per di piu collegata agli ultimi 2 piani della villa.per poterla ristrutturare e renderla abitabile oltre che separarla dal resto della casa cosa si puo fare?
    grazie

  8. Enzo il said:

    Ciao a tutti…
    sto acquistando un sottotetto di nuova costruzione,ed il costruttore,anche se verbalmente,mi ha assicurato che prima di consegnarmelo,lo ”passa” a mansarda(calcolate che ne sta costruendo 30,e ha detto che li passera’ tutti).
    E’ possibile una cosa del genere…??oppure devo pernsare che mi ha detto una bugia?
    e comunque,visto che devo accendere un mutuo,e’ possibile che la banca me lo concede per un sottotetto?(sul contratto preliminare mi sono comunque fatto inserire una clausola che dice che se non riesco ad avere il mutuo,lui mi restituisce tutti i soldi versati come caparra).
    Cordiali saluti

  9. Barbara il said:

    In materia di contratti di Locazione aventi ad oggetto un appartamento con primo piano abitabile e secondo piano classificato come vano agibile (sottotetto), volevo sapere se e in quale misura i millesimi del sottotetto agibile partecipano alla suddivisione delle spese condominiali e di quali di queste (taglio prato, pulizia scale comuni, consumo luci comuni, manutenzione cancello elettrico, consumo acqua ecc).
    Grazie

  10. anna venezia centonze il said:

    ciao sono anna sono una ragazza che a giugno si sposa vorrei comprare casa non una reggia ma un qualcosa di decente ,,,,,stò vedendo per una mansarda ma non essendo del campo e molto informata mi sento dire che costa un tot ma l’impresa mi spaventa dicendomi che non ha l’agibilità ma di preciso cosa significa che un indomani se voglio venderla sarà difficileeeee????? grazie

  11. Celeste il said:

    buona sera, sono a chiedervi una delucidazione. L’anno scorso ho venduto la mia prima abitazione di tre vani al quarto piano, mentre al quinto piano ho un vano tecnico class C/2 di proprietà di mq.22 con adiacente terrazzo di 65 mq di nuova costruzione altezza dell’immobile mt. 2,70 con acqua e fogna.Abito a Casamassima (Ba)Ora devo vendere anche quest’ultimo immobile. E’possibile avere un cambio di destinazione d’uso, oppure se lo vendo così com’è è abitabile senza avere la residenza? Pago anche la quota condominiale e l’Imu perchè seconda pertinenza.Grazie Celeste

    • oreste terracciano il said:

      PER CELESTE:
      Immagino che il vano tecnico con annesso terrazzo di pertinenza, sia censito regolarmente al catasto con categoria C/2 , ovvero deposito, cantina, per cui se tecnicamente possibile, visto che ci sono acqua e fogna, si può chiedere e ottenere il cambio di destinazione d’uso, per fare ciò deve rivolgersi ad un geometra, libero professionista, del posto.
      Saluti
      Geom. Terracciano

  12. antonio ferrero il said:

    buon giorno geometra ,io devo vendere una soffitta ora chamata sotto tetto ma trovato l’acquirente l’amministratore ha detto che quella soffitta non ha l’abitabilita ,comunque quando comprai tale soffitta era abitata da padre madre e 2 bambini,in seguito l’ho affittata poi x motivi poco chiari la questura a svuotato le 5 (io ne ho una ma in totale sono 5)soffitte ed a eseguito un fermo giudiziario che pero’ dura 5 0 6 mesi ,siccome ce ‘ un signore che ha comprato le altre 4 soffitte x alzare il piano non vorrei che sia una cosa combinata (con l’amministratore sono molto amici).vorrei sapere come accertarmi sono stato al catasto l’ultima modifica dello stabile risale al 1923 ed e’ una sopraelevazione .la ringrazio distinti saluti in fede ferrero antonio

    • oreste terracciano il said:

      PER ANTONIO FERRERO
      Deve, suo malgrado, rivolgersi ad un geometra e dirgli di espletare tutti gli accertamenti TECNICI presso l’Ufficio Edilità del Comune.
      L’altezza del sottotetto per l’abitabilità deve essere minimo mt. 2,70.
      Saluti
      Geom. Terracciano

