Certificato di agibilità e mutuo

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Buongiorno geometra,
la contatto perchè avrei un forte bisogno del suo aiuto.
L’ho contattata altre volte per pareri che mi sono sempre stati utili.
Ecco la mia situazione:
Voglio comprare un’immobile all’asta e la banca non mi concede il mutuo perché non ha il certificato di agibilità.
E’ vero non c’è,  ma è stata presentata regolare domanda nel 12/2004 e loro  mi hanno detto che NON è mai stata istruita alcuna pratica a tal proposito.
Il comune informalmente dice che vige la regola del silenzio assenso dopo 60 gg. dalla richiesta quindi l’agibilità si è formato implicitamente.
La cosa  che mi crea problemi però è che non vuole mettermi per iscritto che tale immobile possiede il requisito formatosi implicitamente dicendo che  solo il titolare e un portatore di interesse legittimo possono richiedere tali certificazioni.

Innanzitutto è vero che la mancanza significa tacito consenso? é per caso il dpr 380/2001?
Secondo lei hanno paura di qualcosa? forse non hanno compiuto a fondo il  loro dovere?
E’ giusto che non mi venga rilasciato tale documento?

Gli atti dell’amministrazione che riguardano la sicurezza e l’igiene della  collettività non dovrebbero essere trasparenti.
Mi dica se dall’alto della sua esperienza è giusto il comportamento dell’amministrazione.
Presumo avrà avuto a che fare anche lei con queste cose.
La ringrazio ancora una volta e le porgo i miei più cordiali saluti

Buonasera.
Una casa senza agibilità tecnicamente non e’ un immobile adatto ad essere  utilizzato come abitazione.

E in assenza di questo documento non solo puo’  saltare la vendita del bene, ma si puo’ essere condannati a risarcire il  promittente acquirente.

Grava, infatti, sempre sul venditore l’onere di  attivarsi per ottenere tempestivamente e, comunque, in tempo per la stipula  il certificato dall’ente locale.
Nel caso di vendita da parte del costruttore non deve essere allegato all’atto  il certificato – poiche’ esiste il principio del silenzio assenso – ma la  licenza edilizia, la copia dell’accatastamento e la copia della  documentazione consegnata in Comune. Mentre tra privati, il certificato e’  necessario solo nel caso in cui siano state fatte delle modifiche rispetto  allo stato originario dell’appartamento. Ma va ricordato che dallo scorso 1°  luglio se l’appartamento e’ stato ristrutturato e non e’ in regola con le  variazioni anche catastali l’atto non e’ piu’ fattibile, neppure con l’accordo  tra le parti.

Il notaio, infatti, e’ tenuto d’ora in poi ad effettuare le  verifiche direttamente sulla piantina catastale.

Di fatto, quindi, non si  potranno piu’ commercializzare immobili non in regola dal punto urbanistico  (agibilita’) e catastale.

Brutta rogna con le banche senza il certificato, ne conosco di casi insoluti…………………….

Cordiali saluti
Geom. Oreste TERRACCIANO

9 thoughts on “Certificato di agibilità e mutuo

  1. Alessandro il said:

    In merito a quanto da lei affermato nell’articolo, vorrei chiederLe se non sia a conoscenza del fatto che l’obbligatorietà del certificato di abitabilità per gli edifici residenziali (e non di agibilità, che riguarda solo gli edifici commerciali) sia necessaria soltanto per quelli costruiti dopo il 1967.
    Pensi a tutti quegli immobili vecchi di decenni o anche di secoli come ce ne sono nei nostri centri storici, tutti privi del suddetto certificato, che, in base a quanto da Lei scritto, diverrebbero tutti quanti non vendibili: Le pare possibile una cosa del genere ?
    Crodiali saluti.

  2. Geom. Terracciano Oreste il said:

    …sono a conoscenza eccome, ma sono anche a conoscenza che c’è una grande confusione come in tutte le leggi e normative recenti:
    agibilità, abitabilità,sicureza impianti,certificazioni ecc., senza parlare poi dei documenti che si dovrebbero allegare ai contratti di locazione, quindi il mio unico compito, ritengo, sia quello di riferire come stanno i fatti, poi tutto, in questo nostro paese, è molto relativo……………
    Geom. Terracciano

  3. Buongiorno geometra Terracciano sono adele di roma, il certificato di agibilità bisogna farlo nuovo ( la mia casa ha 20 anni) o basta richiederne la copia agli atti? grazie

  4. Mario il said:

    egregi geometra Terracino, mi trovo in una situazione che non mi fa dormire la notte, dunque nel 2008 ho comprato un locale che conducevo come inquilino da circa trenta anni, quindi avevo gia’ regolare licenza e quant’altro, dicevo quando il proprietario decise di vendere facendomi lo sfratto per fine locazione, chiesi un mutuo in banca, che riuscii a ottenere, (oltre un miole di euro) e comprai questo locale, non facendo il compromesso ma direttamente l’atto.Purtroppo le cose non vanno molto bene e mi ci ritrovo anche a dovere pagare una rata abbastanza alta di mutuo e quindi decido di mettere in vendita l’immobile, ma con mia grande meraviglia, scopro che lo stesso e’ privo di agibilita’ e che i mq sono superiori di circa 500 metri rispetto a quanto riportato nella piantina catastale… quindi andrei incontro a sanzioni, oneri per richiedere agibilita’ ecc. ecc. , tutto questo in una situazione di grande disagio economico. Ora la mia domanda e’ questa: ma il notaio non si doveva accertare di questo? e poi, il venditore e’ responsabile di questo pasticcio ?? grazie per cortese risposta.
    Queste stesse domande le ho fatte al mio avvocato e a tutt’oggi non mi ha saputo rispondere.

