Condominio senza amministratore

DOMANDA – Buongiorno, prima di tutto complimenti per il suo sito che sicuramente aiuta molti nella risoluzione dei complicati problemi condominiali che, ahimè, ci si parano davanti molto più spesso di quel che si vuole.

Le scrivo per chiederle come si fa a convocare un assemblea in un condominio di 4 persone e perciò senza amministratore, quale deve essere la maggioranza per approvare la realizzazione di un cappotto termico e come si può procedere nel caso ci fossero uno o più dissenzienti.

Se fossi solo io favorevole (perché il problema purtroppo più grosso è il mio), come posso eventualmente imporre i lavori?

La ringrazio in anticipo per le risposte e La saluto cordialmente, Antonio
Egregio Antonio, buona sera.

RISPOSTA – La ringrazio per i complimenti al sito in quanto è rivolto a tutti coloro che per lo stesso lavorano e collaborano in maniera costruttiva.

Le dico subito che tra un condominio di 4 condomini ed un altro di 10 la forma e la sostanza non mutano aspetto, entrambi devono sottostare al dettato del codice civile ed entrambi devono deliberare qualsiasi lavoro ordinario o straordinario.

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In un condominio composto da 4 condomini sarebbe prudente ed opportuno nominare l’amministratore o quanto meno qualcuno dei 4 partecipanti che ne svolga le funzioni, questo ad evitare perdite di tempo e a procedere in maniera corretta.

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Il condominio composto da 4 condomini è comunque SOSTITUTO DI IMPOSTA quindi deve avere il proprio codice fiscale, codice che può essere richiesto presso l’Agenzia delle Entrate.

Il condominio composto da 4 condomini deve poter convocare in maniera corretta le assemblee, sia in prima che in seconda convocazione, riportando, nell’ordine del giorno, gli argomenti da discutere, i quali potranno essere approvati o non approvati, tutto dipende dalle maggioranze.

Il condominio composto da 4 condomini, pur non essendo soggetto al regolamento di condominio, deve prevedere la formulazione delle tabelle millesimali onde dare l’opportunità a tutti di pagare secondo i propri millesimi di proprietà e non in parti uguali, ripartizione ingiusta in una comunità condominiale.

Cosa deve fare lei?

Deve convocare formalmente l’assemblea, consegnando, a mezzo raccomandata a mano,l’avviso di convocazione in prima e seconda convocazione, fissando data e luogo della riunione e mettendo all’ordine del giorno:

1 – Nomina amministratore di condominio interno o esterno
2 – Formulazione delle tabelle millesimali
3 – Richiesta del codice fiscale intestato al condominio
4 – Discussione sull’applicazione del cappotto termico sulla parete comune esposta a NORD (ad esempio)

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Tutto deve avvenire nella logica del codice civile pena il fallimento.

Non è facile sa, Antonio, è completamente sbagliato pensare di potersi autogestire, perché autogestirsi significa non fare assolutamente nulla e tirare a campare.

Il condominio composto da 4 condomini deve deliberare e approvare con le dovute maggioranze numeriche e millesimali, a meno che non si voglia ricorrere in Tribunale per ogni sciocchezza.

Si regoli di conseguenza e là dove dovesse riscontrare difficoltà oggettive, si rechi da un avvocato e gli chieda di rivolgersi al giudice perché nomini un amministratore giudiziario, onde evitare che lo stabile finisca in rovina.

