Contratti di locazione per studenti universitari

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In data 1/8/2006 ho stipulato con un gruppo di studentesse un contratto di locazione ad uso abitativo del tipo concordato (legge n. 431/98). Con il 31/7/2011 scade la proroga di due anni. Il contratto contiene la clausola che se non viene disdetto  da una delle due parti al termine dei due anni di proroga , il contratto si considera rinnovato alle stesse condizioni.
Pongo i seguenti quesiti:
– può rimanere in piedi il vecchio contratto oppure bisogna rifarne un altro?
– se rimane in piedi, il contratto può durare anche un solo anno ?
Nell’ipotesi che il contratto possa rimanere in piedi:
– è possibile inserire una nuova inquilina al posto di un’altra che lascia, attuando la procedura del subentro?
– come si integra il vecchio contratto con la nuova normativa della cedolare secca, considerando anche il fatto che nel canone sono comprese le spese condominiali e  di riscaldamento, pur essendo dichiarato a parte il loro importo nel contratto stesso?
Nell’ipotesi di nuovo contratto per studenti universitari: si può stipulare un contratto con canone comprensivo di spese condominiali e di riscaldamento, pur evidenziandole a parte, senza che il locatore ci debba pagare sopra le tasse? Premesso che tre inquiline sono studenti, è possibile inserire una quarta inquilina che è titolare di uno “stage” che però non viene effettuato presso un istituto universitario?

Il DM 30 dicembre 2002 specifica all’art. 3 i criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti universitari e durata degli stessi: il contratto può essere stipulato per una durata da sei a 36 mesi rinnovabile automaticamente alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore. Nulla, invece, prevede sulla seconda scadenza anche perché bisogna rispettare la condizione che gli inquilini siano studenti fuori sede altrimenti non si potrebbe beneficiare dei vantaggi fiscali (IRPEF e imposta di registro) previsti per tali contratti. Peraltro, la disciplina prevede un contratto tipo per i contratti stipulati con studenti universitari (allegato E-F).

Nel suo caso, alla scadenza del periodo di proroga biennale, essendo stata indicata la clausola nel contratto, ciascuna delle parti dovrebbe avere la possibilità di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte (secondo la L. 431/98, almeno sei mesi prima della scadenza). In mancanza della comunicazione il contratto dovrebbe essere rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (senza stipulare un nuovo contratto e con la stessa durata).

Anche per la procedura di subentro, Le consiglio di controllare le clausole del contratto in quanto dovrebbe essere indicato come deve avvenire, e la tipologia del contratto stipulato perchè da quanto LEI ha scritto nella domanda sembra un contratto concordato (3+2) a cui si applica una disciplina diversa rispetto ai contratti di natura transitoria per studenti universitari fuori sede.

Per l’opzione della cedolare secca, deve utilizzare, alla scadenza della proroga biennale (31/07/2011), se non è necessario stipulare un nuovo contratto, il Modello 69, reperibile sul sito dell’Agenzia delle entrate, al fine di indicare i dati dell’immobile, del locatore, degli inquilini e la scelta di applicare il regime opzionale della cedolare secca.

In caso di stipula di un nuovo contratto per studenti, conviene sempre indicare il canone di locazione specificando le altre spese (condominio, riscaldamento, ecc.) in quanto nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione da prendere in considerazione sia per l’applicazione della tassazione normale che per quella sostitutiva (cedolare secca) è il canone complessivo al netto delle altre spese.

Distinti saluti.

Dott. Nicola Marsella

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