  13. Giulio il said:

    Il mio terratetto di campagna è stato costruito prima del 1960. E’ composto dal p. terra, primo piano e una soffitta dove il colmo misura 4 ml mentre ai lati più bassi misura 2.20 ml. Le finestre sono alte 1 ml e hanno persiane.
    Anni fa il Comune mi ha autorizzato (DIA) alcuni lavori in soffitta, quali l’apertura di una finestra a tetto, un bagno e delle pareti divisorie che mi hanno consentito di fare un disimpegno antibagno. Ho portato sul piano soffitta i termosifoni, ho controsoffitato con polistirene e listelli di legno, ma non ho ritnuto di informare il Comune che ho realizzato anche una cucina e due camerette. Ovviamente sfrutto tutto ciò ai fini famigliari perché la mia famiglia è allargata e numerosa e questa soluzione mi è stata imposta da necessità oggettive (sfratti esecutivi per finita locazione e mancanza di denaro sufficiente per trovare soluzioni diverse). Aggiungo che i locali sono regolarmente denunciati ai fini delle tasse per immondizia ecc..
    Anche se questi locali sono abitati dal mio nucleo familiare rischio qualche sanzione? Ed eventualmente come fare per regolarizzarmi?

    • oreste terracciano il said:

      PER GIULIO
      Il rischio consiste in caso di vendita dell’immobile dove la realtà contrasta con la piantina catastale, per cui o chiede il certificato di abitabilità della soffitta, in quanto resa abitabile, oppure riporta tutto come all’origine.
      Sarebbe diverso il discorso se l’immobile fosse inserito in un complesso condominiale.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

  14. Giulio il said:

    Grazie Geom. Terraciano per la risposta, ma non ho ben capito il “contrasto con la piantina catastale”. Voglio dire che il bagno è stato autorizzato dopo aver presentato la DIA e così le modifiche di un paio di pareti. Quindi la piantina catastale è in linea con il fabbricato. E’ l’utilizzo dei locali che contrasta con la “soffitta”.
    Infine la frase: “sarebbe diverso il discorso se l’immobile fosse inserito in un complesso condominiale” cosa sognifica? Sarebbe meglio o peggio? Non riesco a capire. Grazie ancora per la cortese risposta.
    Giulio

    • oreste terracciano il said:

      PER GIULIO II° QUESITO
      …se le cose, da un punto di vista tecnico stanno così, allora non c’è problema, comunque il cambio di destinazione d’uso da sottotetto a vani abitabili l’ha fatto?
      In pratica lei ha reso abitabile il sottotetto, immagino che i requisiti ci fossero tutti a cominciare dall’altezza, quindi nessun problema.
      Se avesse dovuto procedere in un contesto condominiale avrebbe anche doviuto, a sue spese, revisionare le tabelle millesimali.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

  15. valentina il said:

    buonasera io sono in trattativa per un acquisto di una casa su due piani.
    box 33 mq 28000 euro.
    primo piano 38 mq 2100 al mq
    e piano secondo 42 mq.. peccato che il piano sopra non è abitabile ma agibile. loro mi considerano il 70% dei mq ma ho letto che dovrebbero considerare il 50% cioè 21 mq.
    non c’è un normativa precisa? proprio non mi va di pagare 10000 euro in più perché loro scelgono di considerare il 70% dei mq…
    grazie in anticipo.
    valentina

    • oreste terracciano il said:

      PER VALENTINA
      Buona sera, Valentina, lei si deve solo basare sui dati catastali dell’immobile da acquistare , dai dati rileverà tutti i dati per poter risalire al prezzo di mercato dell’immobile, poichè è un lavoretto che può fare il GEOMETRA, a prescindere da ciò che le raccontano i promissari venditori, ne interpelli uno che ha lo studio e che svolga la libera professione e lasci che sia lui a rilevare correttamente i dati.
      Stia pur certa che i promissari venditori, vista la crisi edilizia che imperversa nel nostro paese, scenderanno a miti pretese.
      Oggi vendere è un colpo di fortuna……..
      Cordialità
      Geom. Terracciano

  16. Buongiorno,
    vorrei sapere se esiste una relazione tra il prezzo al mq di un appartamento sito al primo piano di una palazzina di due piani e il solaio e la cantina appartenente alla stesso proprietario. In altre parolee se il prezzo al mq dell’appartamento è stato fissato a € 2.800 quanto deve essere quotato il solaio e la cantina.

