Lavori straordinari e percentuale richiesta dall’amministratore

Caro Oreste,  premesso che il mio amministratore oltre che sfruttare la bonarietà e l’anzianità di molti condomini si è creata, anche in forza di deleghe che distribuisce tra i suoi fidati, una maggioranza e, poiché è riuscito a convincere gli sprovveduti che gli spetta la percentuale sui lavori a farsi, si sta muovendo per una manutenzione straordinaria dell’intero stabile per un importo di circa seicentomila euro. Io che, per ovvi motivi d’incompatibilità, non partecipavo alle assemblee, adesso sono costretto a farlo, infatti, sto riuscendo a far capire alla maggior parte dei condomini la mala fede e l’interesse dell’amministratore facendo delle simulazioni di conteggi per le ripartizioni pro-capite qualora si procedesse all’approvazione dei lavori.
A questo punto, nell’ultima assemblea, c’è stata burrasca e si è cominciato a mettere tutto in discussione e, diversi condomini, che vivono solamente con una modesta pensione, hanno fatto verbalizzare di non poter far fronte ad oneri così esosi. Ciò nonostante, l’amministratore persiste nelle sue intenzioni ed ha convocato un’altra assemblea per fine mese col seguente O.d.G. : APPROVAZIONE LAVORI – PROVVEDIMENTI; STABILIRE LA PERCENTUALE DA DARE ALL’AMMINISTRATORE SUI LAVORI A FARSI – PROVVEDIMENTI. Che faccia tosta !!!!! Non so se avrà ancora una maggioranza, visto che, molti condomini, mi stanno incoraggiando a contrastarlo mentre altri sono disperati per non avere le risorse occorrenti, comunque intendo dare battaglia spero che potrai aiutarmi nell’argomentare, magari anche con eventuali sentenze giurisprudenziali e, con la tua professionalità ed esperienza. Scusa la lungaggine dell’esposizione dovuta alla complessità della vicenda. In attesa un caloroso abbraccio

Carissimo Elia, buonasera. L’amministratore, essendo il mandatario dei condomini, non può fare altro che eseguire le delibere approvate con le maggioranze di legge di volta in volta dall’assemblea dei condomini. Se si sta muovendo per proporre una manutenzione straordinaria di tutto l’edificio, devo ritenere che lo stia facendo su sollecitazione di altri condomini, questo perchè le condizioni di conservazione dell’edificio, probabilmente, sono tali da non poter più procrastinare il problema ristrutturazione. Naturalmente le mie sono ipotesi dettate dalla logica razionale e dal buon senso, anche perchè non si può affrontare una spesa così rilevante senza che la maggioranza ne sia consapevole in partenza. L’ordine del giorno: – APPROVAZIONE LAVORI – PROVVEDIMENTI – STABILIRE LA PERCENTUALE DA DARE ALL’AMMINISTRATORE SUI LAVORI A FARSI – PROVVEDIMENTI è, come prima detto, un ORDINE DEL GIORNO, e, in quanto tale ha una valenza solo se ci saranno i numeri per approvarlo.

L’approvazione richiede, ai sensi dell’art. 1136 4° comma del codice civile, che la maggioranza degli intervenuti all’assemblea o intervenuti per delega, rappresenti almeno 500 millesimi. ESEMPIO: Presenti in assemblea o presenti per delega 18 condomini, ebbene, 10 di essi, per l’approvazione, devono possedere almeno 500 millesimi, diversamente la delibera non può essere approvata. Poi, dire approvazione lavori, significa che in linea di massima si approvano i lavori di ristrutturazione straordinaria, ma nel contempo bisognerà istituire tutto l’iter procedurale per arrivare all’appalto vero e proprio: NOMINA TECNICO PERITALE (ING.O ARCH. O GEOM) PER COMPUTO METRICO ESTIMATIVO E PER CAPITOLATO DI APPALTO, AFFIDAMENTO ALLO STESSO DELLA DIREZIONE DEI LAVORI E RICHIESTA D.I.A.

Questo è indispensabile perchè senza il capitolato non si possono invitare le imprese del ramo a presentare, previo sopralluogo, i preventivi dei lavori. Dopo la presentazione dei preventivi, i quali dovranno arrivare in buste chiuse da aprire solo in assemblea, l’amministratore convocherà nuovamente l’assemblea per l’apertura dei preventivi e l’aggiudicazione dei lavori. La richiesta di una percentuale sui lavori, avanzata dall’amministratore, è legittima proprio perchè avanzata e non pretesa a priori, quindi l’assemblea potrà riconoscergli, volendo e dietro motivazioni valide, l’ 1 o il 2% sull’importo al netto di IVA.

L’amministratore dovrà istruire la pratica per ottenere la detrazione del 36%, da ripartire poi tra tutti i condomini a fine lavori con le sue dichiarazioni scritte, dovrà trattenere e versare di volta in volta, dopo i pagamenti degli stati di avanzamento dei lavori, la ritenuta fiscale del 4% sulle fatture dell’impresa e via discorrendo. Indubbiamente ci sono incombenze che richiedono un coinvolgimento professionale extra. Tuttavia l’assemblea può anche NEGARE la percentuale. Le sentenze che ti danno ragione non ne conosco, ovvero quelle che potrebbero imporre all’assemblea di procrastinare i lavori, molto dipende da cosa scriverà il tecnico peritale nella sua relazione, perchè i lavori si fanno solo dopo perizia e non per capriccio di questo o quel condomino o di questo o quell’amministratore. Cordiali saluti

2 risposte a Lavori straordinari e percentuale richiesta dall’amministratore

  1. Maykel scrive:

    Salve, vorrei poterla aiutare, quello che ha detto in gran parte è vero, potrebbe però il vostro amministratore giocare un astuto colpo di coda quale presentare una ditta appaltatrice, con la quale lui abbia già trovato un accordo e che….possa agevolarlo.
    Potrei sapere in dettaglio l’esatta situazione e il perchè di queste spese?

  2. Rosy scrive:

    Temo, purtroppo, che l’amministratore possa contattare la ditta appaltatrice anche dopo l’assegnazione dell’appalto e “concordare” con questa l’”agevolazione” di cui parla Maykel, oltre a richiedere la percentuale ai condomini. Il nostro amministratore sta applicando il 2% sull’importo, compresa IVA. Come possiamo fermarlo?

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