Cordialmente
Geom. Terracciano Oreste

29 risposte a Condominio senza amministratore

  1. fabio scrive:

    Buonasera Geom. Terracciano, abito in un piccolo condominio composto da 2 appartamenti(1° e 2° piano) di cui uno di mia proprietà ed un negozio al piano terra, gli altri proprietari non si vedono mai, non fanno pulizie, gli unici che fanno qualcosa siamo io e mia moglie.
    Da qualche mese il proprietario dell’appartamento sopra il nostro, ha deciso di affittarlo ad extracomunitari che non hanno nessuna intenzione di pulire e partecipare alle spese di energia elettrica della scala.
    Cosa mi consiglia?Mi piacerebbe poter dare mandato ad un amministratore, per poter suddividere le spese sia di corrente che di pulizia scale e manutenzione immobile, ma può un singolo condomino chiedere ciò, quando sicuramente agli altri 2 non interesserà sicuramente avere spese da sostenere.
    Grazie per la eventuale risposta, Fabio

  2. Geom. Terracciano Oreste scrive:

    Caro Fabio, buona sera, dirle che è letteralmente finito in una condizione di disagio è poco, per cui trattandosi di un condominio MINIMO, ovvero composto soltanto da due partecipanti, tutto diventa molto più complicato.
    La sua intenzione di nominare un amministratore esterno è utopia se non ricorre, suo malgrado, al giudice, e là dove non ci dovesse essere accordo, per ogni banalità si deve ricorrere al giudice.
    Bel guaio, sa?
    Saluti cordiali
    Geom. Terracciano

  3. marco vangelisti scrive:

    gentile geom. Terracciano
    sono proprietario di un’unità all’interno di un condominio composto da quattro proprietari. Siamo privi di amministratore formalmente nominato, anche se le funzioni minime legate alla riscossione delle spese condominiali ordinarie (fatture consumi, assicurazione condominio) sono svolte da uno dei proprietari. Il giardino condominiale necessita di interventi di manutenzione straordinaria per mantenerne un adeguato decoro e soprattutto per scongiurare potenziali pericoli per le persone che transitano all’interno e all’esterno (il giardino confina con una pista ciclabile) della proprietà; purtroppo uno dei proprietari si oppone sia alla nomina di un amministratore esterno sia alle spese straordinarie. Come mi consiglia di agire? grazie

  4. Salvatore scrive:

    Gentile Geom. Terracciano,
    sono proprietario di un immobile in un condominio composto di tre appartamenti.
    Dovendo subentrare ad un contratto ENEL per la fornitura di corrente per scale e il portone – fino a qualche tempo fa intestato ad un condomino che ha preferito staccare la fornitura – mi sembra d’aver capito che sia obbligatorio intestare il contratto al condominio per il quale occorre fare Codice Fiscale presso l’A.D.E. Gli altri due condomini non sono convinti di questa mia proposta e vorrebbero solo fare un subentro del contratto a nome di un solo condomino. Mi conferma che questa seconda ipotesi non è regolare, anche perchè se l’ENEL ci chiede i dati catastali riferiti alla fornitura non saremmo in grado di rispondere? E, inoltre, cosa comporta in termini di impegni l’apertura di un Codice Fiscale per un condominio considerando che, per ora, l’unica intestazione sarebbe il solo contratto ENEL (Non c’è ascensore e le pulizie le facciamo a turno)? Dev’essere per forza nominato un amministratore (siamo meno di 4)? Gli altri condomini temono l’obbligo di dover fare la dichiarazione annuale 770…è obbligatoria se c’è solo una fornitura di ENEL per il condominio.
    La ringrazio fin d’ora per le risposte che potrà fornirmi.
    Un cordiale saluto

  5. claudia scrive:

    buon giorno.sono proprietaria di un appartamento in un condominio composto da quattro unità.il contatore della luce delle parti comuni è intestato a me,e quando arrivano le bollette da pagare faccio la suddivisione a millesimi.poco tempo fa,si è rotto il citofono dello stabile,è stato riparato ,ho anticipato i soldi e poi ho fatto anche qui la divisione in millesimi.i miei vicini mi hanno detto che dovevo dividere per quattro.vorrei sapere come devo comportarmi in un futuro,se si dovessero fare altre riparazioni o manutenzioni di parti comuni,esempio cancello,tetto,intonaci esterni,ecc.visto che i miei vicini danno sempre per scontato che devo essere io ad occuparmi di queste cose.non so se per le future spese devo dividere a millesimi o per quattro,e neppure se per le decisioni riguardanti lo stabile conta la maggioranza.grazie,distinti saluti.

