Condominio senza amministratore

DOMANDA – Buon Giorno Geometra. Mi scusi se la disturbo. Su un sito ho letto delle sue consulenze gratuite e credo di aver bisogno di un Suo consiglio. Abito in un condominio di 8 famiglie, tutte proprietarie dell’appartamento in uso. Non abbiamo Amministratore ma una forma di autogestione: se si presenta un problema degno di attenzione, ci si trova e lo si discute, ahimè il più delle volte senza arrivare ad una soluzione. La colpa, se così la vogliamo definire, è sempre la stessa: pareri discordanti e alcune dichiarazioni del tipo “non voglio spendere soldi, tanto l’anno prossimo ho deciso di vendere e andare via”.

Non abbiamo brutti rapporti, ogni condomino ha realizzato nella sua proprietà alcune modifiche (più o meno discutibili) ma abbiamo mantenuto una forma di rispetto reciproco, cercando di non ostacolarci. Proprio perché tutti crediamo che a casa propria ci debba essere una forma di libertà.

condominioDopo dieci anni senza lavori di manutenzione, ci ritroviamo con alcuni problemi inerenti un vialetto comune al quale si stanno staccando alcune piastrelle, una ringhiera consunta (e in alcuni punti deteriorata da ruggine) dal tempo e altre piccole cose che, se prese in tempo, sono cosa assai piccola e sotto gli occhi di tutti. Di fatto ritengo assurdo che si debba aspettare il danno grosso (impresa di lavori) o che qualcuno debba precipitare per 5 metri solo perché la ringhiera è marcita e il bambino ci si è appoggiato, oppure che qualcuno inciampi nel vialetto deteriorato e si ferisca (chiedendo i relativi danni). Capisce cosa voglio dire?

Dopo aver accennato la cosa e dopo aver raccolto le solite risposte, ho anche io una bimba piccola, mi sono armato di pennello e ho sistemato a mie spese e senza pretendere nulla da nessuno la ringhiera comune, ovviamente rispettandone il colore. Quasi tutti sono usciti (a lavoro quasi ultimato) armati di pennello, per contribuire all’opera (ma ovviamente non alle spese per realizzarla, ma va bene anche così).

In un secondo tempo ho pensato più idoneo e giusto fare le classiche 2 righe scritte dove chiedevo a tutti i condomini il permesso di potermi prendere cura (gratis) delle altre questioni. Il vicino condomino e muratore (anche lui gratuitamente) metteva opera e materiale (gratis) per sistemare piastrelle e piccoli buchi.

In questo senso ho scritto e consegnato il questionario dove riportavo a caratteri grossi la parola totalmente gratuito e le crocette da apporre Sì oppure No. Su otto famiglie ho raccolto 6 SI e due astenuti, cioè persone che al momento si sono ritirati in casa e evitano ogni tipo di contatto (non hanno neppure consegnato il questionario). Pazzesco vero? Al posto di essere contenti e ringraziare questi imbecilli che si prendono cura delle cose comuni, sembrano quasi offesi e risentiti.

La domanda ora è questa: come mi devo comportare? i lavori li posso eseguire o devo avere il consenso di tutti?

La ringrazio anticipatamente per il Suo tempo e mi scusi per la lungaggine del testo
Angelo -  Camignone di Passirano (BS)

RISPOSTA – Buongiorno, signor Angelo. Intanto sappia che per me non costituisce mai disturbo ricevere i quesiti, ma le dirò di più: mi interpelli tutte le volte che vuole, anche più volte al giorno.

Il suo 4° capoverso: ”Non abbiamo Amministratore ma una forma di autogestione”, a dire il vero, mi lascia perplesso, perché, come lei sa, c’è l’obbligo di nominare l’amministratore, un obbligo, per i condomini composti da oltre 4 condomini, che è sancito dall’articolo inderogabile del codice civile, per l’esattezza il 1129.