    • oreste terracciano il said:

      PER MARIO
      Egregio Mario, la mancanza del certificato di agibilità può dipendere da tanti motivi, per cui le consiglio, lasciando perdere per ora le sue preoccupazioni, di rivogersi subito ad un mio collega GEOMETRA LIBERO PROFESSIONISTA per accertare fatti e circostanze.
      Deve predere atto dell’esistente e poi risalire, attraverso indagini al Comune, al Catasto Urbano alla verità, anche perchè si potrebbero riscontrare vizi occulti per i quali potrebbe anche impugnare la stipula.
      Il geometra deve anche leggere il rogito notarile, quindi non si scoraggi e dia subito seguito ai miei consigli, in quanto se dovesse fermarsi solo alle chiacchiere, può stare tranquillo che le stesse non porteranno a soluzioni.
      Bisogna risalire alla verità, bisogna risalire alle colpe e dopo, soltanto dopo avviare un’azione giudiziale.
      A priori non si possono azzardare ipotesi, quindi bisogna accertare e poi agire.
      Saluti cordiali
      Geom. Terracciano

  5. Giovanni il said:

    Egr. geometra Terracciano, mi trovo in una situazione anomala. Ho comprato un appartamento nel 2004 di nuova costruzione da una società srl che l’aveva acquistato dalla società costruttrice. Logicamente all’epoca non aveva ancora il certificato di abitabilità in quanto era di nuova costruzione. Oggi a distanza di quasi 10 anni non possiedo ancora questo certificato e mi trovo in difficoltà in quanto la banca che dovrebbe concedere un mutuo ad un potenziale acquirente lo richiede. Parlando con una persona più informata del condominio mi ha detto che dato che il costruttore ha effettuato alcune modifiche, peraltro al suo appartamento e ha chiesto dei condoni (abusi nel suo appartamento?) il rilascio è slittato. In questi casi come devo comportarmi? Posso portare qualcuno in causa in quanto mi impediscono di vendere l’appartamento e di concludere un affare quindi? Grazie anticipatamente!

    • oreste terracciano il said:

      PER GIOVANNI

      Il certificato di agibilità è rilasciato dal Comune previa verifica, oltre che di tutti i documenti sopra descritti, anche:
      – del cer tificato di collaudo statico;
      – della certificazione di conformità delle opere eseguite alle norme antisi- smiche (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche);
      – della dichiarazione di conformità delle opere alla normativa in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche e non solo, occorre, inoltre, la CERTIFICAZIONE ENERGETICA.
      L’agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso.
      Una volta presentata l’istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente Ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata.
      Se riesce si faccia rilasciare una dichrazione dall’UfficioEdilità del Comune, diversamente chiami in causa la Società che le vedette la casa.
      Comunque ci vuole l’avvocato o parlare prima con un notaio.
      Cordialità
      Geom. Terracciano

  6. Elisabetta il said:

    Gentile geometra Terracciano, le scrivo per un chiarimento. Ho chiesto un mutuo per la ristrutturazione esterna di una casa finita nel 1970 in possesso del certificato di abitabilità. Internamente non ho fatto alcuna modifica mentre esternamente ho sostituito l’eternit del tetto con pannelli coibentanti, ho messo il cappotto alle pareti, predisposto l’impianto di riscaldamento e costruito un balcone e una scala esterna. La banca per chiudere il mutuo mi chiede il certificato di agibilità; è sufficiente quello del 1970 o devo produrne uno nuovo? In tal caso però dovrei rifare il nuovo impianto elettrico ma non posso permettermelo, come mi posso comportare? Dimenticavo… la banca al momento della presa in carico della pratica e della stipula del contratto non mi aveva detto niente di tutto ciò… La ringrazio anticipatamente per la cortese risposta

    • Oreste Terracciano il said:

      PER ELISABETTA
      I due certificati hanno lo stesso identico valore, i due certificati, agibilità e abitabilità di un tempo, sono stati identificati in un unico certificato, quindi quello in suo possesso dovrebbe andare bene.
      Parli nuovamente con la Banca facendo capire che il mutuo occorre per la ristrutturazone e non per l’acquisto, tuttavia all’epoca della costruzione sicuramente sarà stato richiesto anche il certificato di agibilità edificio, un mio collega potrebbe aiutarla nella ricerca.
      Cordialità
      Geom. Terracciano

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