  6. PAolo scrive:

    Buongiorno,

    sono il proprietario di un appartamento in un condominio minimo. Ho rivestito il mio appartamento al primo piano con cappotto interno. Ora i proprietari dell’altro appartamento (al pian terreno) vorrebbero fare il cappotto esterno sulla loro porzione di fabbricato (la metà sotto). Posso impedir loro di fare questo intervento che rovinerebbe l’estetica dell’edificio? Qual è la via migliore per agire nel caso loro inizino comunque i lavori?

    Grazie
    Nicola

    • oreste terracciano scrive:

      …c’è parità di diritti, in quanto le facciate e/o muri perimetrali appartengono a tutti e due, anche lei NON poteva fare quello che ha fatto, bisogna va riunirsi e concordare il da farsi, il vostro, se per caso le sfugge, è CONDOMINIO MINIMO.
      Saluti

  7. Meris scrive:

    Buona sera,abito in un comdominio composto da quattro unità abitative,recentemente l’amministrazione comunale si è resa conto della mancata segnalazione del passo carraio(questo riguarda l’intera via)ci è stato richiesto il codice fiscale che,8 anni fa,avevamo richiesto, ma ci era stato risposto dall’agenzia delle entrate,che in mancanza di un amministratore non avrebbero potuto rilasciarcelo. Ora sembra che le regolamentazioni in materia sianno cambiate,e avrei due domande da porLe :
    1-Come dobbiamo compilare il modulo per la richiesta del codice fiscale non avendo un amministratore?
    2-Il rilascio del codice fiscale del condominio comporta anche obblighi fiscali?(apertura partita IVA,pagamento di tasse,ecc)
    La ringrazio finora per la Sua collaborazione e porgo distinti saluti.

    • oreste terracciano scrive:

      Poichè trattasi di condominio dove non c’è l’obbligo di nominare l’amministratore, in quanto composto da soli 4 partecipanti, è comunque possibile richiederlo anche in assenza di amministratore; basterà, infatti che uno di voi, munito di delega sottoscritta dagli altri tre, di CF personale e di copia valido documento d’idendità, si rechi presso l’Uffcio locale dell’AdE dove dovrà presentare il modello AA5/6.
      Una volta ottenuto il codice fiscale sarà bene volturare tutte le utenze al Condominio, mentre tutti i servizi in applato dovranno essere fatturati al Condominio, comunicando il codice fiscale e si dovrà fare attenzione ad effettuare la ritenuta fiscale del 4% da versare al Fisco entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento.
      Naturalmente ci sarà da trasmettere i dati anche al’Anagrafe Tributaria, dati che riguardano le ditte appaltatrici, tuttavia è meglio servirsi di un commercialista.
      Saluti cordiali
      Geom. Terracciano

  8. CARMELA scrive:

    Salve da poco tempo sono diventata amministratore di condominio, avrei una semplice domanda per avere il codice fiscale per il condominio cosa devo fare? il condominio è composto da 8 appartamenti. gentilmente mi può risponde sinceramente non so cosa fare e nessuno sa nulla. la ringrazio anticipatamente

  9. Lory scrive:

    Buongiorno, la mia famiglia è proprietaria di due appartamenti in una palazzina di 3 piani. Al piano terra c’è un ristorante, proprietà di terzi con accesso indipendente, e il nostro garage con accesso dal cortile.
    Inoltre di nostra proprietà è anche la copertura dell’immobile (non abitabile).
    Il primo piano è di proprietà di un’altra famiglia.
    Di recente abbiamo effettuato dei lavori nel cortile comune (posa ex novo di un cancello, lavori per il gas metano). Con il consenso dei proprietari del primo piano. A lavoro finito e al momento di saldare i conti, la suddetta famiglia, del primo piano, si rifiuta di pagare il debito, adducendo che noi siamo proprietari di 4 parti, e pertanto a loro tocca un quinto.
    Premesso che non esiste alcun condominio, loro utilizzano le parti comuni quanto noi e soprattutto hanno acconsentito ai lavori, non toccherebbe dividere in parti uguali le spese? Dobbiamo fare un’azione di recupero crediti?