Avrei capito e accettato, perché lecita, una sua dichiarazione sull’esistenza dell’amministratore, ma nominato tra i condomini con una regolare delibera assembleare, ovvero una nomina interna, a prescindere dalla corresponsione o meno di un compenso.

Infatti la sua successiva affermazione: ”Proprio perché tutti crediamo che a casa propria ci debba essere una forma di libertà”, è giustissima se limitata alla proprietà esclusiva, ma completamente fuori strada e logica se riferita alle parti comuni ed ai servizi comuni.

Il ”volemose bene e il fai ad te”, in quest’ultimo caso è fuori da qualsiasi logica razionale e codicistica.

Non a caso l’attenta e minuziosa descrizione del suo quesito si conclude con una grossa delusione da parte sua, fino ad apostrofare ”imbecilli” i condomini assenti e dissidenti allo stesso tempo.

Tutto questo, caro signor Angelo, lasci che glielo dica, la deve fare riflettere non poco; il ”buonismo” in un signor condominio, composto da ben 8 partecipanti, è utopia, è chimera, al posto del buonismo tra i partecipanti al condomino, da ora in avanti, deve subentrare il rispetto del codice civile, della normativa consequenziale e della sicurezza.

Si deve rendere conto che qualsiasi sua iniziativa è soltanto sua a prescindere, perché se qualcuno, alla fine, decidesse di non corrisponderle un solo euro, lei non potrebbe utilizzare nessuno, dicasi nessuno strumento, in quanto il codice civile gli strumenti li attribuisce all’amministratore e non ad un soggetto qualunque, anche se partecipante al condominio (v. art. 1130 del codice civile).

Per concludere e per una sua serenità futura, discostandosi dai rapporti di buon vicinato, si faccia carico della convocazione dell’assemblea per la formalizzazione della stessa, approvando la nomina di un amministratore esterno, che svolga detta professione.

LEGGI ANCHE: Formalizzazione condominio

Non prenda alcuna iniziativa che le si può ritorcere contro e tenga presente che lei è solo uno degli 8 proprietari, null’altro.

Se dovesse riscontrare dissenso alla sua iniziativa, non perda tempo e si rivolga al Tribunale, cancelleria VOLONTARIA GIURISDIZIONE, presentando una richiesta per la nomina di un amministratore giudiziario.

Cordiali saluti
Geom. Oreste Terraciano

12 thoughts on “Condominio senza amministratore

  1. luciano Rossi il said:

    Gentilissimo geometra:mi permetto di chiederle due quesiti che sicuramente Lei con la sua esperienza saprà come risolvere.
    1° quesito: in un edificio di quattro appartamenti di proprietà,la soffitta(sottotetto)quando catastalmente non appartiene a nessuno, volendo apportare delle migliorie per contenere gli sbalzi di temperatura all’appartamento sottostante, per legge a chi appartiene?
    2° quesito:nello stesso stabile l’erogazione dell’acqua avviene tramite un solo contatore, quindi il consumo dell’acqua normalmente viene diviso per quattro. Nel caso che due dei quattro appartamenti vengano abitati saltuariamente nell’arco dell’anno, il consumo dell’acqua come deve essere ripartito? La ringrazio anticipatamente scusandomi per il disturbo.
    Luciano Rossi

  2. Massimo C. il said:

    Gentile Geometra, approfitto della Sua iniziativa per chiederLe quanto segue:
    l’ammin. del condominio in cui abito (36 famiglie) dal 01/01/2012 ad oggi non ha convocato nessuna assemblea e, considerando il fatto che non è in buoni rapporti con alcuni condomini, volevo sapere se questo suo prolungato silenzio costituisce un infrazione al regolamento al quale si deve attenere.
    La ringrazio per la cortese risposta.
    Cordialità

    Massimo C.