    Grazie e cordiali saluti

    • oreste terracciano il said:

      PER DAVIDE
      Normalmente il prezzo a mq. è quello fissato, nel suo caso € 2.800 a mq., per tutto quindi cantina compresa, non si possono fare distinzioni alcune, infatti quando si vendono gli appartamenti con cantinola compresa, il prezzo è invariato e la superficie della cantinola viene aggiunta a quella della casa, parlo di superficie non calpestabile, quindi lorda.
      Saluti cordiali
      Geom. Terracciano

  17. Cortesemente ho un sottotetto con altezza max di mt.3,60 alla base 0.65 il mio comune nel regolamento edilizio riporta che un sottotetto è agibile ancorchè non abitabile se ha uno solo di questi requisiti: altezza utile media ponderata superiore a mt. 1,80;
    – altezza utile massima superiore a mt. 3,50;
    – più del 30% della superficie di sottotetto abbia altezza media superiore a
    mt. 2,70;
    – superficie finestrata superiore a 1/30 rispetto alla superficie di pavimento; oltre all’altezza massima ho anche gli altri due requisiti di altezza.
    La casa è stata costruita nei primi anni ’60, visto che non riesco a risalire se in quegli anni sicuramente non erano in essere tali requisiti e forse il sottotetto non erà conteggiato nella superficie utile lorda della casa ora con il regolamento nuovo il sottotetto rientra in automatico nel conteggio o devo regolarizzare/dichiarare qualche cosa volendo ristrutturare la casa aanche a fini energetici.grazie mille

    • oreste terracciano il said:

      PER GIANNI
      Ritengo, almeno da quello che ricordo visto che non svolgo libera professione, non dovrebbe proprio fare nulla, tuttavia ascolti anche il parere di un mio collega del posto che abbia uno studio tecnico e svolga ibera professione.
      Saluti
      Geom. Terracciano

  18. giuseppe il said:

    Salve, devo realizzare un sottotetto non abitabile. Vorrei sapere come catalogarlo ai fini della detrazione e dell’iva. Manutenzione straordinaria, recupero oppure ristrutturazione. Grazie per una risposta

  19. Giovanni il said:

    Salve,
    Ho visto una appartamento terminato nel 2012, così composto:
    piano primo cucina, bagno e camera.
    secondo piano raggiungibile da una scala interna con camera e bagno.
    Il secondo piano è un sottotetto (altezza 2,15) accatastato come locale tecnico sia il bagno che la camera.
    Posso avere problemi con il mutuo?
    se un domani metto una cameretta al secondo piano cosa succede?
    Grazie,

    • oreste terracciano il said:

      PER GIOVANNI
      Esiste una normativa nazionale in merito (legge 457/78, art. 43) che stabilisce alcuni parametri minimi relativamente alle altezze:
      – altezza minima dal pavimento: 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc.
      Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
      Quindi il sottotetto non può ottenere l’abitabilità, pertanto sarebbe opportuno recarsi alla propria banca e capire se il particolare influisce sulla erogazione del mutuo, personalmente credo di no.
      Saluti cordiali
      Geom. Terracciano