  10. pietro scrive:

    Condominio prima di 5 condomini ora ridotti a 3: vorremmo rinunciare all’amm.re per questione di costi.
    Ritengo si debba mantenere il CF in quanto il condominio persiste. In tal caso si dovrà ottemperare comunque -magari tramite un comm.sta – a 770, vers. ritenute d’acconto 4% e quant’altro previsto per un condominio? In assenza amm.re ci deve essere un referente interno? Il condomino che si interfacciasse con AdE – Enel – Consorzio acqua di fatto sarebbe un amm.re in pectore?
    Grazie.

  11. Biagio scrive:

    Abito in un condominio composto complessivamente da 4 appartamenti e possibile ripartire una parte del tetto per installare un impianto fotovoltaico a proprie spese

  12. davide scrive:

    Abito in un condominio di 24 untità con palazzine divide,la palazzina dove abito sono di 6 unità,possibbile rinunciare all’amministratore condominiale?E come?

  13. rosa lodigiani scrive:

    buonasera signor Oreste do poco abbiamo acquistato casa da ristutturare, siamo venuti a conoscenza che due condomini non pagano il condominio e il riscaldamento.Tocca a noi pagare le quote di questi due condomini.Cosa dobbiamo fare per distaccarci dalla caldaia centralizzata.in attesa di una sua risposta distintamenta la saluto

  14. Elly scrive:

    Buongiorno,
    Io abito in un condominio composto da 4 appartamenti. 2 mesi fa purtroppo il proprietario di un appartamento ha fatto gasolio nel suo garage e sbadatamente ha rovesciato il fusto nelle scale. Rientrando a casa la sera mi sono accorta ed ho subito chiesto il perché ci fosse piu di un centimentro di gasolio all’ingresso. Mi è stato risposto che non si erano accorti. Successivamente abbiamo provato a pulire ma ormai la macchia nera è rimasta. La Signora mi ha detto che avrebbe chiamato qualcuno per sistemare il danno ma ad oggi non ho ancora visto nessuno. Ho indetto una riunione per discutere della situazione e anche del fatto che questa persona oltre ad aver creato il danno ha riempito il vano scale con piante e messo le tende alle finestre. Come mi devo comportare??? Cosa devo dire??? Spetta a questo condomino pagare i danni delle scale? gli altri condomini sono anche loro d’accordo con me ma non se la sentono di dire nulla ed allora ho pensato di farlo io tramite una riunione. Ringrazio per una sua gradita e tempestiva risposta.

  15. gabriele scrive:

    Buona sera,abito in un una casa composta da quattro unità abitative , dovendo eseguire dei lavori sul tetto , come si dovrebbero dividere le spese considerando che : in pratica l’immobile è costituito da due tetti distinti con 2 abitazioni per ogni tetto ( quando ho eseguito dei lavori nella “mia” metà abbiamo pagato le spese in due ) . Per l’altro tetto , oltre ad i due condomini ,devo partecipare anche io alle spese , in quanto accedo al mio appartamento tramite le scale comuni agli altri due . In sostanza , quanto dovrebbe essere la quota delle scale in comune con gli altri due condomini ?
    La ringrazio per la sua disponibilità e le porgo cordiali saluti .