  3. Situazione: Faccio parte di un condominio di 6 appartamenti + garage comune, in cui le pertinenze esterne e il garage sono da atti notarili in proprietà pari ad 1/6 (…che dovrebbe essere diverso dall’essere condominiali, no?) Visto che apparteniamo alla stessa famiglia, ci siamo sempre autogestiti e suddivisi equamente le spese e gestite diverse porzioni delle parti in comproprietà (non c’è amministratore, nè regolamento condominiale, nè tabelle millesimali). Dovendosi però vendere degli appartamenti a degli estranei alla famiglia, onde evitare problemi sulla gestine delle comproprietà, si è pensato di fare qualcosa per suddividerle in porzioni da attribuire ad ogni condomino. Un notaio interpellato ha solleto parecchie perplessità, imagino e penso di aver capito, perchè un semplice frazionamento con relativi atti di vendita da condominio a singolo condomino, oltre che dispendioso, sia impraticabile proprio perchè non c’è una proprietà condominiale, ma una comproprietà sulle pertinenze esterne.
    Detto questo arrivo al quesito: Basterebbe una scrittura privata annessa magari ad un regolmento di condominio, per definire all’unanimità le attribuzioni delle porzioni delle pertinenze in comproprietà? Da quello che ho letto su sarebbe obbligatorio nominare un amministratore, anche se un condomino. Ma è lecito continuare a gestire il condominio senza tabelle millesimali e avere un regolamento che prescinde dalla suddivisione delle spese, in base a queste, continuando a suddividerle equamente? Trattandosi di piccole villette, senza rete gas e fogna, utilizzabili ed utilizzate sono nella stagione estiva, si vorrebbe evitare spese superflue.

  4. Alfredo il said:

    Per il signore ove ci sono otto condomini nominare un amministratore ora sarebbe quasi inutile perché il 18/6/2013 entrerà in vigore la nuova legge che prevede che per richiedere un amministratore bisogna essere più di otto . Quindi anche se si facesse richiesta al giudice questo non potrà nominare un amministratore perché la legge non lo prevede se si é otto condomini.Anche se prima dell’entrata in vigore della legge ci fosse stato un amministratore sarebbe stato a scadenza entro il 18/6/2013 perché basta un condomino che si oppone al volerlo che esso salterà.

  5. giuliano motti il said:

    Abito in un condominio composta da 5 villette a schiera; con la nuova legge gli altri 4 proprietari vogliono revocare l’amministratore. In questo caso chi provvederà agli oneri fiscali ed alle proprietà comuni? Fossa biologica, tetto,
    strada di accesso, ecc.ecc.?
    Grazie e cordiali saluti.

  6. Patrizia il said:

    Buonasera,
    ho parecchi problemi con i miei condomini.
    L’immobile è così composto: 4 unità. Tre abitate da famiglie non italiane e la mia unità.
    Di fatto invece prima che loro sistemassero le loro abitazioni l’immobile era composto da 6 numeri civici.

    Il proprietario di una di queste unità so di certo avere un esecutività di pignoramento gia dal 2007 ma di fatto è ancora residente.

    Essendo difficili i rapporti con queste famiglie è possibile che venga richiesto la nomina di un amministratore condominiale da parte mia anche se loro non sono d’accordo?Se si … come dovrei fare?
    E’ obbligatorio anche per 4 unità abitative la nomina dell’amministratore?

  7. Fabiola il said:

    Buonasera,
    abito in un condominio di 8 unità senza amministratore esterno.
    All’ultima assemblea un nuovo condomino ha avanzato la richiesta di tenere accesa per tutta la notte l’illuminazione del vano scale (senza ascensore) in quanto sostiene che questo prevede la legge. A me non risulta una cosa del genere, sbaglio forse? Lo stesso condomino ha inoltre preteso di mettere a verbale il suo dissociarsi da eventuali implicazioni che potessero emergere nel caso in cui qualcuno si infortunasse di notte a causa dell’assenza di luce costante. Ha facoltà di fare ciò?
    La ringrazio anticipatamente per la sua gentile collaborazione. Saluti

  8. Giovanni il said:

    Salve Signor Terracciano,
    nel caso in cui vengono violate le regole condominiali di un condominio privo di amministratore, come bisogna comportarsi al fine del rispetto delle norme? I condomini possono arrecare a delle sanzioni?
    La ringrazio, distinti saluti.

