Sostituzione tratto fognario comune a più condomini

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In qualità di affezionato utente delle vs. utilissime newsletter mi pregio sottoporre il seguente quesito al fine di conoscere il criterio giuridicamente più corretto per la ripartizione delle spese di sostituzione di un tratto di rete fognaria dove affluiscono i liquami del nostro condominio e di altri condomini. La sostituzione è avvenuta su un tratto di strada privata dove è interdetto l’accesso ai nostri condomini con barre di chiusura elettronica. Come accertato nel verbale di sopralluogo dal perito che ha effettuato la video-ispezione prima dei lavori, lo stato deteriore della predetta rete fognaria è stato causato principalmente dal transito di auto e mezzi pesanti che avviene esclusivamente nell’interesse di quei condomini che hanno libero accesso a mezzo barre elettroniche di chiusura e/o apertura. La ripartizione delle predette spese è avvenuta in parti uguali per tutti i condomini in base al numero di appartamenti di proprietà ,senza tenere in alcuna considerazione il fatto che il danno è stato cagionato principalmente dal predetto passaggio di auto e mezzi pesanti e senza neanche da parte del nostro Amministratore convocare dopo l’esecuzione dei lavori un’assemblea per ratificare quanto richiesto in preventivo . Ritengo utile far presente che nel mio caso il criterio generale di ripartizione delle spese delle parti comuni dell’edificio viene individuato nell’art. 1123 cod. civ:

1) il primo criterio è quello di ripartizione millesimale ovvero “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”( comma 1);

2) il secondo criterio è quello dell’uso potenziale ovvero “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne” (comma 2) il che sarebbe difficile accertare nel mio caso.

Sempre in via generale si rileva che per la ripartizione delle spese in questione devono applicarsi le norme, sopra indicate, di cui all’art. 1123 cod. civ.: la ripartizione avverrà fra tutti i condomini per quote millesimali di comproprietà, per tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione relative alle parti della rete di fognatura che sono di uso comune per tutti i condomini. Si dovrà invece far luogo a ripartizioni separate per le colonne di fognatura che servono solo alcune proprietà esclusive: le relative spese sono a carico dei soli condomini che si servono di quella colonna e fra essi vanno ripartite in proporzione alle rispettive quote millesimali. Inoltre, occorre poi tener presente che la rete di fognatura è di proprietà comune soltanto fino al punto di allacciamento o derivazione con le proprietà esclusive: pertanto tutte le spese relative a riparazioni riguardanti tali allacciamenti (ad esempio, braghe) sono a completo carico dei proprietari esclusivi a cui tali allacciamenti servono.

Dopo aver enunciato i principi generali in merito al parere richiesto, si vuole evidenziare come la Suprema Corte (Cass. 12/10/1979 n. 5331) abbia enunciato il seguente principio generale: “le spese per la costruzione di nuovi canali di scarico e di nuova fognatura (e

quindi ogni ipotesi di manutenzione della fognatura stessa) vanno ripartite fra i condomini, non in proporzione all’uso che ciascuno di essi può farne, secondo la previsione di cui al comma 2 dell’art.1123 cod. civ., bensì in misura proporzionale ai valori di proprietà individuale espressi in millesimi, a norma del comma 1 dello stesso articolo”.Sempre in tal senso si evidenzia un più recente pronunciamento della Corte di Cassazione (Cass. 18/12/1995 n. 5331) secondo il quale “la spesa per la riparazione dei

canali di scarico è a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico e a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti, compresa la spesa di riparazione del tratto della

tubazione orizzontale che si innesta in quella verticale”.Partendo dalle premesse di cui sopra, è possibile, in merito alla suddivisione delle spese del sistema fognario, indicare che nel caso in esame:

-le  tubature orizzontali che raccolgono le acque bianche e nere del mio appartamento  per addurle alla fognatura comunale le spese sono a carico del mio condominio sulla base delle tabelle millesimali. Considero che il mio caso non è previsto dalle norme giuridiche, prima di versare il saldo richiesto con invito a pagamento entro dieci giorni e messa in mora dell’Amministratore, ho ritenuto inviare con la sottoscrizione di un nutrito numero di condomini, agli Amministratori interessati una richiesta di riduzione di almeno il 40%

sulla somma preventivata. Ritiene pertanto congrua detta richiesta o sarebbe stato opportuno richiedere uno sconto maggiore  tenuto conto del fatto che nel verbale di sopralluogo  non si quantifica con esattezza quanto il danno è dovuto al transito di mezzi pesanti e quanto ad un normale deterioramento?Ringrazio e porgo i sensi della mia profonda stima.

Egregio Dottore, buona sera.

Le devo dare ampiamente atto che ha correttamente inquadrato il problema, almeno per quanto riguarda la ripartizione delle spese relative all’impianto fognario che si sviluppa orizzontalmente, infatti le spese di manutenzione di qualunque natura, anche quelle relative ad intervento di auto spurgo, devono essere ripartite per tabella millesimale di proprietà.

Dissento, invece, dalla ipotesi di concorso di colpa da parte dei mezzi che transitano sull’area interessata, lo dico da geometra, in quanto si potrebbe prevedere una ipotesi del genere solo nel caso di sprofondamento del manto stradale dovuto ad un mezzo di lavoro dalle dimensioni e peso notevole, non mi sembra il caso di un normale transito di auto e camion.

Le sollecitazioni sarebbero possibili solo su un manto del tutto dissestato, privo di pavimentazione idonea.

Potrei anche sbagliarmi senza prendere visione dei carichi, ma le posso assicurare che i carichi si considerano durante la progettazione, quindi non possono essere sottovalutati  in quella fase.

Cordialmente

Geom. Terracciano

5 thoughts on “Sostituzione tratto fognario comune a più condomini

  1. Non sono un esperto quindi potrei sbagliarmi, ma le strada privata in oggetto mi pare non faccia parte di un condominio.

    Mi pare di capire che si tratta di una strada usata da diversi condomini. Se confermato penso che non si possano applicare le norme condominiali e gli articoli citati del codice civile.

    Direi che si tratta piuttosto di una comunione, regolata pertanto da altre norme.

    In genere in questi casi si crea un regolamento delle comunione o un consorzio della strada. E in questa occasione si decide come dividere le spese.

    L’utilizzo delle tabelle millesimali va fatta in questa occasione ma non è obbligatorio come metodo di ripartizione.

    Ivan

  2. ciao, io sono d’ accordo in parte sulla divisione delle spese in millesimi, bisogna anche tenere conto quante persone vivono in casa, e se ci sono case vuote ? come si fa?
    vito.

    • oreste terracciano il said:

      PER VITO
      Caro Vito nel condominio l’unica differenza, nel considerare il numero di abitanti, la fa il consumo dell’acqua potabile, laddove non sono stati ancora installati i contatori divisionali, per tutte le altre spese, appartamento vuoto o abitato, è la PROPRIETA’ immobiliare a dover concorrere per le stesse.
      Immagini, per ipotesi irreale, un condominio dove abitano 6 famiglie, delle quali due temporaneamente all’estero per qualche anno, in tal caso sarebbe illogico e ingiusto che gli altri 4 si accolassero tutte le spese.
      Le spese, a prescindere se l’appartamento è abitato o meno vanno pagate vita natural durante.
      Saluti
      Geom. Terracciano

  3. raffaele prisco il said:

    Io pongo la domanda: Se sono proprietario di un sol box e non ho appartamenti in quel condominio, devo contribuire anche io a pagare le spese per la fognatura? Tenga presente che non utilizzo né rubinetti, né canali di scolo,…
    Grazie per la risposta

    • oreste terracciano il said:

      PER RAFFAELE PRISCO
      Dovrebbe, l’amministratore, se l’impianto fognario non ha nula da vedere con il box, applicare il secondo comma dell’articolo 1123 del codie civile, quindi esluderla dalla spesa.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

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