  20. Buongiorno,
    sono la piena proprietaria(100%) di un sottotetto in una bellissima casa d’epoca (anno costruzione 1908) di mia comproprietà (al 33%).
    Vorrei vendere il sottotetto a chi poi lo trasfomerà abitabile.
    Le altezze sono: di COLMO mt 3,30 di GRONDA mt0,60.
    La superficie caplestabile è di mt 232.
    Considerando la tipologia della casa, l’ubicazione (MM3 a 5 mt. si arriva in piazza duomo linea diretta in 11 minuti) le qualità estrinseche: Parco di villa litta a 500 mt. Parco Nord a 1km- stazione ferrovie Nord di fronte casa accesso autostrade 1 km, superstore ESSELUNGA a 1 km, IPERMERCATO METROPOLI A 1 km, , Sma sotto casa, banche, Vista dall’alto, Grigne e Resegone, no fabbriche in zona, BNL sottocasa, Popolare di milano a qualche metro. La casa è circondata da sei bellissimi cedri alti 15 mt.
    La mia richiesta è di 1000 euro al mtq. Cifra considerata attraverso il valore di trasfomazione. Una volta realizzato il sottotetto avrà un valore intorno ai 3500 euro al mtq. Vorrei sapere da lei se la mia richiesta è equa e se non lo è perchè. E quale secondo lei dovrebbe essere la cifra giusta?
    GRAZIE

    • oreste terracciano il said:

      PER CARUGATI TIZIANA
      Gentilissima, la sua ipotesi non è per nulla anomala, anzi……, però consideri che siamo in un momento particolare di grandi difficoltà economiche, per cui bisogna trovare l’amatore o il ricco amatore che, comprando a quel prezzo, sa benissimo di raddoppiarlo e oltre per rendere abitabile il sottotetto di grande superficie calpestabile.
      Qui, dove sono io al Sud, a grezzo, si stanno vendendo appartamenti da ristrutturare a soli 700 € al mq., oppure ristrutturati a 1.500, ma sono superfici che non superano i 100 mq.
      Quuindi ci vuole l’**AMATORE**, ma ricco AMATORE.
      Le mie sono ipotesi personali.
      Saluti cordiali
      Geom. Terracciano

  21. modestino il said:

    Vorrei fare un cambio di destinazione d’uso di una soffitta di 57 metri di mia propietà con divisiona gia effettuata..(logicamante farla in sanatoria)spese geometra catasto e comune piu o meno quanto vado a spendere?Grazie.

    • oreste terracciano il said:

      PER MODESTINO
      Ritengo, mi riferisco alle pratiche comunali, catastali e sanatoria, semprechè ricorrano le condizioni, questo glielo dirà il geomera libero professionista, intorno alle 3.000 € e oltre, variano da Comune a Comune, tenga presente che la sanatoria costa molto, quindi le 3.000 euro potrebbero riguardare solo la prima parte.
      Saluti
      Geom. Terracciano

  22. Daniela il said:

    buon giorno sono proprietaria (dal 1993) di un appartamento all’ultimo piano di una palazzina. Sopra al mio appartamento vi è un sottotetto non abitabile di cui proprietari sono riusciti con il condono a renderlo agibile dovrebbero pero’ aprire un finestra e ingrandire i lucernari (che sono poi 2) per poterlo eventualmente venderlo o affittare.
    Poiché non vorrei avere nessuno sopra di me .Potrei essere interessata io a compralo anche se il sottotetto so che non è coibentato bene.
    Sarranno circa 70 mq.Ma quanto potra’ costarmi

    • oreste terracciano il said:

      PER DANIELA
      Gentile Daniela, buona sera.
      Se il sottotetto è agibile bisogna che possegga anche i requisiti di abitabilità, quindi è necessario non solo leggere i termini del condono, bisogna anche fare attenzione alle altezze interne, mt. 2,70 e consultare un geometra per gli accertamenti di rito, sia catastali che comunali, altrimenti si acqquista il NULLA.
      Un sottotetto abitabile di mq. 70 non dovrebbe valere più di 50.000 euro, ma è meglio chiedere ad una Agenzia Immobiliare del luogo.
      Acquistando il sottotetto sarà tenuta a far revisionare le tabelle millesimali.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