  9. Tiziana il said:

    Salve, vorrei avere una sua consulenza riguardante il mio condomio,mi spiego abito in affitto in uno stabile di 4 abitazioni divise in 3 piani da circa 3 mesi. Ora uno dei condomini proprietari ha stabilito che in base alla tabella millesimale io debba pagare le spese condominiali in maggior misura,ma nn vuole oltretutto che essendo nn proprietaria nn devo discutere,premetto che non è ne amministratore ne tanto meno capocondominio,io chiedevo solo come sono state ripartite le spese da un ingegnere ma nn vuol rispondermi chiudendomi la porta in faccia. come devo comportarmi? grazie in anticipo e mi scusi il prolungamento

    • oreste terracciano il said:

      PER TIZIANA
      Gentilissima Tiziana buona sera.
      Già leggere che questo PSEUDO CAPO CONDOMINO si arroga il diritto di decidere per lei quando dovrebbe solo, esclusivamente rivolgersi al proprietario, ovvero al LOCATORE, visto che lei è una semplice inquilina, è quanto dire.
      Per legge, gentile Tiziana, le è tenuta ad avere, ad ogni chiusura di bilancio annuo, dal LOCATORE e solo da questi una copia dei bilanci approvati dall’assemblea unitamente al bilancino che il locatore avrà redatto di suo pugno per lei.
      Il bilancino dovrebbe contenere le spese che fanno carico al CONDUTTORE, le quali non possono differire dagli accordi sottoscritti ad aprile 2014 tra i sindacati inquilini e la Confedilizia e lei, le assicuro senza ombra di dubbio alcuno, dovrebbe pagare unicamente al locatore IGNORANDO l’amministratore, se esistente, o lo pseudo capo condomino.
      CONSIGLIO:
      Esiga rispetto e disconosca lo pseudo capo condomino, gli dica di rivolgersi unicamente al proprietario, LOCATORE, in quanto da oggi in avanti lei avrà rapporti solo con il locatore.
      Per lei, INQUILINA, quel signore è INESISTENTE.
      Cordialmente
      Geom. Terracciano

  10. Buongiorno, abbiamo una casa suddivisa in 4 appartamenti (due sopra e due sotto), giardino in comune e nessun divisorio tra l’accesso alle diverse entrate. Sono stati fatti dei lavori alla pavimentazione esterna principalmente davanti all’entrata di uno dei due inquilini che abita al piano terra. Sottolineo che la pavimentazione va anche a copertura dei garage sottostanti. Potrebbe gentilmente indicarmi la corretta allocazione delle spese tra i condomini? Ringrazio anticipatamente e saluto cordialmente.

    • oreste terracciano il said:

      PER ELENA
      Gentilissima lettrice buona sera
      Ha omesso di dirmi un passaggio essenziale, ovvero se la pavimentazione di una parte del verde comune, con evidente cambio di destinazone d’uso, sia stata deliberata in FORMALE assemblea FORMALMENTE convocata da uno di voi 4.
      Siete un condominio con la C maiuscola, per cui la legge 220/12, Riforma del condominio, vi riguarda nella sua interezza, dico questo in quanto potrebbero nascere dissidi in futuro.
      Se l’accordo è stato condiviso da tutti, dico tutti, sarebbe quanto mai opportuno che lo impostiate per iscritto, sottoscriviate tutti, la spesa deve essere ripartita per tabella millesimale di proprietà e in mancanza in parti uguali, questo perchè il verde è INDIVISO.
      Cordialità
      Geom. Terracciano

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