  16. Andrea scrive:

    Buongiorno, mi chiamo Andrea e abito in un condominio composto da 6 unità abitative. a causa di una truffa subita dal vecchio amministratore di condominio mi trovo ora, io condomino, ad essere stato nominato amministratore pro tempore. Vi volevo chiedere un aiuto sul come si fa la ripartizione per la detrazione dei lavori straordinari che l’amministratore deve fare per la compilazione del 7-30 da parte dei condomini . premetto che i bonifici sono stati effettuati correttamente con tutti i vari dati da inserire ai fini della detrazione. mi potreste dire di cosa ho bisogno e come devo fare?
    Grazie mille
    Andrea

  17. Marco scrive:

    Gentile geom. Terracciano.
    Siamo un condominio di quattro proprietari e abbiamo deciso di fare a meno dell’amministratore interno perché nessuno di noi lo vuole più fare. Con tale numero di proprietari non essendo obbligatorio tenere l’amministratore, per non incorrere in errori, come dobbiamo agire sul registro dei verbali, in modo che liberi la responsabilità dell’ultimo nominato amministratore.
    Grazie per la cortese risposta, distinti saluti.

  18. Barbara scrive:

    Abito in un condominio di 8 unità’ senza amministratore dobbiamo pitturare esternamente il palazzo possiamo richiedere 8 fatture intestate a ogni condomino per potere usufruire della detrazione al 50.
    Grazie

    • condominioaiuto scrive:

      PER BARBARA
      NO, nella maniera più assoluta, il committente è il CONDOMINIO e la fattura deve essere ad esso intestata.
      Sulla fattura c’è da effettuare la ritenuta fiscale del 4% da versare al Fisco, comunque anche per il condominio è prevista la detrazione…..
      Saluti
      Geom. Terracciano

  19. Antonio scrive:

    Salve,grazie per la sua disponibilità,io ho comprato un appartamento in un fabbricato di 3 appartamenti,con portone e loggiato in comune, gli altri 2 propietari mi chiedono di istallare il citofono fuori al portone di accesso,più le luci all’interno del portone, con il contatore intestato a uno di noi?
    Io ho rifiutato questa proposta,dicendo che ognuno si mette il citofono e la luce per con propio.
    Loro non sono d’accordo?
    Come posso risolvere?
    La ringrazio anticipatamente. ..

    • oreste terracciano scrive:

      PER ANTONIO
      Caro lettore Antonio buon giorno.
      Tutti e 3 voi dovete capire che il vostro è CONDOMINIO a prescindere, visto che non si tratta di villini singoli, pertanto le cose vanno discusse in assemblea, formalmente convocata, e approvate a maggioranza e non solo.
      Uno di voi deve essere delegato dagli altri due per richiedere il Codice fiscale intestato al condominio, così le utenze comuni le intesterete al condominio.
      Sicuramente il portone deve essere fornito di una citofoniera comune e di luci comuni.
      Ci vuole buon senso e responsabilità comune per affrontare la gestione del condominio, basta rientrare nei limitidel ragionamento e condividere le cose da fare per le parti COMUNI.
      Cordialità
      Geom. Terracciano

  20. Antonio scrive:

    La ringrazio per la sua disponibilità,cerchiamo di trovare un comune accordo. ..

    Cordiali Saluti

    Antonio

  21. paola scrive:

    BUONGIORNO,
    VORREI PORLE UN QUESITO IN QUANTO, ABITO IN UN FABBRICATO DOVE AL PIANO TERRA ABITO IO E SOPRA UN ALTRO INQUILINO, QUANDO ARRIVIAMO ALL’ESTATE INIZIA IL CALVARIO VASI DI FIORI. LA SIGNORA AL PIANO PRIMO HA UN PICCOLO TERRAZZINO SPORGENTE SUL MIO MARCIAPIEDE ED UN TERRAZZO NON SPORGENTE AL PIANO MANSARDA SITUATO SEMPRE SOPRA IL MIO MARCIAPIEDE. QUANDO ARRIVIAMO NEL PERIODO ESTIVO LA SIGNORA CIRCONDA I BALCONI DI MILLE GERANI, I VASI SONO COLLOCATI INTERNAMENTE AI BALCONI MA QUANDO ANNAFFIA O QUANDO PIOVE NEL MARCIAPIEDE IN COTTO TROVO NON SOLO TERRA MA FIORI SPARSI DAPPERTUTTO E CHE MI MACCHIANO TUTTO IL COTTO SONO DISPERATA, SIA PER IL COSTO DEL PRODOTTO CHE DEVO DARE SUL MIO MARCIAPIEDE SIA PERCHE’ NON E’ POSSIBILE SUBIRE SEMPRE. HO SENTITO DIRE CHE SE I SUOI VASI MI ARRECANO DANNI LEI LI DEVE TOGLIERE, MA ALLO STESSO TEMPO , SUL DIETRO IO HO FATTO UNA TETTOIA IN VETRO NON ABUSIVA MA CON REGOLARE PERMESSO CHE DA’ SULLA MIA PROPRIETA’, E MIO MARITO DICE CHE SE GLI FACCIAMO SCRIVERE DA UN AVVOCATO, POI LEI CI FA’ TOGLIERE LA TETTOIA, MA E’ VERA QUESTA COSA VORREI UN SUO PARERE. GRAZIE MILLE

    • oreste terracciano scrive:

      PER PAOLA
      Gentile signora Paola buona sera.
      Se menefreghismo e maleducazione, messi assieme, producono il malcostume da lei, a giusta ragione, lamentato, non credo affatto che un ricorso ad un avvocato, ricorso che prescinde dalla tettoia costruita con tanto di permessi comunali, possa redimere i signori del piano superiore, si ottengono migliori risultati dialogando con loro.
      Dialogo pacato e costruttivo facendo prevalere i rapporti di buon vicinato, magari incontrandosi nell’androne del portone…..
      Un ipotetica SANZIONE potrebbe generare solo……….**odio**
      Cordialmente
      Geom. Terracciano

      • oreste terracciano scrive:

        PER SAMANTA
        Gentilissima Samanta buona sera.
        E’ l’assemblea che delibera alla UNANIMITA’ la pulizia delle scale a turnazione tracciando, in linea di massima, le modalità con le quali effettuarle.
        Quindi bisogna che vi riuniate in una FORMALE assemblea per regolamentare il servzio, deliberarlo e trascriverlo sul registro dei verbali sottoscritto da tutti nessuno escluso.
        Se uno solo non è d’accordo allora il servizio va appatato a ditta esterna, volente o nolente.
        Nessuno può imporre ad un altro quali sono per lui le modalità di pulizia, sono tutti assieme a decidere.
        Cordialmente
        Geom. Terracciano

  22. elisa scrive:

    Salve geom.Terracciano, abito in un condominio composto da 5 unità immobiliari , ultimamente si è creato un clima di menefreghismo e ostilità e gli altri 4 condomini non intendono più partecipare alle spese comuni( luci cortile, cancello automatico,citofoni e pompe a immersione) .Siamo senza codice fiscale del condominio ci siamo sempre arrangiati tra noi e a rotazione abbiamo fatto la funzione di amministratore. Se io voglio nominare un amministratore senza l’accordo degli altri condomini posso farlo? A chi mi devo rivolgere?

    • oreste terracciano scrive:

      PER ELISA
      Buona sera signora Elisa, la legge 220/12, riforma del condominio, invece di agevolare la gestione dei condominii l’ha, per taluni aspetti, ampliamente COMPLICATA, infatti lei non può assolutamente ricorrere al Giudice per chiedere la nomina di un amministratore giudiziario.
      Prima era consentito, quindi è come dire, per i condominii fino ad 8 condomini, ARRANGIATEVI !!!
      Non so proprio cosa dirle se non cercare un compromesso che dia a tutti voi 5 la possibilità di raggiungere un accordo condiviso, diversamente è CAOS e tutti ne pagherete le conseguenze.
      Ne parli anche con un avvocato.
      Cordiali saluti
      Geom. Terracciano

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