  23. Gentili Sig ri, ho acquistato nel 2011 un immobile di 55 mq, con un sottotetto di pari superficie. Il costrutore me lo ha dato al rustico, con la scusa di finirmelo come volevo io. Dopo il rogito me lo ha finito e la camera che avevo al piano primo, me la ha trasferita nel sottotetto, sostituendola con la cucina! io uso la cappa di aspirazione dei fumi della cucina praticamente del mio coinqulino sotto, il quale si è accorto della anomalia e mi chiede come mai dove dovrei dormire ho la cucina.
    Lui sostiene che devo avere un DIA per i lavori fatti nel sottotetto, e che non potrò mai averla, perchè inserito in un contesto condominiale e in un quartiere tutto edificato dalla medesima ditta, dove non si possono travalicare gli indi planivolumetrici. In pratica mi trovo a dir suo, prigioniero di un immobile che non ha la camera nella superficie abitabile e con 2 camere e un bagno non censiti e non eistenti per il comune! Ho paura di muovere le acque,, ma non voglio rimanere così. oltre tutto tutta la zona è interessata da questo fenomeno e il comune non dice nulla. ma il mio viciono dice che se parte una indagine della magistratura, bisogna ripristinare tutti dallo stato di fatto allo stato di diritto! Qualcuno può aiutarmi! Grazie M. C.

    • Oreste Terracciano il said:

      PER MAURIZIO
      Da geometra le dico che su tutto prevale il REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE, per cui se dovesse constatare che il costruttore le ha **RIFILATO** un ABUSO edilizio, allora è proprio il caso di impugnare l’atto di vendita.
      Per passare dalle parole ai fatti, prescindendo dagli abusi esistenti in zona, le consiglio, poi faccia come meglio crede, di interpellare un mio collega GEOMETRA LIBERO PROFESSIONISTA del luogo, e conferirgli l’incarico di accertare come realmente stanno i fatti, sia dal punto di vista catastale che comunale e capire cosa fare o non fare per mettere in ordine e legittimare l’abuso.
      Non ha nulla da temere e facca valere i suoi diritti prima, durante e poi.
      Saluti cordiali
      Geom. Terracciano

  24. Grazie, ma ho già interpellato informalmente un geometra e da una visura catastale unitamente alla visura planimetrica depositata in comune, la mia soffitta è sgombra, Il costruttore mi ha sempre detto che dopo 5 anni dal rogito, potevo aprire una DIA! Ma mi sorge il dubbio, che lo abbia detto a tutti, nelle edificazioni del quartiere, e mi pare strano che facciano una sanatoria o un modus operandi per migliaia di mq di soffitte, già stabilmente edificate e abitate. Il problema è che qualche condomino avanza ipotesi che non paghiamo le spese condominiali in base alla superficie abitativa utilizzata, dirgli che è accatastato C2 e non possiamo, mi pare di prenderli in giro, ma cosa posso dire a chi mi dice che non sarà mai a posto? Lei o voi avete esperienze di tali situazioni, si va a posto o si rischia una tragedia? possibile che il comune abbia lasciato fare nelle speranza che poi tutto si sarebbe dimenticato? grazie ancora gentilissimo
    maurizio

    • Oreste Terracciano il said:

      PER MAURIZIO – SECONDA
      Con il costruttore ha parlato? o è…….**fallito**?
      Chieda al geometra quali sono le strade e i costi per rendere abitabile il sottotetto, non a caso se reso abitabile aumenta la volumetria e bisgna rivedere, a sue spese, le tabelle millesimali.
      Saluti
      Geom. Terracciano

  25. Buongiorno, il costruttore ha già rifatto tre ragioni sociali diverse da allora!
    il comune dice che servono 5 anni dalla agibilità, mentre io lo ho avuto contestualmente all’acquisto, Dopo il rogito, lo hanno finito, pareva una cosa normale, ma mi rendo conto che mi hanno fatto realizzare una struttura senza DIA 5 anni prima del previsto e che ora è colpa mia.
    Saluti grazie ancora
    Maurizio

    • Oreste Terracciano il said:

      PER MAURIZIO TERZA
      Caro Maurizio, purtroppo di persone poco affidabili, anche se rivestono un ruolo che dovrebbe solo offrire garanzie, il nostro paese è pieno, da qui la necessità di prevenire e tutelare, IN PRIMIS, i propri interessi.
      Il cambio continuo di Ragione Sociale la dice lunga……..
      Le giunga tutta la mia solidarietà.
      Geom. Terracciano

  26. Si lo so, ma il mio problema è: come fare a fare una DIA dopo 5 anni se i lavori sono già stati fatti e riscontrati? serve una sanatoria, ma il comune non la può emettere! Che devo fare abbattere tutto e poi ricostrutire? Il comune è sicuramente complici di questa cosa, perchè è l’eldorado dei sottotetti! Che faccio un esposto alla GDF?
    grazie
    saluti
    maurizio

    • Oreste Terracciano il said:

      PER MAURIZIO, QUARTA
      Caro Maurizio solo un tecnico peritale del luogo, conoscendo il regolamento edilizio comunale, può redigere una relazione da portare ad un avvocatp per essere eventualmente risarciti, oppure di riportare tuttocome all’origine e poi vedere cosa fare.
      Più di tanto non mi è consentito visto che vivo in una realtà diversa perché Comune diverso.
      Ancora saluti
      Geom Terracciano

  27. Salve vorrei una delucidazione grazie.Nel mio appartamento c’e una botola per accedere su in soffitta di mia propieta preparando tutta la documentazione per una sanatoria abbiamo scoperto che il buco(botola) al genio civile sul progetto non c’e, mentre al comune e al catasto risulta regolarmente,che devo fare?Nella mia stessa situazione ci sono anche altri tre condomini.

    • Oreste Terracciano il said:

      PER MODESTINO
      Da un punto di vista strutturale non ci dovrebbero essere problemi visto che al COMUNE e al CATASTO tutto è in regola, non so se è necessario il progettino da presentare anche al Genio Civile, un geometra del posto potrà meglio inquadrare il problema.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

      • In riferimento al problema della botole o interpellato un geometra come tu mi hai consigliato,e mi ha detto che la colpa e del’architetto che ha progettato il palazzo e quindi se mi creano problemi al genio civile per il fatto che da loro la botola non risulta deve rispondere l’architetto ,ti chiedo che pensi e come si puo risolvere secondo te questa situazione?Ti ringrazio per la tua disponibilità.

        • Oreste Terracciano il said:

          PER MODESTINO _ SECONDA
          Vuoi sapere come la penso senza entrare nel merito dei tecnici del Genio Civile?
          Sicuramente non avrai alcuna difficoltà dal momento in cui sono in ordine sia le carte comunali che catastali, quindi chiedi al mio collega, in primis, quale importanza riveste il genio civile e se può lui stesso, da te incaricato, interessarsi anche se marginalmente.
          Da geometra ritengo che siano i documenti probatori del Comune e del Catasto che contano, risalire al Genio Civile che è Organo di controllo e monitoraggio opere pubbliche……, mi sembra alquanto inopportuno.
          Saluti ancora
          Geom. Terracciano

          • Approfitto della tua disponibilita ,per quanto riguarda il problema della botola il tuo consiglio e stato utile e sto risolvendo il problema,adesso subentra un altro problema le quote millesimali.Un condomino chiede di rifare le quote millesimali perche facendo la sanatoria il soffitto prende piu valore,e obbligatorio farle e a chi tocca pagarle?Se si devono fare c’è bisogno di votarle in assemblea …a maggioranza o unanimità?Di nuovo grazie

          • Oreste Terracciano il said:

            PER MODESTINO – TERZA
            Le tabelle da revisionare, in questo caso, sarebbero solo di gestione, ovvero non inciderebbero sui diritti reali del condominio, in questo caso occorrerebbe l’UNANIMITA’visto che la formazione delle tabele millesimali è un vero e proprio negozio contrattuale.
            Quindi le tabelle di gestione possono essere modificate dalla maggioranza espressione di soli 500 millesimi.
            Quali tabelle servizi? Tabella scale e ascensore, non altro.
            Chiaro il concetto?
            Non devi fare altro che, a tue spese, farle revisionare in virtù della volumetria aggiunta e superficie, sicuramente un mio collega saprà come procedere, e poi presentarle in apposita assemblea per l’approvazione.
            Cordialità
            Geom. Terracciano

  28. buongiorno rieccomi, vi informo sul mio sottotetto, e forse può essere utile e tutti.
    Il costruttore, si è accordato con il comune, per vendere le classiche soffitte predisposte all’illusione che secondo la legge 12, – 05 art 64 piano casa lombardia, dopo 5 anni si poteva realizzare la mansarda. ( fatto a parte che lui me la ha realizzata subito dopo il rogito) Ma cosa hanno fatto in comune, sono andati in dergoga con le distanze tra i fronti finestrati sulla concessione eidilizia, e questo per il succitato art 64, è l’handicap primario che non fa concedere il permesso edilizio, e quindi salva il comune dal non dover dare permessi a un numero infinito di richiedenti che alzerebbero l’indice di densità abitativa fuori dal PRG. In sintesi, rimaniamo comunque fuori dal PRG, ma abusivi e insanabili! Se non che, nel 2010 il consiglio di stato http://www.giustizia-amministrativa.it/DocumentiGA/Consiglio%20di%20Stato/Sezione%204/2004/200402440/Provvedimenti/201007731_11.XML ha sancito l’inderogabilità delle distanze tra fronti finestrati e che al proposito i balconi fanno quota. Che farà il comune con le concessioni edilizie conta legem? farà murare i fronti finestrati? ma io sono il primo e quando ho comperato non avevo davanti nulla! Consigli?

    • Oreste Terracciano il said:

      PER MAURIZIO
      Buona sera Maurizo, lei ha reso un grande servizio a tutti coloro che si trovano nelle sue medesime condizioni, pertanto non posso, a nome di tutti i lettori, che dirle GRAZIE, è UTILISSIMO a tutti.
      Cordialità
      Geom. Terracciano

  29. francesca il said:

    Buongiorno, avrei bisogno di avere una risposta urgente in merito alla mia richiesta.
    abito in un condominio . All’appartamento dell’ultimo piano è stato dato di pertinenza il sottotetto (che ha la stessa planimetria dell’appartamento)
    la famiglia in questione ha pensato bene di impossessarsene chiudendo anche la botola d’accesso al tetto che permetteva a tutti i condomini e soprattutto ai tecnici per le antenne di poter accedere al tetto.
    ora due domande: 1) se il sotto tetto è di pertinenza sono tenuti a pagare una quota al condominio o all’ufficio tecnico del comune perché possano avere l’esclusiva?
    devono essere ricalcolati i millesimali in proporzione (appartamento + sottotetto) ed anche riviste tutte le spese che negli anni non sono state a loro imputate?
    2) in caso di manutenzione infiltrazioni etc. gli altri condomini devono pagare le spese?
    ci sono leggi al riguardo poiché vorremmo tramite l’amministratore sistemare legalmente il tutto.

    in ultimo ho fatto segnalazione ai viglili urbani della mia zona per questo abuso edilizio (cioè la botola di accesso al tetto chiusa ) poiché il tecnico dell’antenna non ha potuto intervenire se non dietro il passaggio dell’abitazione sita all’ultimo piano, ma non sono mai usciti per verificare tale situazione. a chi dovrei rivolgermi?
    grazie ancora

    • Oreste Terracciano il said:

      PER FRANCESCA
      Gentile lettrice buon giorno.
      Se è una pertinenza dell’unità immobiliare non vedo come il condominio possa entrare nel merito.
      Anche i box sono pertinenziali, anche le cantinole sono pertinenziali, quindi?
      Poi chiedo: da dove risulta il diritto di passaggio degli altri condomini per salire sul tetto attraverso la casa del condomino che ha come pertinenza il sottotetto?
      Sui rogti notarili? sul regolamento di condominio contrattuale?
      Quindi tutto va preso con le dovute cautele ed è meglio parlare solo dopo avere nelle proprie mani le prove documentali.
      Il sottotetto fa parte integrante dell’immobile, quindi bisoga rivolgersi ad un geoemtra libero professionista per capire come sono state elaborate e tabelle millesimali e non solo, bisogna anche rendersi conto di come è stato reso abitabile.
      Come vede è un problema che deve affrontare il CONDOMINIO onde evitare esborsi rilevanti se si agisce singolarmente.
      Personalmente, non conoscendo la realtà e non potendo visionare documenti sia al Comune che al Catasto, non posso azzardare risposte inadeguate, inoltre vanno riletti i rogiti notarili.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

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